Acuerdo del Pleno del Consell Insular de Formentera en sesión ordinaria celebrada el 29 de mayo de 2025 de aprobación definitiva de estudio de detalle de definición de alineaciones y rasantes de las parcelas resultantes de la unidad de actuación denominada UA ECM-01, emplazada en el núcleo de es can Marí, TM Formentera

Por acuerdo del Pleno del Consell Insular de Formentera, en sesión ordinaria celebrada el día 29 de mayo de 2025 se adoptó, entre otros, el siguiente acuerdo:

(...)

Primero.- APROBAR DEFINITIVAMENTE el proyecto de Estudio de Detalle presentado de la Unidad de Actuación denominada UA ECM-01, emplazada en el núcleo de es can Marí, y la Escritura de Reparcelación voluntaria protocolo 1.224 de 19/12/2024, que se promueve por el Sr. Andreu Ferrer Juan, con la finalidad de definir las alineaciones y rasantes de las parcelas.

De la comprobación de los parámetros del Estudio de Detalle se observa:

PLANEAMIENTO ESTUDIO DE DETALLE PROPUESTO

Segundo.- ENVIAR una copia del proyecto aprobado al Archivo de Urbanismo de las Islas Baleares, dependiente de la Conselleria de Vivienda, Territorio y Movilidad del Gobierno de las Islas Baleares (Dirección general de Territorio y Paisaje), conforme a lo que dice la LUIB.

Tercero.- PUBLICAR en el Boletín Oficial de las Islas Baleares -BOIB- íntegramente el presente acuerdo, así como la documentación gráfica y escrita del mencionado proyecto.

Quart.- NOTIFICAR al promotor el presente acuerdo.

(...)

ESTUDIO DE DETALLE DE LA UNIDAD DE ACTUACIÓN UA ECM-01 PTI DE FORMENTERA

MEMORIA

1. Ámbito

2. Marco legal

3. Objeto

4. Definición precisa de los límites de la UA, alineaciones y límites de calificaciones de los terrenos incluidos

5. Documentación gráfica del Estudio de detalle

1. Ámbito

1.1 El ámbito de este Estudio de detalle, en adelante el ED, está constituido por los terrenos incluidos en la Unidad de Actuación UA ECM-01, en el núcleo del AMR de Ca Marí, que resultó definida por la Modificación puntual número 6 del Plan Territorial Insular de Formentera, en adelante el PTI, aprobada definitivamente por el Pleno del Consell Insular de Formentera mediante acuerdo de fecha 31 de marzo de 2023 que fue publicado en los Boletines Oficiales de las Illes Balears número 67 de fecha 20.05.2023 y número 70 de fecha 27.05.2023.

1.2 La ficha de dicha Unidad de Actuación, que consta en apartado Núcleo de Ca Marí del Anexo II. Unidades de actuación, de las Normas urbanísticas y de la ordenación, señala lo siguiente:

UA ECM-01

1. Ámbito: Discontinuo conformado por unos terrenos con una superficie total de 7.092 m2 y calificados como AMR ECM-VE 01 (2.186 m2) y EQ/IF (4.906 m2).

2. Objeto: Obtención de los terrenos calificados como sistema local EQ/IF.

3. Planeamiento de desarrollo: Deberá formularse Estudio de detalle para fijación precisa de los límites de las alineaciones.

4. Sistema de actuación: Compensación.

5. Tipo de actuación de transformación urbanística: Actuación aislada.

6. Ordenación: Con arreglo a las determinaciones de cada calificación. Volumetrías específicas:

AMR ECM-VE 01: Edificación aislada de PB+P1; 0,34 m2t/m2; 20 % de ocupación; capacidad máxima 2 viviendas y 25 plazas turísticas; Resto de determinaciones, las de la calificación AMR 01-ECM en todo lo que no impida la concreción del aprovechamiento asignado.

