Aprobación definitiva del Estudio de Detalle para la ordenación de volúmenes edificables en las parcelas sitas en la C/Buenos Aires núm. 25 y 29, Urbanización Roca Llisa, Jesús

Por la presente, a los efectos de lo establecido en el artículo 65 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de Urbanismo de les Illes Balears, se anuncia que el Pleno del Ayuntamiento de Santa Eulària des Riu, en sesión ordinaria celebrada el día 29 de mayo de 2025, ha aprobado definitivamente el Estudio de Detalle para la ordenación de volúmenes edificables en las parcelas sitas en la C/Buenos Aires núm. 25 y 29, Urbanización Roca Llisa, Jesús, siendo los acuerdos adoptados los siguientes:

"PRIMERO.- Aprobar definitivamente el Estudio de Detalle con RGE 202399900005343 de fecha 28.03.2023 redactado por la arquitecta María Rodríguez-Carreño Villangómez cuyo objeto es LA ORDENACIÓN DE VOLÚMENES EDIFICABLES en las parcelas sitas en la calle Buenos Aires, números 25 y 29, Urbanización Roca Llisa, Jesús.

SEGUNDO.- Desestimar la alegación formulada con RGE202499900004069 y 202499900004070, de fecha 07.03.2024 por la entidad MIZUTON S.L por los motivos y fundamentos contenidos en el informe técnico emitido al efecto.

TERCERO.- Publicar el presente acuerdo junto con el contenido normativo del Estudio de Detalle en el Boletín Oficial de les Illes Balears y su contenido íntegro en la sede electrónica municipal a los efectos de su general conocimiento.

CUARTO.- Notificar el presente acuerdo al promotor del Estudio de Detalle así como a la entidad MIZUTON SL .

QUINTO.- Remitir un ejemplar diligenciado del Estudio de Detalle al Archivo de Urbanismo de las Islas Baleares y al Consell Insular d'Eivissa, para su constancia y registro."

Contra el presente acuerdo, que pone fin a la vía administrativa, podrá interponerse recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de les Illes Balears con sede en Palma de Mallorca, en el plazo de dos meses a contar desde el día siguiente a la presente publicación, de conformidad con el artículo 46 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

En aplicación de los artículos 70.2 y 70.ter de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases de Régimen Local, y a los efectos del establecido en el artículo 65.1 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de Urbanismo de las Islas Baleares, se procede a la publicación de su contenido normativo.

Santa Eulària des Riu, firmado digitalmente (19 de junio de 2025)

La alcaldesa Mª Carmen Ferrer Torres

ESTUDIO DE DETALLE PARA LA CONSTRUCCIÓN DE DOS VIVIENDAS UNIFAMILIARES AISLADAS CON PISCINA EN DOS PARCELAS INDEPENDIENTES

SITUACION: C/ BUENOS AIRES, PARCELAS 70 Y 63 URBANIZACIÓN ROCA LLISA, T.M. SANTA EULÀRIA DES RIU. IBIZA.

PROMOTOR: LA LUNA GMBH.

ARQUITECTA: ARQUITECTURA MINIMUM S.L.P. MARÍA RODRÍGUEZ-CARREÑO VILLANGÓMEZ

I. MEMORIA DESCRIPTIVA

I. 1_Memoría Expositiva

I.1.1 Objeto del estudio

I.1.2. Promotor

I.1.3. Redactor

I.1.4. Emplazamiento y datos de las parcelas

I.1.5. Antecedentes

I. 2_ Descripción de la propuesta

I.2.1. Datos Urbanísticos

I.2.2. Características de las propuestas

I.2.3. Estudio volumétrico

I.3_ Conclusiones

II. MEMORIA GRÁFICA

S0_ SITUACIÓN Y EMPLAZAMIENTO

VIVIENDA 1:

V1e_ ESQUEMAS

V1_00_3D Y SUPERFICIES

V1_01_NIVEL ‐1

V1_02_NIVEL 0

V1_03_ NIVEL 1

V1_04_NIVEL 2

V1_05_CUBIERTAS

V1_06 SECCIONES TRANSVERSALES

VIVIENDA 2:

