Aprobación definitiva del Estudio de Detalle para la ordenación de volúmenes edificables en la parcela sita en la C/Circunvalación, núm. 25, parcela B, Can Furnet, Jesús

Por la presente, a los efectos de lo establecido en el artículo 65 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de Urbanismo de les Illes Balears, se anuncia que el Pleno del Ayuntamiento de Santa Eulària des Riu, en sesión ordinaria celebrada el día 27 de marzo de 2025, ha aprobado definitivamente el Estudio de Detalle para la ordenación de volúmenes edificables en la parcela sita en la C/Circunvalación, núm. 25, parcela B, Can Furnet, Jesús, siendo los acuerdos adoptados los siguientes:

"PRIMERO.- Aprobar definitivamente el Estudio de Detalle con RGE202299900021022 de 23.12.2022, redactado por el arquitecto Robin Van den Driessche, cuyo objeto es la ordenación de volúmenes edificables en la parcela sita en c/ Circunvalación nº 25, parcela B, Can Furnet, Jesús.

SEGUNDO.- Publicar el presente acuerdo junto con el contenido normativo del Estudio de Detalle en el Boletín Oficial de les Illes Balears y su contenido íntegro en la sede electrónica municipal a los efectos de su general conocimiento.

TERCERO.- Notificar el presente acuerdo a los propietarios y demás interesados directamente afectados por el Estudio de Detalle.

CUARTO.- Remitir un ejemplar diligenciado del Estudio de Detalle al Archivo de Urbanismo de las Islas Baleares y al Consell Insular d'Eivissa, para su constancia y registro."

Contra el presente acuerdo, que pone fin a la vía administrativa, podrá interponerse recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de les Illes Balears con sede en Palma de Mallorca, en el plazo de dos meses a contar desde el día siguiente a la presente publicación, de conformidad con el artículo 46 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.

En aplicación de los artículos 70.2 y 70.ter de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases de Régimen Local, y a los efectos del establecido en el artículo 65.1 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de Urbanismo de las Islas Baleares, se procede a la publicación de su contenido normativo.

Santa Eulària des Riu, firmado digitalmente (25 de abril de 2025)

La alcaldesa Mª Carmen Ferrer Torres

ESTUDIO DE DETALLE I. PARCELA 25-B (finca 9268)

ÍNDICE

1. MEMORIA DESCRIPTIVA:

1.1 ENCARGO Y OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE 1.2 PROMOTORES 1.3 TÉCNICOS REDACTORES 1.4 ESTADO ACTUAL: EMPLAZAMIENTO, SITUACIÓN ACTUAL

2. ESTUDIO SOBRE LA CONSTRUCCIÓN DE DOS VIVIENDAS SOBRE UNA PARCELA

3. CUMPLIMIENTO DEL ARTÍCULO 5.1.03 Y JUSTIFICACIÓN DE LA REORDENACIÓN VOLUMÉTRICA

1. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1. ENCARGO Y OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE:

El propósito del Estudio de Detalle es, en primer lugar, justificar la implantación de dos viviendas unifamiliares aisladas en la parcela 25B (finca 9268). Para ello, se establecen las características de la parcela y de las dos viviendas que se pretende realizar y se justifica la compatibilidad de dichas características con lo estipulado en la normativa urbanística. Estas características se expresaran de dos modos:

- Cuantitativo, a la hora de expresar los distintos parámetros urbanísticos que definirán la parcela.

- Grafico, a la hora de expresar retranqueos y alineamientos, ocupación, edificabilidad, alturas, volumetría, etc.

En segundo lugar, este Estudio de Detalle tiene la finalidad de proponer la reordenación de los volúmenes para minimizar el impacto de las edificaciones en la parcela, en cumplimiento del art. 5.1.03.e, donde se justifica la implantación de un volumen desarrollado en dos alturas, con el fin de reducir su impacto paisajístico, pasando de una ocupación inicial del 40% al 30%, mejorando su adaptación al terreno al reducirse drásticamente los movimientos de tierra, minimizando igualmente el impacto sobre la vegetación existente. En definitiva, se busca minimizar su impacto en el paisaje urbano de Can Fornet.