7. Otras condiciones:

a. Deberá de abonarse la cantidad de 147.180 € en concepto de compensación por la cesión de la totalidad de los terrenos desprovistos de aprovechamiento urbanístico que resultan calificados como sistema local de infraestructuras y equipamientos.

b. De precisarse para el desarrollo funcional de dicho sistema local la construcción de algún nuevo edificio, este deberá disponerse en los terrenos de la subparcela con referencia catastral 6633914CC6863S0001PG y su superficie edificada no podrá superar los 300 m2t.

8. Condiciones derivadas del informe ambiental estratégico:

8.1 Deberán cumplimentarse las medidas preventivas, correctoras y compensatorias definidas en el documento ambiental estratégico, relativas a los aspectos que a continuación se relacionan y en los términos que en dicho informe se establecen:

a. La preservación de la vegetación en la parcela norte del ámbito de la MP 6

b. El autoabastecimiento energético de las instalaciones de equipamientos y servicios a implantar

c. Las condiciones de los acopios de materiales de obra

d. Las condiciones de la maquinaria y los vehículos empleados en la obra

e. La prevención y protección contra incendios en el ámbito de las obras

f. La época de ejecución de las obras

g. La eliminación de especies invasoras en la franja litoral dunar

8.2 Dado que los dos ámbitos de la UA se localizan en una zona con riesgo muy alto de incendio forestal (ZAR), deberá preverse:

a. La ejecución de una franja de prevención de incendios forestales de 30 m de ancho separando la zona edificada de la forestal, con baja carga de combustible vegetal, así como un camino perimetral de 5 metros, que podrá estar incluido en ésta. Esta franja, que es a partir del límite construido, se hará según concrete sobre el terreno el Agente de Medio Ambiente y debe tener, a efectos de prevención y de autoprotección de incendios forestales, las siguientes características:

1. a1. Arbolado: distancia entre copas así como a la fachada mínimo 3 m, podados a un mínimo de 3 m de altura y debiendo cualquier parte de la rama estar a más de 3 m del suelo.
2. a2. Matorrales: fracción de cabida cubierta por matorrales inferior al 30%. Los matorrales tendrán una distancia entre ellos y con la fachada de un mínimo de 3 m. En todos los casos se respetarán las especies vegetales amenazadas específicamente en la normativa vigente. Se debe romper la continuidad entre las especies arbustivas y las arbóreas.
3. a3. Restos vegetales: se tendrán que retirar o tratar los restos vegetales en un plazo máximo de 20 días desde su generación.

La zona edificada debe disponer preferentemente de dos vías de acceso alternativas y cuando no se pueda, si el acceso único supera los 20 m de longitud en terreno forestal, deberá finalizar en un fondo de saco de forma circular de 12,50 m de radio. Las vías de acceso deben disponer, por un lado, de 10 m a cada lado con baja carga de combustible con las características indicadas para la franja de prevención de las viviendas.

b. Mantenimiento de las medidas de prevención: todas las actuaciones silvícolas deberán de tener un mantenimiento periódico para garantizar el cumplimiento de sus funciones preventivas.

c. Durante la época de riesgo de incendios y, en cualquier caso, cuando exista una emergencia, debe estar garantizado el paso a la finca para los servicios de emergencia, tal y como se especifica en el art. 7 del Decreto 125/2007.

8.3 Durante la fase de ejecución, se tendrán que prever medidas para evitar el vertido de sustancias contaminantes, dado que la zona de estudio presenta una moderada-elevada vulnerabilidad a la contaminación de acuíferos, así como buenas prácticas para minimizar la contaminación atmosférica.

8.4 En caso de localización de especies invasoras en el ámbito de actuación, como Carpobrotus edulis y Lantana camara, deberá preverse su eliminación, de acuerdo con las instrucciones que dicte el Servicio de Protección de Especies.