V2e_ ESQUEMAS

V2_00_3D Y SUPERFICIES

V2_01_NIVEL ‐1

V2_02_NIVEL 0

V2_03_ NIVEL 1

V2_04_CUBIERTAS

V2_05_SECCIONES

MEMORIA DESCRIPTIVA

I.1_MEMORIA EXPOSITIVA

I.1.1. Objeto del Estudio

Se redacta el presente estudio de detalle con el fin de documentar opciones volumétricas para la construcción de dos viviendas unifamiliares de nueva planta en la Urbanización Roca Llisa. Se plasma aquí por tanto la documentación gráfica y escrita de ambas propuestas para cada uno de los solares, así como el proceso seguido para llegar a conocer las principales características que los definen. De esta manera, obtendremos una visión general acerca de la volumetría y estrategia proyectual que nos lleven a discernir sobre cuál es la forma más adecuada de abordar el proyecto.

I.1.2 Promotor

Nombre: LA LUNA GMBH

CIF: ***3033**

Dirección: *** MUNICH 80803 (ALEMANIA).

Administrador: Hans Markus Wittmann

NIE: ****7867*

I.1.3 _ Redactor

Nombre equipo redactor: Arquitectura Minimum S.L.P.

Administradora: María Rodríguez‐Carreño Villangómez

Nº Colegiado COAIB: ***307 / ***060

Teléfono de contacto: ***

Dirección: ***

e‐mail: ***@minimumarquitectura.com

I.1.4 _ Emplazamientos y datos de las parcelas

Parcela denominada 1 (parcela nº70):

- C BUENOS AIRES Nº25‐ ROCA LLISA ‐ SANTA EULÀRIA DES RIU

- Ref. Catastral Nº 0010070CD7100N0001JH

- FINCAS REGISTRALES nº 20863 Y nº 20864 (IDUFIR): 07036000256973 y 07036000256980

Parcela denominada 2 (parcela nº 63):

- C BUENOS AIRES Nº29‐ ROCA LLISA ‐ SANTA EULÀRIA DES RIU

- Ref. Catastral Nº 0010069CD7100N0001SH

- FINCA REGISTRAL nº 37604 (IDUFIR): 07036000416032

La ubicación del estudio de detalle corresponde a dos parcelas independientes con referencias catastrales anteriormente indicadas, en la Calle Buenos Aires nº 25 y 29 de la urbanización Roca Llisa del término municipal de Santa Eulària des Riu, en la isla de Ibiza, tal y como se especifica en el plano de situación y emplazamiento adjunto a este proyecto.

Una de las parcelas se encuentra actualmente edificada (parcela 1), el promotor pretende la demolición total de la edificación para la posterior edificación de una vivienda de nueva planta según propuesta adjunta en este estudio de detalle.

Por otro lado, la parcela 2 se encuentra sin edificar.

La morfología de ambas parcelas es irregular. La parcela consta de una pendiente natural del terreno abrupta.

Se adjunta plano de emplazamiento y situación necesarios para definir su exacta ubicación, así como fotografías que documentan su estado actual.

PLANEAMIENTO: PLAN PARCIAL DE ROCA LLISA y NNSS Santa Eulalia del Río

CALIFICACIÓN DE LA PARCELA: E-U6

I.1.5. _Antecedentes

La parcela 2 se encuentra sin edificar, y se ha de completar la urbanización prolongando el tramo de vial existente de la Calle Buenos Aires en todo su frente de fachada.

La parcela 1 se encuentra edificada, se va a presentar con posterioridad a este Estudio de Detalle un proyecto demolición de la totalidad y un proyecto básico para la construcción de una vivienda unifamiliar aislada con piscina, que sustituya a lo existente.

De manera simultánea a la edificación se realizará la urbanización correspondiente a la ejecución del vial e infraestructuras necesarias en los frentes de fachada para conseguir la consideración de Solar.

(.)

I.2_DESCRIPCION DE LAS PROPUESTAS

I.2.1 _ Datos Urbanísticos

Se adjuntan las condiciones urbanísticas de las parcelas. Los mayores condicionantes son a la adaptación al terreno y la altura máxima escalonada.