Se justifica que la intervención propuesta por el proyecto está en consonancia con el entorno más inmediato, y con el espíritu general de la ordenación que el planeamiento quiere conseguir. El presente estudio, analiza la propuesta de construcción de dos viviendas unifamiliares que no romperán con la armonía del paisaje y conservarán las visuales principales existentes. Ninguna de las zonas sobre las que se actúa están ubicadas en un entorno que pueda considerarse de especial interés artístico, histórico, arqueológico o paisajístico.

Conjuntamente al Estudio de Detalle se presenta el correspondiente "Proyecto de Dotación de Infraestructuras", donde se especifican las infraestructuras necesarias para obtener la condición de solar según el art. 22 de la LUIB.

Todos los solares urbanos resultantes lindan con espacio público (calle Circunvalación). Las cesiones de terrenos exigidas por el planeamiento para espacios públicos, con vistas a regularizar alineaciones y a completar la red viaria, se especifican gráficamente en la documentación adjunta.

Esta parcela se localiza en la C/ Circunvalación, número 25, en la Urbanización de "Can Fornet", perteneciente al término municipal de Santa Eulària des Riu (C.P: 07819)

Se adecuará a la normativa vigente en cuanto a parcela y fachada mínima, condiciones de edificación y de uso.

1.2. PROMOTORES:

El promotor del presente encargo es D. Alfred Ignatius Franciscus Bunker, de nacionalidad holandesa, con nº de Pasaporte ****RK1D y domicilio en *** Amsterdam Nood-Holland, Holanda. Con @mail: *** y teléfono de contacto ***.

D. Alfred Ignatius Franciscus Bunker es el propietario-titular de todas las parcelas afectadas por el presente proyecto.

1.3 TÉCNICOS REDACTORES:

Robin Van den Driessche, arquitecto colegiado nº ***621, con NIF: ****0174* y domicilio en la ***, Sant Jordi (C.P 07817). Con @mail *** y teléfono de contacto ***.

1.1. ESTADO ACTUAL: EMPLAZAMIENTO Y SITUACIÓN ACTUAL

La finca objeto del proyecto se encuentra situada en la Urbanización Can Fornet, en la calle Circunvalación 25, perteneciente al municipio de Santa Eulària des Riu, isla de Ibiza.

Es una parcela clasificada como suelo urbano con anterioridad a las normas de 2012.

Se encuentra ubicada en Suelo Urbano, calificado por el planeamiento vigente como zona Unifamiliar Aislada U4, apta para edificar vivienda unifamiliar aislada. Actualmente según Catastro tiene una referencia catastral con número 6624207CD6162S0001IQ, que recoge y comparten tres fincas registrales según el Registro de la Propiedad. La finca objeto de este Estudio de Detalle es la parcela 25B (Finca 9268).

Tiene una superficie medida real de 1.994,91 m2 y una fachada de 101.97 m.

Para obtener la condición de solar es requisito indispensable la cesión de suelo para acondicionamiento urbano con los servicios urbanísticos básicos recogidos en los artículos nº22 y nº25 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears (encintado de aceras, abastecimiento de agua, suministro de energía eléctrica, alumbrado público, y saneamiento de las aguas residuales).

Se presenta de forma conjunta un "Proyecto de Dotación de Infraestructuras".

2. ESTUDIO SOBRE LA CONSTRUCCIÓN DE DOS VIVIENDAS SOBRE UNA PARCELA

2.1 PARCELA

La parcela 25B (Finca 9268), objeto de este estudio de detalle, es accesible por la calle Circunvalación 25, cuenta con 1.994,91 m2 y una longitud de fachada de 101,97 m. Supera por tanto el doble de los 800 m2 requeridos como parcela mínima.