8.5 De acuerdo con el Servicio de Cambio Climático y Atmósfera:

a. Se deberá reservar suelo destinado a la generación de energía renovable con una superficie suficiente para generar el equivalente anual a las necesidades energéticas del desarrollo urbanístico previsto.

b. Se tendrán que prever medidas de compensación para obtener un balance final igual a cero o negativo de las emisiones de CO2 en el período de vida útil previsto para las nuevas edificaciones, como la instalación de energías renovables, inversión en proyectos de absorción de carbono, reducción del uso del vehículo de combustión privado a partir de medidas de movilidad sostenible, utilización de materiales de construcción sostenibles y de origen local.

c. Se tendrán que limitar al máximo los elementos que generan la burbuja urbana y fomentar mecanismos naturales de control de la temperatura, como la evapotranspiración, mediante arbolado, ajardinado, o cubiertas vegetales, la disposición de calles y espacios públicos que favorezca la ventilación natural, además de conectar con la vegetación natural. Los jardines tendrán que favorecer especies vegetales presentes en el entorno de la zona urbana, para generar una extensión del entorno natural dentro del medio urbanizado.

d. Las nuevas edificaciones deberán diseñarse de forma que prevean la recuperación y utilización de las aguas pluviales y la pregestión de aguas grises, así como el mantenimiento de la permeabilidad del suelo mediante Sistemas Urbanos de Drenaje Sostenible (SUDS).

e. Se deberá prever que los nuevos edificios públicos dispongan de espacios climatizados o espacios al aire libre oreados, con agua y cobertura vegetal para fomentar la evapotranspiración y la sombra.

1.3 El ámbito del ED se localiza y grafía en el plano número 01 de su documentación gráfica.

2. Marco legal

2.1 La regulación normativa de los ED viene definida con carácter general por lo determinado en el artículo 46 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, en adelante la LUIB, que establece que:

1 Los estudios de detalle tendrán por objeto, cuando sea necesario, completar o, en su caso, adaptar las determinaciones de la ordenación detallada del suelo urbano y urbanizable, y a estos efectos podrán prever o reajustar, según los casos:

a. La adaptación y el reajuste de alineaciones y rasantes señaladas en el planeamiento urbanístico, con las condiciones que este fije y siempre que no se disminuyan las superficies destinadas a red viaria o a espacios libres.

b. La ordenación de los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del plan.

2 Los estudios de detalle respetarán las determinaciones tanto de carácter estructural como de detalle del planeamiento urbanístico de jerarquía superior, sin que puedan alterar el aprovechamiento, el uso global mayoritario, las alturas máximas previstas y la densidad poblacional que corresponda a los terrenos comprendidos en su ámbito. En ningún caso ocasionarán perjuicio ni alterarán o podrán alterar las condiciones de ordenación de los predios confrontantes.

2.2 En desarrollo de lo anterior, el artículo 65 del Reglamento de planeamiento para el desarrollo de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, en adelante el RP, de aplicación supletoria en el ámbito de la isla de Formentera en ausencia de desarrollo reglamentario propio de la LUIB, determina que:

1. Los estudios de detalle podrán formularse con la exclusiva finalidad de:

1. a. Establecer alineaciones y rasantes, completando las que ya estuvieren señaladas en el suelo urbano por el Plan general, normas complementarias y subsidiarias de planeamiento o proyecto de delimitación de suelo urbano, en las condiciones que estos documentos de ordenación fijen, y reajustar y adaptar las alineaciones y rasantes previstas en los instrumentos de ordenación citados, de acuerdo igualmente con las condiciones que al respecto fijen.
2. b. Adaptar o reajustar alineaciones y rasantes señaladas en Planes parciales
3. c. Ordenar los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del Plan general o de las normas complementarias y subsidiarias de planeamiento en suelo urbano, o con las propias de los Planes parciales en los demás casos, y completar, en su caso, la red de comunicaciones definida en los mismos con aquellas vías interiores que resulten necesarias para proporcionar acceso a los edificios cuya ordenación concreta se establezca en el propio estudio de detalle.

