- Anuncios (BON nº 2023-152)

Por Resolución 101E/2021, de 9 de diciembre, de la directora general de Ordenación del Territorio, se inició la tramitación de dos expedientes de modificación del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal del Área industrial Arazuri-Orcoyen.

Dicha resolución fue publicada en el Boletín Oficial de Navarra número 1, de 3 de enero de 2022, sometiendo los expedientes expediente a los trámites simultáneos de información pública y audiencia a los Ayuntamientos afectados.

Este expediente inicial se dividió en dos durante la tramitación, y mediante Resolución 1E/2023, de 10 de enero, de la directora general de Ordenación del Territorio, se aprobó definitivamente el expediente de modificación pormenorizada del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal del Área industrial Arazuri-Orcoyen, relativo a la definición geométrica de las manzanas e incorporación de un anexo de fichas pormenorizadas por manzanas, promovido por Navarra de Suelo y Vivienda S. A.

La presente modificación pormenorizada del PSIS tiene como objeto una serie de determinaciones normativas, fundamentalmente relativas a las parcelas de uso polivalente, además de la concreción urbanística de la manzana 6, de uso polivalente privado, parcela catastral 951 del polígono 1 de Orkoien, de manera que no sea necesaria la elaboración de un Estudio de Detalle posterior.

En concreto, el expediente tiene por objeto proporcionar a las parcelas de uso polivalente privado de un tratamiento diferenciado respecto a las de uso industrial, dotándolas de mayor flexibilidad.

Durante los trámites simultáneos de información pública y audiencia del expediente se han presentado dos escritos de alegaciones.

Escrito de alegaciones presentado por don Moisés Garjón Villanueva, en su calidad de alcalde del Ayuntamiento de Cendea de Olza/Oltza Zendea.

CONTENIDO:

Primera.-En cuanto a ruidos, se indica que el documento no modifica la clasificación acústica del área, que para las parcelas de equipamiento polivalente se introduce el residencial comunitario como nuevo uso y se alega que este nuevo uso no se corresponde con la clasificación acústica asignada en el Tercer Mapa Estratégico de Ruido de la Aglomeración Urbana de la Comarca de Pamplona, revisado por Resolución 566E/2020, de 30 de junio, del director general de Medio Ambiente.

Segunda.-Respecto al artículo 21 "Parcelaciones", la entidad local interesada considera que, para una mayor claridad a la hora de aplicar los parámetros, el reparto de edificabilidad y de ocupación en planta entre parcelas segregadas no sea libre sino proporcional a las superficies de las parcelas resultantes.

Tercera.-Respecto a la modificación del artículo 52 se indica que hay discrepancia entre la redacción propuesta para el mismo y a página 2 del documento. En el artículo se plantea que las parcelas polivalentes que el color del cierre será libre, pero deberá ser el mismo en toda la manzana, y en la página 2 del documento en el apartado "Respuesta 3", se indica que "Respecto al color obligatorio de los cerramientos de parcela, y a la eliminación de la obligación de implantación vegetal paralela en cerramientos de parcelas lindantes con zonas verdes, se opta por mantener estas obligaciones, como criterio de homogeneidad en la visualización cercana."

Cuarta.-Respecto al incremento de 3 plantas propuesto para las parcelas de uso polivalente se alega que puede resultar excesivo visualmente, en un entorno en el que la altura máxima es de 10 m.

Quinta.-Respecto a la inclusión del uso residencial comunitario en las parcelas de Equipamiento polivalente privado (artículo 66) la entidad local interesada considera que no es adecuado, "por no tratarse de un uso terciario y por tanto no se trata de un equipamiento". Entiende que "los aprovechamientos establecidos para los usos de equipamiento no son equivalentes a los residenciales, y conllevaría una modificación de la reparcelación".

Sexta.-Respecto a los artículos 68 "Ficha Área A (zona I)" y 69 "Ficha Área B (zona I)" modificados, si se introduce la modificación de la altura en esas fichas, se está modificando las alturas de toda la zona, no solo para el uso polivalente.

Séptima.-Únicamente se incluye la ficha modificada de la Manzana 6, si bien al modificar los artículos anteriores introduciendo variaciones para el equipamiento polivalente, también se estarían modificando la normativa de aplicación para las manzanas 4.1, 6, 7 y 10, cuyas fichas no se incluyen.

RESPUESTA:

Primera.-La inmisión acústica en la Aglomeración de la Cuenca de Pamplona, es la que determinan los mapas estratégicos de ruido (MER). Conforme al último mapa aprobado (Resolución 566E/2020, de 30 de junio, del director general de Medio Ambiente) el ámbito del PSIS se recoge como área urbanizada existente (AUE) y las parcelas de equipamiento polivalente situadas más al norte del mismo, con la clasificación acústica de terciario (TER) y las situadas más al sureste, al igual que el resto del polígono, con la clasificación acústica de industrial (IND).