Además, según el punto c). del apartado del Anexo I de las NNUU en que se regulan las características de la calificación E-U4, faculta la posibilidad de disponer varias viviendas en una única parcela cumpliendo:

a. El índice de intensidad de uso fijado para la calificación, es decir 1/800, por lo que el número máximo de viviendas que se podrán disponer será el resultante de la división por 800 de la superficie de la parcela.

b. El resto de parámetros fijados para la calificación, de modo que la suma de las superficies edificadas y ocupadas de cada una de las viviendas que se dispongan deberá respetar, en relación con la total superficie de la parcela los parámetros de 0,50 m2t/m2 y 30 % máximo fijados, respectivamente. Cada una de las viviendas deberá respetar las limitaciones de altura fijadas: B+1, 7 m. y 10 m.; retranquearse de vías y resto de linderos de la parcela al menos los parámetros mínimos definidos: 5 m y 3 m respectivamente; y separarse entre ellas al menos los 6 m fijados, pero la parcela continuará siendo una única parcela en la que, en todo caso, podrán definirse, en aplicación de la normativa hipotecaria que no de la urbanística, ámbitos de uso común y de uso privativo.

Se redacta al amparo de lo dispuesto en el art. 1.2.02.b de Desarrollo del Planeamiento/Estudios de Detalle, de las NNSS de Santa Eulària des Riu, del art. 46 Estudios de Detalle, de la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares.

Los instrumentos de planeamiento urbanísticos tienen vigencia indefinida y son susceptibles de suspensión, modificación, y revisión.

La Normativa Urbanística de aplicación será:

- Las NNSS de Santa Eulària des Riu (BOIB nº 20 de 08/12/2012), y su Texto Consolidado del 23/08/2019

- Modificación nº 3 de las NNSS (BOIB nº 99 de 12/08/2017), Núcleo de Can Fornet.

- Ordenanzas Reguladoras Can Fornet

3. CUMPLIMIENTO DEL ARTÍCULO 5.1.03 Y JUSTIFICACIÓN DE LA REORDENACIÓN VOLUMÉTRICA

Al tratarse de un terreno con una pendiente entre el 20% y el 40%, según las Normas Subsidiarias del término municipal de Santa Eulària des Riu, en el artículo 5.1.03 sobre el "Cumplimiento de los parámetros edificatorios", en su apartado e, establece que:

[...] e).- Los terrenos señalados en los planos de ordenación con pendiente superior a un 40 % serán inedificables y en aquellos señalados con pendiente superior a un 20 % sólo se podrá edificar una planta (B) de cuatro (4) metros de altura máxima, pudiéndose en ambos casos definir con mayor precisión los ámbitos afectados mediante el oportuno topográfico de detalle. A los efectos de lo señalado en el apartado 4.c anterior el desnivel en dicha planta podrá ser de hasta un metro y cincuenta centímetros (1,50), la altura deberá cumplir el apartado 2 del artículo 6.2.02 y la ocupación señalada en las condiciones particulares de las zonas podrá incrementarse hasta agotar la edificabilidad permitida en la zona hasta un máximo del 40 %.

Cuando, por las características de los tejidos o por el grado de consolidación de derechos, lo anterior no resulte posible, deberá formularse un Estudio de detalle con la finalidad de minimizar el impacto de las edificaciones, que podrá establecer a tal efecto limitaciones de altura y volumen, ámbitos de ubicación impuesta para la concreción de este último, el abancalamiento de los espacios libres de parcela y la obligatoria reforestación de los mismos con restitución del arbolado suprimido. [...]

Nos encontramos precisamente en el caso del segundo párrafo, donde el tejido urbano y edificatorio asentado en toda la urbanización de Can Fornet es el de una tipología edificatoria de dos plantas compacta con un 30% de ocupación, donde su integración en el paisaje y el terreno es mucho mayor en comparación con lo establecido en la normativa para terrenos con pendiente de entre 20% y 40%, donde aumentarían su ocupación al 40% en una sola planta, de altura máxima de 4m, y supondría una mayor presencia e impacto de elementos edificados escalonados y extendidos en el terreno.