2. La posibilidad de establecer alineaciones y rasantes a través de estudios de detalle se limitará a las vías de la red de comunicaciones definida en el Plan o norma cuyas determinaciones sean desarrolladas por aquél.

3. En la adaptación o reajuste del señalamiento de alineaciones y rasantes del Plan general, normas complementarias y subsidiarias, Plan parcial o proyecto de delimitación, no se podrá reducir la anchura del espacio destinado a viales ni las superficies destinadas a espacios libres. En ningún caso la adaptación o reajuste del señalamiento de alineaciones podrá originar aumento de volumen al aplicar las ordenanzas al resultado de la adaptación o reajuste realizado.

4. La ordenación de volúmenes no podrá suponer aumento de ocupación del suelo ni de las alturas máximas y de los volúmenes edificables previstos en el Plan, ni incrementar la densidad de población establecida en el mismo, ni alterar el uso exclusivo o predominante asignado por aquél. Se respetarán en todo caso las demás determinaciones del Plan.

5. En ningún caso podrá producir perjuicio ni alterar las condiciones de ordenación de los predios colindantes.

6. Los estudios de detalle no podrán contener determinaciones propias de Plan general, normas complementarias y subsidiarias de planeamiento y Plan parcial que no estuvieran previamente establecidas en los mismos.

2.3 Por su parte el artículo 66 del RP establece que los Estudios de detalle contendrán los siguientes documentos:

1. 1. Memoria justificada de su conveniencia y de la procedencia de las soluciones adoptadas.
2. 2. Cuando se modifique la disposición de volúmenes se efectuará, además, un estudio comparativo de la edificabilidad resultante por aplicación de las determinaciones previstas en el Plan, y de las que se obtienen en el estudio de detalle, justificando el cumplimiento de lo establecido sobre este extremo en el número 3 del artículo anterior.
3. 3. Planos a escala adecuada y, como mínimo, 1:500 que expresen las determinaciones que se completan, adaptan o reajustan, con referencias precisas a la nueva ordenación y su relación con la anteriormente existente.

2.4 El artículo 7 de las Normas urbanísticas y de la ordenación del PTI señala en sus apartados 3 y 4 que:

3. Los límites de los ámbitos definidos por las NNSS podrán ser objeto de reajuste por los instrumentos de desarrollo de las NNSS cuando afecten a los siguientes aspectos:

a. Alineaciones o líneas de edificación existentes.

b. Características topográficas del terreno.

c. Existencia de arbolado y otros elementos de interés según el parecer de los servicios técnicos insulares.

4. Se admitirá, en relación a las superficies delimitadas en los planos de las NNSS, un margen de error del más menos 5 %, debiendo la presentación de las diferentes documentaciones efectuarse sobre cartografía oficial municipal.

2.5 Por último, el apartado 3 del artículo 8 de dichas Normas urbanísticas y de la ordenación del PTI establece que:

3. Para la aplicación del PTI en suelo urbano:

3.1 Se formularán Estudios de detalle cuando así lo dispongan el PTI o los Planes especiales y con las finalidades que en aquellos se establezca. También se formularán cuando el Consell de Formentera lo considere necesario, por propia iniciativa o a propuesta de interesado, en atención a las circunstancias urbanísticas de una actuación o emplazamiento determinado.

3.2 Se podrán formular Estudios de detalle con alguna o algunas de las siguientes finalidades:

a. Señalar alineaciones y rasantes de elementos o tramos de la red viaria en desarrollo de las previsiones contenidas en el planeamiento y completando las que ya estuviesen fijadas.

b. Reajustar o adaptar las alineaciones y rasantes señaladas en el planeamiento, pudiendo concretar los trazados, sin reducir en ningún caso la superficie del viario y otros espacios públicos y sin incrementar las edificabilidades ni alterar los aprovechamientos asignados.

c. Ordenar los volúmenes edificatorios, de acuerdo con lo señalado en los artículos 79, 106 y concordantes de éstas NNUU.