Señalar que para que un determinado sector de territorio pueda constituir un área acústica independiente debe tener una superficie mínima de 5.000 m² (Resolución 296E/2019, de 27 de mayo, de la directora general de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, por la que se actualiza la delimitación de las áreas acústicas integradas en el ámbito territorial del Mapa Estratégico de Ruido de la Aglomeración Urbana de la Comarca de Pamplona). Si no es así, ese sector tiene la misma clasificación acústica que el área acústica en la que se integra. En este último caso, si la normativa vigente (Tabla A, anexo II, del RD 1367/2007, de 19 de octubre, por el que se desarrolla la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido, en lo referente a zonificación acústica, objetivos de calidad y emisiones acústicas) establece para ese sector, objetivos de calidad acústica más estrictos que los exigidos para el área acústica en el que se integra, es obligatorio que en ese sector se cumplan esos objetivos más estrictos.

En cuanto al procedimiento para modificar la clasificación acústica de sectores del territorio, la misma Resolución 296E/2019, de 27 de mayo, en su parte expositiva, lo explica: "En las modificaciones del planeamiento urbanístico que supongan cambios de los usos del suelo dentro del ámbito territorial del Mapa Estratégico de Ruido de la Aglomeración Urbana de la Comarca de Pamplona, será en el trámite de Evaluación ambiental estratégica y a través de la correspondiente Declaración de incidencia ambiental emitida por el Departamento de Desarrollo Rural, Medio Ambiente y Administración Local, donde se procederá a revisar la zonificación acústica y se aprobará la modificación de la misma que fuera necesaria."

Esta modificación, conforme al órgano ambiental, no está sujeto a evaluación ambiental, las actuaciones que plantea "no se encuentran incluidas en el ámbito de aplicación de la evaluación ambiental estratégica".

Con independencia de lo anterior, y en coherencia con lo señalado por el órgano ambiental, la ampliación de usos propuesta no debe añadir nuevos usos que impliquen un cambio para la aplicación de las tablas recogidas en el Real Decreto 1367/2007.

En este sentido y tal y como señala la promotora en la contestación de la alegación número 5 de este escrito, "los usos residenciales comunitarios que se quieren posibilitar son únicamente los que darán un servicio complementario al resto de actividades del ámbito del PSIS y, más concretamente, al resto de equipamientos polivalentes, por lo que se añadirá dicha puntualización para no generar dudas interpretativas sobre su encuadre dentro del uso de equipamiento".

Se asiente con la promotora que, si los usos son complementarios a otra actividad, es criterio de este Servicio, no considerarlos como un uso diferenciado. En este sentido si una actividad requiere de un alojamiento comunitario lo más coherente es que se integre en el mismo edificio y ser parte del mismo. No obstante, en el caso de que, justificadamente no se pudiese ejecutar de esta forma y se planteen otras soluciones, la parcela donde se realice la actividad tendrá la consideración de indivisible, no pudiendo ser objeto de establecimiento de otras empresas o actividades. Se deberá anotar en el registro de la propiedad la condición de indivisible de la parcela a los efectos mencionados.

En cuanto a la inclusión de todos los usos contemplados en el DF 85/95 para equipamientos, la modificación presentada no justifica la idoneidad de ninguno de ellos para este ámbito, y alguno de ellos como el sanitario, el asistencial o el terciario, pueden significar un cambio en la zonificación acústica, por lo que no pueden aceptarse.

Atendiendo a lo anterior se ha modificado el artículo 66 de la Normativa relativo a "Equipamiento polivalente privado".

Por todo lo anterior se desestima la alegación.

Segunda.-La propuesta de libre reparto de edificabilidad y de ocupación en planta entre parcelas segregadas no se justifica en el documento. No obstante, la promotora ha presentado un informe de alegaciones en el que señala: "Para la definición de las ocupaciones en planta y edificabilidades, dentro de la discrecionalidad permitida, se ha optado por una solución más flexible -que no aleatoria-, en coherencia con la diversidad de las tipologías terciarias, muy diferentes, en general, de las industriales mayoritarias en el polígono. Se quiere constituir un marco que permita la adaptación ágil a dichas diferentes tipologías, y a las diferentes posibilidades de materialización de estas tipologías dentro de cada manzana polivalente, con la seguridad de que el resto de determinaciones normativas, tales como retranqueos, alturas máximas, cierres, etc. ya establecen los parámetros necesarios y suficientes para limitar el resultado formal y volumétrico final. Esta posibilidad de reparto no proporcional de aprovechamientos, al estar circunscrita a una misma manzana, impide que puedan producirse desequilibrios volumétricos, y el volumen final construido no se ve afectado."