El presente Estudio de Detalle tiene, por tanto, como objeto, justificar las dos alturas del volumen de la vivienda con el fin de reducir su impacto paisajístico al reducirse sensiblemente su ocupación pasando del 40% al 30%, mejorar su adaptación al terreno al reducirse drásticamente los movimientos de tierra, minimizando igualmente el impacto sobre la vegetación existente. En definitiva, se busca minimizar su impacto en el paisaje urbano de Can Fornet.

La parcela 25B (Finca 9268)

La parcela posee una superficie neta (habiendo ya descontado la cesión para acerado e infraestructuras urbanas) de 1.894,23 m2, con una geometría tal que permitiría la construcción de dos viviendas unifamiliares cumpliendo con el ratio de 1 vivienda por cada 800m2, y el resto de requisitos urbanísticos marcados por el planeamiento (ver documentación gráfica adjunta). En la parcela, una vez delimitados los retranqueos, resultan dos zonas:

- Vivienda B, sobre la que no existe actualmente un proyecto básico de vivienda unifamiliar aislada, pero se mantienen las condiciones necesarias urbanísticas del planeamiento vigente para en un futuro poder ubicarla.

- Vivienda C, sobre la que existe un proyecto básico de vivienda unifamiliar aislada, cumpliendo con las condiciones necesarias urbanísticas del planeamiento vigente.

Como se puede observar, ambas zonas son muy similares, además de las características físicas (pendientes de terreno, ubicación, etc.). A petición del promotor, se reserva la parte proporcional de parámetros urbanísticos de edificabilidad y ocupación a la cuota de participación de cada zona, de manera que se pudieran edificar dos viviendas unifamiliares similares en la parcela, manteniendo la homogeneidad del conjunto urbano. No obstante, siempre se reflejará en la ficha urbanística el sumatorio total de lo proyectado, entendiendo siempre que la parcela única constituye el ámbito ordenado.

La pendiente natural del terreno, en la zona donde se emplaza la vivienda, supera el 20% de pendiente, sin superar en ningún caso el 40%. La vivienda proyectada contempla planta baja y piso, por ello en cumplimiento del art. 5.1.03.e se tramita este Estudio de Detalle donde puede comprobarse que el impacto en ningún caso es mayor con esta solución, al reducirse la ocupación en 189,42 m2 (de 758m2 que supondría el 40%, a 568,27m2 que sería el 30%) al concentrarse ésta en altura. Apuntar igualmente que en terrenos con esta fuerte pendiente, reducir la ocupación significa reducir drásticamente la afectación al terreno natural, dado todo el seguido de desmontes y terraplenes necesarios para integrar las edificaciones en el terreno. Igualmente, se respetan las determinaciones del planeamiento en cuanto a los parámetros urbanísticos que fijan las NNSS para la zona, sin ocasionar perjuicios a las propiedades vecinas o colindantes, con la solución proyectada. Indicar que los espacios libres de la parcela se abancalarán, y se restituirá el arbolado suprimido, manteniendo todo el que no se vea afectado por la construcción de la vivienda.

(.)

Igualmente, el presente Estudio de Detalle determina una volumetría específica, con claras ventajas para la integración paisajística de la vivienda, acorde con las características tipológicas generales de la zona, solucionando las disfunciones que de la aplicación de la normativa general se derivaban, tal como contempla el art. 5.1.08 de reordenación de volúmenes de las NNSS.

(.)

SOLUCIÓN ADOPTADA

A la vista de la complejidad y problemas derivados de aumentar la ocupación de la vivienda del 30% (568,27m2) al 40% (758 m2) tal como contempla la normativa a cambio de reducir el número de planta de PB+1 a PB, se justifica la volumetría compacta, que responde a la tipología volumétrica de las viviendas de la urbanización de Can Fornet, y se ajusta a la totalidad de los parámetros de la calificación: E-U4 Extensiva Unifamiliar-4 de aplicación en el solar objeto del presente Estudio de Detalle.

El Estudio de Detalle se ajusta a las NNSS de Santa Eulària des Riu, y a la LUIB, cumpliendo con las mismas. De su comparación se deduce la adecuación del proyecto a la ordenación vigente.

Ver anexo planos.