Las parcelas en las cuales se pretende actuar están calificadas como Suelo Urbano Extensiva Unifamiliar 6 (EU‐6) y cumple con todos los requisitos solicitados para tal calificación. La normativa urbanística aplicable son las Normas Complementarias y Subsidiarias de Planeamiento del Término municipal de Santa Eulalia del Río (de fecha 23‐11‐2011).

El entorno que rodea la edificación es de terrenos con pendiente acusada, erosionados por el paso del agua y sin vegetación consolidada.

Las infraestructuras necesarias según el art. 22 de la LUIB para que la parcela cumpla con las condiciones de solar son:

1. Los servicios urbanísticos básicos estarán constituidos por las siguientes redes de infraestructura:

a) Viaria, pavimentada debidamente con, en su caso, aceras encintadas y que tenga un grado de consolidación suficiente para permitir la conectividad con la trama viaria básica.

b) Abastecimiento de agua.

c) Suministro de energía eléctrica.

d) Alumbrado público.

e) Saneamiento de aguas residuales.

2. Los servicios urbanísticos básicos tendrán las características adecuadas para el uso del suelo previsto en el planeamiento urbanístico que lo clasifica.

Según el art 25 de la LUIB:

1. Tendrán la consideración de solar los terrenos clasificados como suelo urbano que sean aptos para la edificación, según la calificación urbanística, y cumplan los siguientes requisitos

a) Linden con espacio público.

b) Dispongan efectivamente, a pie de la alineación de la fachada de la parcela colindante con espacio público, de los servicios urbanísticos fijados por el planeamiento urbanístico y, como mínimo, de los básicos señalados en el artículo 22 de la presente ley. Cuando la parcela linde con más de un espacio público, el requisito de los servicios de suministro y evacuación sólo será exigible en uno de ellos. El simple hecho de que el terreno linde con carreteras y vías de conexión interlocal o con vías que delimiten el suelo urbano no implicará que el terreno tenga la condición de solar.

c) Tengas señalas las alienaciones y las rasantes, en el caso de que el planeamiento urbanístico los defina.

d) No hayan sido incluidos en un ámbito sujeto a actuaciones urbanísticas pendientes de desarrollo.

e) Se hayan cedido, en su caso, los terrenos exigidos por el planeamiento para destinarlos a espacios públicos con vistas a regularizar alineaciones o a completar la red viaria.

2. Tener la condición de solar será requisito imprescindible para que se pueda otorgar la licencia de edificación. No obstante, excepcional y motivadamente, se podrán autorizar la edificación y la urbanización simultáneas en los términos que se establezcan reglamentariamente o, en su defecto, en el plan general o en los planes de ordenación detallada, en los supuestos contenidos en las letras a), b) y d) del artículo 23.2 de la presente ley.

Las parcelas actualmente no reúnen las condiciones básicas para ser solar, por no haberse ejecutado en todo su frente de fachada lo exigido en el art. 22 de la LUIB, por lo que de forma simultánea a la edificación se ejecutará la urbanización.

Se deberán a su vez formalizar las cesiones a vial de ambas parcelas para cumplir con las alineaciones marcadas por las NNSS:

Estas imágenes pertenecen a Página Oficial del Gobierno de las Islas Baleares

Cesiones a vial de la parcela 1, Cesiones a vial de la parcela 2.

Superficie de cesión =148,79 m² Superficie de cesión =88,08 m²

I.2.2. _ Características de la Parcelas

Para el cálculo de los parámetros urbanísticos se ha utilizado la superficie real de la parcela, que será actualizada para coordinarse con catastro y registro en el momento de realizar las cesiones obligatorias para la construcción del vial.

Según medición topográfica la parcela 1 tiene una superficie de 2.275,98 m² actualmente, de esta se descuentan 148,79m² de cesión obligatoria a vial para la ejecución de un vial de 8 metros de ancho. Por lo que la superficie final de la parcela será de 2.127,19m2.

En el caso de la parcela 2, según medición topográfica actualmente tiene una superficie de 2.043,75 m², de ésta se descuentan 88,08 m² de cesión obligatoria a vial para la ejecución de un vial de 8 metros de ancho. Por lo que la superficie final de la parcela será de 1955,67 m².