La aplicación, atendiendo a las alineaciones y alturas propuestas, podría conllevar al traspaso total de la edificabilidad de una parcela segregada a otra y por tanto a la aparición de parcelas edificables vacantes de edificación, cuestión que no parece responder a la lógica urbanística, por lo que las segregaciones de parcelas deberán tener la edificabilidad proporcional a la superficie segregada

Por ello, se estima la alegación.

Tercera.-En cuanto a lo alegado relativo al artículo 52 relativo a cierres de parcela la promotora contesta que el texto añadido en el artículo 52 no se corresponde, en cuanto al color de cierre de parcela, con la opción anotada en la Memoria y, por lo tanto, ha suprimido en el documento aportado para la resolución del expediente la modificación del artículo 52 "Cerramientos de parcela".

Por ello, se estima la alegación.

Cuarta.-El ayuntamiento alega que el incremento de alturas puede resultar excesivo de B+2 a B+5, puesto que se incrementan más de un 100% y la altura pasa de 10 m a 24.

La promotora sostiene que se ha hecho un análisis de la afección visual en el capítulo 7.1 de la memoria determinándose como un impacto moderado en cuanto a paisaje. En dicho análisis, se concluye que, no es la relación con el entorno industrial el determinante en la afección, sino la visión lejana del núcleo tradicional de Orkoien.

Al respecto cabe señalar que, si bien es verdad que las tipologías de naves industriales frente a equipamientos son diferentes, tanto en ocupación, como en desarrollo de las actividades, por lo podría estar justificado un incremento de alturas, se asiente con el ayuntamiento que el incremento propuesto en el expediente se considera excesivo.

En este sentido, vistas las justificaciones de la promotora y la alegación se considera que la modificación deberá prever una altura intermedia a ambas, de 18 m medidos conforme a lo establecido en la normativa.

Se estima la alegación.

Quinta.-Respecto a lo alegado en relación a la inclusión del uso residencial comunitario en las parcelas de equipamiento polivalente privado la promotora responde que "en ausencia de legislación urbanística expresa sobre calificación de usos en suelo urbano y urbanizable, puede ser considerado urbanísticamente tanto terciario y equipamiento polivalente, como residencial. La opción adoptada en esta modificación no es excepcional, y así se hace también en otros planeamientos como, por ejemplo, en el del municipio colindante, el Plan Municipal de Pamplona. Independientemente de lo anterior, los usos residenciales comunitarios que se quieren posibilitar son únicamente los que darán un servicio complementario al resto de actividades del ámbito del PSIS y, más concretamente, al resto de equipamientos polivalentes, por lo que se añadirá dicha puntualización para no generar dudas interpretativas sobre su encuadre dentro del uso de equipamiento".

En este sentido y tal y como se apuntaba en el punto 1 del escrito de alegaciones, si los usos son complementarios a otra actividad, es criterio de este servicio no considerarlos como un uso diferenciado. Se estará a lo dispuesto en la respuesta al punto 1 de esta alegación.

Por lo anterior se desestima la alegación.

Sexta.-Atendiendo a lo alegado la promotora en el documento aportado para la resolución del expediente ha incorporado en los artículos 68 y 69 indicación clara de cuáles son las alturas máximas permitidas para cada uso.

Se estima la alegación.

Séptima.-Conforme a la regulación del PSIS las manzanas 6, 7 y 10 acogen parcelas de uso equipamiento polivalente privado. No así la manzana 4 o parcela 4.1 alegada en cuanto a que su uso, tras la modificación del PSIS aprobada por Acuerdo de 2 de julio de 2001, del Gobierno de Navarra, es enteramente de uso industrial.

En consecuencia, atendiendo a lo alegado respecto a que no se han incluido en la modificación las fichas de las manzanas la 4.1, 7 y 10 que se considera también son afectadas por la propuesta de modificación del articulado presentada, la promotora en el documento aportado para la resolución del expediente ha incluido las fichas normativas de las manzanas 7 y 10.

Por ello, se estima parcialmente la alegación.

Escrito de alegaciones presentado por el Ayuntamiento de Orkoien.

CONTENIDO:

Previa.-Cuestiones generales.

A consideración de la entidad interesada las modificaciones planteadas afectan a todas las parcelas del uso "Polivalente privado", y no exclusivamente a la parcela número 6, aunque esta sea la de mayor tamaño con ese uso.

No considera adecuada la modificación en este momento final de la ocupación del Polígono además considera la normativa vigente suficientemente amplia para resolver la implantación de usos de tipo terciario que se pretenden instalar.