3.3 Cuando estén previstos en la correspondiente ficha, deberá formularse Estudio de detalle para fijación precisa de los límites de las Unidades de actuación, de las alineaciones y límites de calificación definidos en el PTI, y de la volumetría resultante de la ordenación que:

a. Deberá básicamente respetar, en su caso, los polígonos indicativos de movimiento definidos.

b. Incorporará la volumetría de las edificaciones existentes en su ámbito que se mantengan.

En estos Estudios de detalle no resultará de aplicación el límite a que se refiere el artículo 7.4, cuando se efectúe corrección de errores de medición del PTI o se ajusten a la realidad los límites de ámbitos de pequeña magnitud.

3.4 El PTI define los siguientes ámbitos de Estudio de detalle:

a. Los exigidos en las distintas unidades de actuación.

b. ED LSV-01

c. ED EPJ-01

3. Objeto

3.1 El Estudio de detalle se formula en aplicación de lo señalado en los anteriores apartados 2.1.1.a, 2.5.3.3 y concordantes y con la finalidad de definir de forma precisa los límites de la Unidad de Actuación UA ECM-01 así como las alineaciones y límites de calificación definidos en la documentación gráfica del PTI para los terrenos que resultan incluidos en su delimitación.

​​​​​​​3.2 La definición precisa de límites y alineaciones se efectúa, dentro del margen de error del mas menos 5 % determinado por el apartado 4 del artículo 7 de las Normas urbanísticas y de la ordenación del PTI, sobre la cartografía de detalle en base al levantamiento topográfico de fecha 24.06.2022 que se incluye en el Anexo 2.

​​​​​​​4. Definición precisa de los límites de la UA, alineaciones y límites de calificaciones de los terrenos incluidos

La definición precisa de dichos límites y alineaciones es la que se grafía en los planos números 02, 03 y 04 de la documentación resultando como consecuencia de la misma el siguiente reparto de superficies:

a. Superficie total del ámbito de la UA ECM-01: 7.225 m2

b. Superficie lucrativa calificada como AMR ECM-VE 01: 2.218 m2

c. Superficie de cesión calificada como EQ/IF: 5.007 m2

5. Documentación gráfica del Estudio de detalle

La documentación gráfica de éste Estudio de Detalle se incluye en el Anexo 1 y está constituida por los siguientes planos

Plano no 01: Situación, a escala 1:1.000

Plano no 02: Determinaciones del artículo 8.3.3 de las NNUU, ámbito SL IF EQ, a escala 1/750 Plano no 03: Determinaciones del artículo 8.3.3 de las NNUU, ámbito SL IF EQ, a escala 1/500 Plano no 04: Determinaciones del artículo 8.3.3 de las NNUU, ámbito SL IF EQ, a escala 1/500

Plano no 05: Determinaciones del artículo 8.3.3 de las NNUU, ámbito AMR ECM-01 VE, a escala 1/500

Se recuerda que contra el acuerdo presente, al tratarse de un instrumento urbanístico, con rango reglamentario, se podrá interponer, en el plazo de dos meses a partir del día siguiente de esta publicación en el BOIB, recurso contencioso administrativo ante la Sala de lo contencioso administrativo del Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares, con sede en Palma (Mallorca); todo esto sin perjuicio que se utilice cualquiera otro recurso que estime procedente en derecho, en conformidad con la Ley 29/1998, de 13 de julio, que regula la jurisdicción contenciosa administrativa y la Ley 39/2015, de 1 de octubre, de procedimiento administrativo común de las Administraciones públicas.

Lo que se hace público a los efectos oportunos.

Formentera, a fecha de la firma electrónica (18 de junio de 2025)

El presidente Óscar Portas Juan