I.2.3_Estudio Volumétrico de las parcelas.

Se establecen la siguiente leyenda en la memoria gráfica en la zona de intervención y con la siguiente leyenda de color:

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PARCELA 1

Como se ha expuesto anteriormente, la parcela 1 se encuentra edificada. La totalidad de las edificaciones serán demolidas a voluntad de la propiedad.

(.)

Se plantea en el nuevo proyecto una edificación escalonada en tres niveles para cumplir con el art. 6.2.02.

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Imagen 2_SECCIÓN TRANSVERSAL

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Imagen 3_ Propuesta volumétrica. Áreas computables

Nivel ‐1:

Compuesto por una zona habitable (en rojo) y computable en edificabilidad compuesto por hall de entrada, con porche de entrada (en naranja), un aseo y un dormitorio doble con baño en suite. Además de un cuarto técnico para la piscina y un garaje, ambas no computables (en verde) al estar completamente bajo rasante del terreno natural. El garaje está 1 metro por debajo del nivel de la zona habitable.

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Imagen 4_NIVEL ‐1

Nivel 0:

Compuesto por una zona habitable (en rojo) y computable en edificabilidad compuesto por un estar comedor cocina, aseo, vinoteca y un porche hacia la terraza de la piscina (en naranja) También aparece una pérgola (en amarillo) adosada a la fachada oeste. Además de un cuarto técnico para la piscina y un garaje, ambas no computables (en verde) al estar completamente bajo rasante del terreno natural. El garaje está 1 metro por debajo del nivel de la zona habitable.

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Imagen 5_ NIVEL 0

Nivel 1:

Compuesto por una zona habitable (en rojo) y computable en edificabilidad compuesto por un dormitorio doble, un baño, y un vestidor. También aparece una pérgola (en amarillo) adosada a la fachada suroeste y un tramo en fachada este.

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Imagen 6_ NIVEL 1

Respecto a la edificación existente, se reduce el número de niveles edificadas de 5 a 3, mejorando la integración en el terreno y reduciendo el impacto visual.

(./.)

Estas imágenes pertenecen a Página Oficial del Gobierno de las Islas Baleares

Imagen 11_ NIVEL -1

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Imagen 12_ NIVEL 0

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Imagen 13_ NIVEL 1

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Imagen 14_ SECCIÓN TRANSVERSAL POR ESCALERA DE N.‐1 A N.0

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Imagen 15_ SECCIÓN TRANSVERSAL POR ASCENSOR

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Imagen 16_ SECCIÓN TRANSVERSAL POR ESCALERAS N.0 A N1 Y DE N1 A N2(CUBIERTAS)

(./.)

MEMORIA URBANÍSTICA

Normativa urbanística

En cumplimiento del artículo 152, punto 2, de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre de 2017, de Urbanismo de las Illes Balears, publicada en el BOIB núm. 160 de 29 de diciembre de 2017, a continuación, se relacionan los puntos a cumplimentar.

Finalidad

Uso de de la construcción

Adecuación a la ordenación vigente

Cumplimiento del art. 68.1 de la LUIB

Transcripción del artículo 68.1 de la Ley 12/2017, de Urbanismo de las Illes Balears:

"Artículo 68. Normas de aplicación directa

1. De conformidad con la legislación estatal de suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones se adaptarán, en los aspectos básicos, al ambiente en que estuviesen situadas, y a este efecto:

a) Las construcciones en lugares inmediatos o que formen parte de un grupo de edificios de carácter artístico, histórico, arqueológico, típico o tradicional armonizarán con estos, o cuando, sin existir conjuntos de edificios, hubiera alguno de gran importancia o calidad de las características indicadas.

b) En los lugares de paisaje abierto y natural, sea rural o marítimo, o en las perspectivas que ofrezcan los conjuntos urbanos de características histórico-artísticas, típicos o tradicionales y en las inmediaciones de las carreteras y caminos de trayecto pintoresco, no se permitirá que la situación, la masa, la altura de los edificios, los muros y los cierres o la instalación de otros elementos, limiten el campo visual para contemplar las bellezas naturales, romper la armonía del paisaje o desfigurar la perspectiva propia del mismo.