Entiende que, "con relación a la mayoría de parcelas, ya edificadas, se está produciendo una modificación en cuanto a usos, alturas y cómputo de edificabilidad que podría incurrir en dispensa urbanística, cuestión contemplada por la LFOTU vigente en su artículo 80".

Señala que, de manera subsidiaria, y en aquello no previsto en la normativa del PSIS vigente, deberían aplicarse los criterios del Plan Municipal de Orkoien.

En su opinión no tiene sentido que en el remate final de este plan sectorial se introduzcan normas contradictorias con los conceptos generales del planeamiento municipal al que finalmente se van a incorporar (compatibilidades de uso, cómputo de aprovechamiento, alturas máximas, etc.).

Por otra parte, considera que esta modificación altera los criterios de cómputo del aprovechamiento máximo y de la edificabilidad permitida y supone un evidente aumento de aprovechamiento para las parcelas que quedan por edificar (propiedad de la promotora de esta modificación), y discriminatorio para aquellos que ya han edificado.

Por último, la interesada entiende que la aplicación de criterios diferentes provoca mayor edificabilidad real y ello, sumado a que se introducen nuevos usos, debería plantearse como una actuación de dotación, y proceder a las cesiones al Ayuntamiento previstas en la normativa vigente, tanto por incremento de aprovechamiento como por aporte de las nuevas dotaciones correspondientes.

Primera y segunda.-Artículos 21 "Parcelación", 52 "Cerramientos de parcela" y 53 "Fachadas".

Se formula alegato a las dos últimas adiciones planteadas en artículo 21 (puntos 5 y 6). En concreto, la entidad interesada no considera adecuada la posibilidad de repartos internos entre parcelas o entiende que deberían ser proporcionales a las superficies segregadas. En cuanto a los aparcamientos resultantes, opina que la normativa propuesta no es coherente con el resto del articulado, ya que hay determinados usos que tienen estándares de aparcamiento diferentes y la actividad concreta de cada parcela debería determinar cuál es su número de plazas de aparcamiento y estas deberían además contenerse en la propia parcela.

Asimismo, la entidad interesada no considera adecuada la modificación que se propone para los artículos 52 Cerramientos de parcela y 53 Fachadas. Entiende que tal norma, como hasta ahora, debe respetarse en todas las parcelas del polígono para garantizar la uniformidad de estos elementos de cierre de parcela estos elementos de composición de la edificación y de composición de la edificación. Al respeto inciden en que la manzana 6 es exenta, pero otras parcelas de uso polivalente no, y lindan con las industriales.

Tercera.-Artículo 54 "Espacios libres en el interior de las parcelas".

Respecto a la nueva redacción del artículo 54, se alega que solo será de aplicación a las parcelas industriales y dejará de ser aplicable en las de equipamiento polivalente privado y que, por tanto, se desconoce cómo se regularán estas cuestiones en las parcelas polivalentes. Por ello, la interesada vuelve a insistir en las pocas parcelas vacantes del polígono, y que estas de uso polivalente deben seguir sometidas a la misma normativa de lo ya construido.

Cuarta.-Artículo 55 "Alturas, vuelos y edificabilidad".

A juicio de la interesa no se justifica la necesidad de introducir una nueva forma de medir la edificabilidad y "la inhabitual eliminación del cómputo de superficies de determinados elementos constructivos (ascensores, conductos de instalaciones...) provoca un aumento de la edificabilidad máxima admisible hasta ahora". Entiende que "la introducción de criterios sobre la medición de lo edificado, cuando el Polígono está prácticamente construido en su totalidad, supone de hecho la concesión de una mayor edificabilidad a las parcelas que quedan por edificar (propiedad del promotor de esta modificación), respecto de aquellos que ya han edificado". Este hecho altera los equilibrios de equidistribución entre las parcelas del polígono.

Asimismo, la interesada no considera necesaria la propuesta de nueva definición de lo que es un sótano o semisótano. Argumenta que "el PSIS vigente ya señala cuál es la forma de medir la altura de la edificación" y que "la actuación habitual del polígono en sus parcelas con cierto desnivel interior ha consistido en su explanación, creación de un talud y edificación sobre plataforma prácticamente horizontal. Apenas se ha generado ningún espacio de sótano, salvo por alguna necesidad productiva". Asimismo, recuerda que, de manera subsidiaria, lo que debe aplicarse son los criterios básicos sobre estas cuestiones contenidos en el Plan Municipal de Orkoien.

Del mismo modo, se formula un extenso alegato al incremento que se propone de un 240% de las alturas máximas para las parcelas de uso polivalente y que supone pasar de B+2 o 10 m. a B+5 o 24 m. La interesada no considera justificado y absolutamente desaconsejable este incremento dado que dicha altura máxima no se alcanza hoy en día prácticamente en ningún edificio del término de Orkoien (excepto en algún elemento de carácter industrial, permitido excepcionalmente en atención a necesidades productivas). Máxime cuando el objeto de la modificación es contiguo a un suelo no urbanizable, que ha sido identificado por el instrumento de ordenación territorial POT-3 (anexo PN7) como suelo de preservación por su valor paisajístico dentro de la Sub-subcategoría de parques metropolitanos y reservas paisajísticas (SNUPrsP:PM/RP).

Concluyendo que todas las edificaciones colindantes con esta reserva paisajística se han mantenido por debajo de la rasante de la pequeña meseta (aprox. 460 m de elevación) que forma esta área de suelo no urbanizable y que la propuesta de modificación de alturas máximas supondrá que los nuevos edificios superen ampliamente la altura de la citada meseta.

Por lo tanto, no se considera adecuada la elevación de alturas máximas propuesta, que alcanzaría cotas que ningún otro edificio alcanza, y que afectarían a juicio de la interesada seriamente a los criterios de conservación del paisaje contenidos en el planeamiento territorial vigente (POT-3).

Quinta.-Artículo 66 "Equipamiento polivalente privado".

La alegante se remite, en cuanto a las alturas máximas, a lo señalado anteriormente. En cuanto a los nuevos usos propuestos, considera que el uso "residencial comunitario" en la práctica son las residencias de ancianos o estudiantes que no se deben instalar en un polígono industrial aislado del pueblo, sino en áreas residenciales, para que sus usuarios puedan tener acceso a los servicios y equipamientos propios del núcleo urbano, evitando ubicaciones marginales para usos de carácter residencial permanente.

Sexta.-Artículo 67 "Aparcamientos".

A juicio de la entidad interesada debe mantenerse la misma normativa actual, y garantizar la uniformidad de estos elementos. Opina que la nueva redacción del artículo se deduce que el único cambio reseñable se produce en las parcelas de uso polivalente, en las que se da libertad absoluta para la ubicación de las plazas de aparcamiento privadas. Por ello, no considera adecuada la modificación de esta norma, hasta ahora respetada en todas las parcelas. A tal efecto argumenta que la manzana 6 es exenta, pero otras parcelas de uso polivalente no, y lindan con las industriales.

RESPUESTA:

Previa.-Cuestiones generales.

Se asiente con la entidad interesada en cuanto a lo alegado respecto a que la modificación afecta a todas las parcelas que tienen asignado el uso "Equipamiento polivalente privado" y se remite su respuesta a la formulada al segundo punto del escrito de alegaciones presentado por el Ayuntamiento de Cendea de Olza/Oltza Zendea.

En cuanto a la consideración de que no es adecuada la modificación en este momento final de la ocupación del Polígono debe recordarse que nuestro ordenamiento jurídico y la jurisprudencia vienen reconociendo la potestad administrativa para modificar (ius variandi) el planeamiento, sea territorial o urbanístico, que se configura como una auténtica norma jurídica de carácter reglamentario que, como todas las normas, a pesar de integrar el ordenamiento jurídico con vocación de permanencia, puede y debe adaptarse a las necesidades, circunstancias y conveniencias determinadas por la realidad existente en cada momento ya que, en caso contrario, podría generar o mantener ordenaciones y planeamientos que, al cabo del tiempo, por cambio de las circunstancias o por nuevas apreciaciones, pudieran terminar siendo lesivas para el interés público o para los propietarios de edificaciones o actuaciones afectadas. Asimismo, debe eliminarse la condición "siempre que se cuente con la autorización de la propiedad de estas" por no ser carácter urbanístico.

Por ello, la potestad administrativa de planeamiento se extiende y lleva implícita la de su modificación para adaptarla a las circunstancias cambiantes del interés público.

En otras palabras, las modificaciones de planeamiento pueden plantearse en cualquier momento y con independencia del desarrollo urbanístico de la ordenación a las que afecten, siempre y cuando sus propuestas estén debidamente motivadas y justificadas conforme al interés general y se ajusten a la legalidad vigente, así como a los fines y principios de la actividad de ordenación del territorio y urbanística.

Respecto de la posible incursión en dispensa urbanística, la alegación es coincidente con el requerimiento de justificación realizado por el Servicio de Territorio y Paisaje. A la vista del mismo la promotora replanteó algunas de las "flexibilizaciones" para hacerlas extensivas a todas las parcelas del PSIS y justificó, concretamente en el capítulo 1 Antecedentes de la Memoria, en su apartado "Requerimiento 3" al cual nos remitimos, que la propuesta no se trata de una reserva de dispensación sino de una "excepción a la norma para el caso concreto" "coherente con el servicio al interés general".