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PLANO DE EMPLAZAMIENTO

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PARCELA 2:

Como se ha expuesto anteriormente, la parcela 2 no presenta edificaciones. De la misma manera que en la otra parcela, se plantea un escalonamiento de la edificación en tres niveles. Un primer nivel (‐1) de garaje e instalaciones, y sobre este adaptándose a la pendiente del terreno, dos niveles escalonados sobre rasante.

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Imagen 21_seccion transversal de parcela

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Imagen 22_seccion transversal de propuesta.

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Imagen 23_propuesta volumétrica.

Nivel ‐1:

Compuesto por un garaje y una zona técnica. La zona de garaje (en rojo) se computará como superficie edificable al sobresalir respecto de la línea del terreno natural y tener más de 6 metros de fachada. La zona de cuarto técnico no se considera computables en edificabilidad (en verde) al estar completamente bajo rasante del terreno natural.

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Imagen 24_NIVEL ‐1.

Nivel 0:

Compuesto por una zona habitable (en rojo) y computable en edificabilidad compuesto por tres dormitorios dobles con baño una lavandería y un distribuidor con escalera a los demás niveles. En la zona de piscina de nivel 1, aparece una zona de cuarto técnico de piscina también bajo rasante.

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Imagen 25_NIVEL 0.

Nivel 1:

Compuesto por una zona habitable (en rojo) y computable en edificabilidad compuesto por salón comedor cocina, aseo de cortesía y un porche adosado a este volumen.

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Imagen 26_NIVEL 1.

(.)

MEMORIA GRÁFICA

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Imagen 31_NIVEL -1

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Imagen 32_NIVEL 0

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Imagen 33_NIVEL 1

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Imagen34_CUBIERTAS

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Imagen 35_SECCIÓN TRANSVERSAL POR ESCALERAS INTERIORES DE N.‐1 A N.0

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Imagen 36_SECCIÓN TRANSVERSAL POR ESCALERAS INTERIORES DE N.0 A N.1

(.)

MEMORIA URBANÍSTICA

Normativa urbanística

En cumplimiento del artículo 152, punto 2, de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre de 2017, de Urbanismo de las Illes Balears, publicada en el BOIB núm. 160 de 29 de diciembre de 2017, a continuación, se relacionan los puntos a cumplimentar.

Finalidad

Uso de la construcción

Adecuación a la ordenación vigente

Cumplimiento del art. 68.1 de la LUIB

Transcripción del artículo 68.1 de la Ley 12/2017, de Urbanismo de las Illes Balears:

"Artículo 68. Normas de aplicación directa

1. De conformidad con la legislación estatal de suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones se adaptarán, en los aspectos básicos, al ambiente en que estuviesen situadas, y a este efecto:

a) Las construcciones en lugares inmediatos o que formen parte de un grupo de edificios de carácter artístico, histórico, arqueológico, típico o tradicional armonizarán con estos, o cuando, sin existir conjuntos de edificios, hubiera alguno de gran importancia o calidad de las características indicadas.

b) En los lugares de paisaje abierto y natural, sea rural o marítimo, o en las perspectivas que ofrezcan los conjuntos urbanos de características histórico‐artísticas, típicos o tradicionales y en las inmediaciones de las carreteras y caminos de trayecto pintoresco, no se permitirá que la situación, la masa, la altura de los edificios, los muros y los cierres o la instalación de otros elementos, limiten el campo visual para contemplar las bellezas naturales, romper la armonía del paisaje o desfigurar la perspectiva propia del mismo.

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PLANO DE EMPLAZAMIENTO

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I.3_CONCLUSIONES

Las propuestas de ambas viviendas buscan la mayor integración posible en el terreno y el entorno, le edificación escalonada en tres niveles, permite soterrar de manera parcial los volúmenes, por lo que el impacto visual de la edificación sobre rasante.

Tanto la información gráfica como cada uno de los motivos aportados, nos llevan a concluir que ambas propuestas, opuestas en cuanto a estrategia proyectual pueden ser válidas.