En cuanto a la reivindicación de la aplicación subsidiaria de los criterios normativos del Plan Municipal de Orkoien, debe señalarse que los PSIS, en tanto no se declare su extinción, prevalecen sobre el planeamiento municipal (vincula al planeamiento de los entes locales a los que afecte, artículo 42.3 LFOTU) y, en la actualidad, el de Arazuri-Orcoyen está vigente. No obstante, en todo lo que el PSIS no regule y siempre que no se advierta una contradicción, se estará a lo regulado en el citado planeamiento municipal vigente.

Sin perjuicio de lo anterior, debe recalcarse el carácter Supramunicipal del Plan Sectorial, esto es, su afectación a varios términos municipales, cada uno de ellos con su propia normativa urbanística, podría implicar la existencia de normas no necesariamente coincidentes para las mismas cuestiones en un mismo ámbito de ordenación. Debe asimismo resaltarse que la existencia de planeamiento municipal que contenga determinaciones que pudieran entenderse que regulan todos los aspectos urbanísticos no justifica la no necesidad de regular dichos aspectos a través de un PSIS, cuyas determinaciones se justifican en las características o necesidades concretas de la actuación urbanística que regulan.

Por otra parte, la interesada alega un supuesto incremento de aprovechamiento, pero no indica cuáles son los criterios de cómputo del aprovechamiento máximo y de la edificabilidad permitida que entiende que se alteran y suponen tal supuesto. Si se refiere al apartado "Edificabilidad" que se propone introducir en el artículo 55 Alturas, vuelos y edificabilidad, hay que reseñar que se trata de regular para todo el ámbito del PSIS qué instalaciones o edificaciones no computan a efectos de edificabilidad. Dicha propuesta plantea exceptuar de dicho computo las construcciones que carecen de algún paramento y/o cubierta, las instalaciones generales que se emplacen sobre cubierta y los sótanos y semisótanos. Estas excepciones, en ningún caso se pueden justificar en posibilitar aumentos de edificabilidad, al contrario, sirve para no posibilitar o evitar interpretaciones que puedan conllevar a ello.

Por ello, las mismas solo pueden considerarse justificadas cuando las superficies exceptuadas no se destinen al uso asociado a la edificabilidad asignada a las parcelas a los efectos del cómputo del aprovechamiento urbanístico, en este ámbito usos industriales y equipamiento polivalente privado. En este sentido, la consideración de sótanos y semisótanos propuesta debe completarse e incluir que solo se exceptúan las superficies de sótanos y semisótanos cuando estén destinados a aparcamientos, instalaciones, almacenes o similares para el servicio del edificio.

Por último, respecto a la pretendida consideración de la modificación como actuación de dotación, procede señalar que conforme a lo respondido anteriormente la presente modificación no supone un aumento de la edificabilidad y que no introduce un nuevo uso, sino que amplía los usos considerados como equipamiento polivalente privado o que pueden plantearse en las parcelas identificadas con dicho uso.

El resto de cuestiones alegadas son consideraciones de opinión que no están acompañadas de argumentos y, por tanto, a las que no se puede dar respuesta.

Por ello, se propone estimar parcialmente la alegación.

Primera y segunda.-Artículos 21 "Parcelación", 52 "Cerramientos de parcela" y 53 "Fachadas".

Lo alegado en cuanto a la propuesta de libre reparto de edificabilidad entre parcelas segregadas se remite su respuesta a la formulada al segundo punto del escrito de alegaciones presentado por el Ayuntamiento de Cendea de Olza/Oltza Zendea.

Ante la consideración de la interesada de que la actividad concreta de cada parcela deberá determinar cuál su número de plazas de aparcamiento debe aclararse que conforme al articulado que el PSIS establece para la Zona I que nos ocupa (artículo 67 y 66) solo se establecen dos módulos de aparcamiento para las parcelas privadas: de modo genérico 1 aparcamiento por cada 200 m² construidos y para los edificios que alberguen equipamientos de tipo hotelero 1 aparcamiento por cada 200 m² construidos (artículos 65, 66 y 67).

Respecto a la posibilidad de aparcamientos en otras parcelas de la misma manzana, la promotora contesta que las dudas que se manifiestan en la alegación, sobre el otorgamiento de licencias de actividad y los tiempos de disponibilidad de los aparcamientos, entendemos que no son procedentes porque, como es obvio, la dotación de aparcamientos necesarios será exigible con carácter previo al inicio de la actividad, de suerte que no se podrá conceder licencia de actividad si no se acredita el cumplimiento de la normativa urbanística en lo relativo a las plazas de aparcamiento.

Respecto a lo alegado relativo al artículo 52 se remite la respuesta a la formulada al tercer punto del escrito de alegaciones presentado por el Ayuntamiento de Cendea de Olza/Oltza Zendea en la que se propone suprimir la modificación del artículo 52 "Cerramientos de parcela".

En cuanto a lo alegado respecto al artículo 53, en el apartado "Fachadas" del capítulo 7.1 de la Memoria de la modificación, la promotora recoge que se puede interpretar que la normativa original del PSIS diferenciaba, entre otros, el tratamiento de fachadas de las parcelas polivalentes e industriales e interpreta que dicho artículo, aunque no se explicita, es aplicable solo al uso industrial. Al respecto, argumenta que la referencia al color de acabado del material de fachadas (RAL 7044) es una codificación de color, de pintura, con el que no se puede codificar el color de hormigones, bloques de hormigón, morteros, piedras y cerámicas y que, además, el artículo 66 Equipamiento polivalente privado establece que "los edificios que alberguen los equipamientos podrán tener composición libre, con tratamiento de fachadas y volúmenes propios diferenciados de los edificios industriales".

Es por ello que la promotora concluye que se justifica una regulación diferenciada de las parcelas polivalentes, que ofrecen una solución formal y material más elaborada que las industriales por el tipo de edificio.

En este sentido la promotora ha ampliado el abanico de colores a gris, ocre o tierra, que se consideran apropiados para integrar paisajísticamente y visualmente la nueva implantación urbanísticas o polígono industrial en el territorio en cuanto a colores.

Por ello, se estima parcialmente la alegación.

Tercera.-Artículo 54 "Espacios libres en el interior de las parcelas".

La promotora considera errónea la deducción de la interesada en cuanto a la aplicación de la nueva redacción del artículo 54 Espacios libres en el interior de las parcelas, considera que el precepto indica claramente cuáles son las determinaciones que solo se aplican a las parcelas industriales y que el resto, obviamente, es de aplicación a todas las parcelas, independientemente de su uso.

Se asiente con la promotora que la nueva redacción de este artículo únicamente exceptúa a las parcelas de uso equipamiento del cumplimiento de esta condición, el resto del artículo es de aplicación a todas las parcelas.

Por lo que se desestima la alegación.

Cuarta.-Artículo 55 "Alturas, vuelos y edificabilidad".

La nueva forma de medir la edificabilidad alegada no puede rechazarse por considerarse "inhabitual" o porque el polígono esté más o menos construido sino, en su caso, por injustificada o no ajustarse a la legalidad.

Por otra parte, no debe confundirse una definición de sótano o semisótano (plantas total o parcialmente enterradas) con la forma de medir la altura de la edificación (criterios de cómo contabilizar la cota que alcanza un edificio). Sin perjuicio de lo anterior, actualmente el PSIS no contiene definiciones para sótano o semisótano, las definiciones ahora propuestas vienen a cubrir dicho vacío y evitar posibles conflictos a la hora de computar edificabilidad, puesto que las plantas que tienen tal consideración con la regulación propuesta no computan a tales efectos.

La modificación propone que para la consideración de una planta como sótano o semisótano se cumplan 3 condiciones: "más del 50% del perímetro del forjado objeto de consideración queda por debajo de la cota original del terreno en más de 1,50 metros (con forjado acabado)", "en el caso de construir muros de cierre en el perímetro del forjado objeto de consideración, estos tendrían que ser muros de contención de h>1 m. en más del 50% del perímetro" y "se contabilizará como semisótano la superficie de la planta objeto de estudio cuyo techo no esté más de 2,5 metros (medidos desde la cota superior de forjado de techo) por encima del terreno original en cualquier perfil superpuesto de proyecto y del terreno original".

Con esta redacción, podría darse el caso de que, aun cuando el espacio público urbanizado adyacente o al que da frente una parcela edificable sea llano u horizontal, su "perfil original" tenga desnivel, por ejemplo, por contener un montículo de tierra. En dicho supuesto, tras allanar la parcela y cumpliendo las condiciones antes señaladas, una planta baja que en todo su perímetro sobresalga menos de 2,5 m. del terreno tendría la consideración de semisótano.

Para evitar esta casuística la consideración de una planta como sótano o semisótano debe modificarse y asociarse a las cotas del espacio público una vez urbanizado y, en su defecto, en el caso de los linderos de las parcelas que no dan frente a espacio público, a la cota del terreno resultante después de la urbanización interior de la parcela.

Respecto a las alturas propuestas nos remitimos a la contestación del punto 4.º de la alegación del Ayuntamiento de la Cendea de Olza.

Respecto al resto de alegatos nos remitimos a la respuesta formulada para a las Cuestiones generales de este escrito de alegaciones.

Por ello, se estima parcialmente la alegación.

Quinta.-Artículo 66 "Equipamiento polivalente privado".

En cuanto al uso "residencial comunitario", que el alegante asocia con residencias de ancianos o estudiantes, nos remitimos a la contestación emitida en el punto 1 y 5 de la alegación del Ayuntamiento de la Cendea de Olza.

Sexta.-Artículo 67 "Aparcamientos".

La promotora justifica eliminar la obligación de disponer de plazas de aparcamiento en la franja de retranqueo frontal de la edificación y de pasillo lateral en exclusiva para las parcelas de equipamiento polivalente privado para "flexibilizar la ordenación interior de las parcelas polivalentes, o su segregación actual o futura, que puede ser más compleja que en una instalación industrial tipo".

Se asiente con la promotora que las parcelas de equipamiento polivalente privado, pueden requerir una mayor flexibilidad en la disposición de los aparcamientos y, que ello no va a suponer una pérdida de la uniformidad del conjunto.

Por ello, se desestima la alegación.

En cuanto a los informes sectoriales obra en el expediente informe de la Sección de Impacto Ambiental de fecha 10 de mayo de 2021 que considera que la actuación no se encuentra incluida en el ámbito de aplicación de la evaluación ambiental estratégica. Asimismo, constan informes favorables de la Mancomunidad de la Comarca de Pamplona de fecha 22 de septiembre de 2021 y de la Dirección General de Aviación Civil del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana de fecha 11 de noviembre de 2021.

Por último, el Servicio de Protección Civil, con fecha 23 de noviembre de 2021, emite informe en el que aconseja incorporar un condicionado al articulado de la Normativa. Se recogerá dicho condicionado tal y como se ha establecido.

En cuanto a las consideraciones de la resolución de inicio se ha comprobado que han sido atendidas en el documento presentado.

Además, se considera que se debe eliminar el plano O-1 relativo a las alineaciones y alturas de edificación de la manzana 6 porque se trata de información duplicada por contenerse en la ficha pormenorizada de dicha manzana. Por otro parte se ha detectado que la altura de la edificación aparece regulada en dos artículos, de forma distinta. Dado que existe un artículo especifico de alturas, se considera más apropiado regular la altura del equipamiento en dicho artículo.

Se han incluido de oficio las modificaciones de la normativa derivadas de la contestación de las alegaciones, de los informes sectoriales y de los errores encontrados.

Visto el informe del Servicio de Territorio y Paisaje de fecha 22 de junio de 2023, y de conformidad con el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo, aprobado por Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, y en virtud de las facultades que tengo conferidas por Decreto Foral 262/2019, de 30 de octubre, por el que se aprueba la estructura orgánica del Departamento de Ordenación del Territorio, Vivienda, Paisaje y Proyectos Estratégicos,

RESUELVO:

1.º Resolver las alegaciones presentadas en los términos expuestos en la presente resolución.

2.º Aprobar definitivamente el expediente de modificación del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal del Área industrial Arazuri-Orcoyen, que afecta a determinaciones pormenorizadas de las manzanas de uso equipamiento polivalente privado, promovido por Navarra de Suelo y Vivienda SA, en los términos expuestos en la presente resolución.

3.º Se estará a lo dispuesto en los informes sectoriales solicitados en los expedientes y/o lo establecido en el resto de autorizaciones concurrentes.

4.º Publicar esta resolución, junto con la normativa del expediente y que se recoge como anexo, en el Boletín Oficial de Navarra para su general conocimiento.

5.º El documento aprobado estará disponible en el sitio web del Sistema de Información Urbanística de Navarra (SIUN).

6.º Trasladar la presente resolución al Ayuntamiento de Orkoien, al Ayuntamiento de Cendea de Olza / Oltza Zendea, a la Sección de Impacto Ambiental, a la Sección de Prevención de la Contaminación, a la Dirección General de Aviación Civil del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al Servicio de Protección Civil, a la Mancomunidad de la Comarca de Pamplona y a la promotora del expediente, a los efectos oportunos.

7.º Señalar que, contra la presente resolución, que agota la vía administrativa, cabe interponer recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Navarra en el plazo de dos meses a contar desde el día siguiente al de su publicación, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 10 y 46 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, en relación con el artículo 112.3 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

No obstante, las Administraciones públicas podrán efectuar el requerimiento previo ante el Gobierno de Navarra en la forma y plazo determinados en el artículo 44 de la Ley 29/1998, de 13 de julio reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa.

Pamplona, 22 de junio de 2023.-La directora general de Ordenación del Territorio, Izaskun Abril Olaetxea.

Normativa aprobada (PDF).

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