Acuerdo de la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Principado de Asturias (CUOTA), reunida en Comisión Ejecutiva, en su sesión de fecha de 12 de marzo de 2025, relativo al proyecto para la extensión de la red de saneamiento en el núcleo de Arroyo, parroquia de La Pedrera, Gijón. Expte. RESP/2024/157.

COMISIÓN DE URBANISMO Y ORDENACIÓN DEL TERRITORIO DEL PRINCIPADO DE ASTURIAS (CUOTA)

Acuerdo ejecutiva

En el marco de los artículos 34 y siguientes, y 42 y siguientes del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana-TRLSRU (BOE de 31/10/2015); los artículos 182 y siguientes del texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias (TROTU), aprobado por Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril (BOPA de 27/04/2004); los artículos 243 y siguientes del Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias (ROTU), aprobado por Decreto 63/2022, de 21 de octubre (BOPA de 03/11/2022); previo examen de los documentos que integran el expediente y trámites a los que ha sido sometido, la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Principado de Asturias (CUOTA), reunida en Comisión Ejecutiva, en su sesión de fecha 12 de marzo de 2025, adoptó el siguiente acuerdo:

Antecedentes

Con fecha 18 de enero de 2024, tiene entrada en el Registro del Principado de Asturias la remisión, por parte del Ayuntamiento de Gijón, del expediente administrativo del Proyecto de Expropiación Forzosa, por el sistema de tasación conjunta, para la extensión de la red de saneamiento en Arroyo, Parroquia de La Pedrera, Concejo de Gijón. Todo ello para que, de conformidad con lo previsto en el artículo 187 del Decreto Legislativo1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo (TROTU), sea resuelto el citado expediente por la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Asturias (CUOTA).

Se procede a la devolución del expediente al Ayuntamiento, por acuerdo de la CUOTA en Permanente fecha 25 abril de 2024, por considerarse que no es aplicable el procedimiento de tasación conjunta a este tipo de actuación alegando que su obtención no deriva de la ejecución del planeamiento.

El Acuerdo de la Permanente fue notificado al Ayuntamiento de Gijón el 16 de mayo de 2024, y éste interpuso recurso de reposición el 17 de junio, dentro del plazo de un mes desde el día siguiente a su notificación, establecido en el artículo 124 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del procedimiento administrativo común de las Administraciones Públicas.

En el punto segundo del recurso presentado por el Ayuntamiento, se incide en que la finalidad del Proyecto es la obtención de una dotación urbanística que justificaría la aplicación del procedimiento de tasación conjunta, al venir determinada la necesidad de la obtención de esos terrenos en el vigente PGO municipal en concreto, refiriéndose al artículo 4.4.20, apartados 2 y 3, del PGO, que según alegación, establece que los Núcleos Rurales deben cumplir unas condiciones infraestructurales mínimas, entre las que se encuentran las de saneamiento y determina que los terrenos necesarios para dedicarlos a dotaciones públicas se conseguirán por expropiación o cesión.

En el punto tercero se aduce que el artículo 4.1.c) del ROTU, considera las redes de servicios urbanos como dotaciones urbanísticas, y sobre los Sistemas Generales, incide en que se obtendrán mediante cesión gratuita cuando se incluyan o adscriban a ámbitos de gestión, o en caso contrario, mediante expropiación (...).

Y por último en el punto cuarto, en cuanto a la declaración de utilidad pública, argumentan que el artículo 42.2 del RDL 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, establece que, además de la declaración de utilidad pública que conlleva la aprobación de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, cuando dichos instrumentos habiliten para su ejecución y ésta deba de producirse por expropiación, dicha declaración se extenderá a los terrenos precisos para conectar la actuación de urbanización con las redes generales de servicios, cuando sean necesarias.

El recurso de reposición fue informado en el sentido de que:

La implantación de una red de colectores de saneamiento, que conecten el núcleo con el colector general, se considera un sistema local, o dotación urbanística pública, al servicio de un ámbito concreto, en este caso, un núcleo rural.

En referencia a los núcleos rurales, el artículo 136.2 del TROTU dice que, en orden a la obtención del suministro de los servicios públicos de electricidad, telefonía y otros semejantes, los núcleos rurales se equiparan a los suelos urbanos.

Para la obtención de terrenos dotacionales, según el artículo 199 del TROTU, los terrenos afectos a dotaciones locales no incluidos en polígonos o unidades de actuación se obtendrán mediante expropiación u ocupación directa.

Por lo tanto, al venir derivada la expropiación de los terrenos para la obtención de una red de saneamiento en núcleo rural de la aplicación del artículo 4.4.20 del PGO de Gijón, siendo, en el caso que nos ocupa, los núcleos rurales equiparables a suelo urbano en orden a la obtención del suministro de los servicios públicos, y al ser necesario aplicar el sistema de expropiación en aquellas fincas para las que no se ha podido llegar a un acuerdo con los propietarios afectados, se propone estimar el recurso de reposición presentado por el Ayuntamiento de Gijón al Acuerdo de la Permanente de la CUOTA de 25 de abril de 2024 y elevar a la Ejecutiva de la CUOTA el expediente y el informe de valoración para su resolución, en base al procedimiento de tasación conjunta.

ACUERDO

Primero.—Estimar el recurso de reposición presentado por el Ayuntamiento de Gijón y proceder a la valoración del expediente de expropiación por el procedimiento de tasación conjunta establecido en el artículo 187 del TROTU.

Segundo.—Dar su aprobación al expediente de expropiación forzosa por la modalidad de tasación conjunta para la extensión de la red de saneamiento en el núcleo de arroyo, parroquia de la Pedrera. Gijón, en los términos que resultan de los informes obrantes en el expediente y que se describen a continuación:

El Ayuntamiento de Gijón es la administración expropiante y la beneficiaria de la expropiación es la Empresa Municipal de Aguas de Gijón S. A. (EMA).

El Núcleo Rural de Arroyo dispone solamente una red de saneamiento en la zona norte, en las zonas este y oeste no dispone de redes de saneamiento para la recogida de aguas residuales (se llevan a cabo vertidos no controlados o saneamientos por medio de pozos y fosas sépticas). El objeto de este proyecto es la adquisición de terrenos necesarios para implantar una red de colectores hasta el colector general.

El Proyecto de Obra de la Extensión de la Red de Saneamiento de La Pedrera fue aprobado por Resolución de la Alcaldía del Ayuntamiento de Gijón el día 10 de marzo de 2022, que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Expropiación Forzosa (LEF) implica la declaración de utilidad pública y la expropiación forzosa de los terrenos necesarios, así como la necesidad de ocupación de los bienes y derechos expropiados.

Para la Ejecución de las obras señaladas, es necesario atravesar 58 parcelas de titularidad privada, llegando a mutuos acuerdos con los titulares de 49 parcelas, quedando 9 fincas sin acuerdo amistoso.

Con fecha 18 de julio de 2023, por Acuerdo de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Gijón, se acuerda formular relación de bienes y derechos afectados por la expropiación y someter el expediente a información pública por el plazo de un mes. El Acuerdo se publicó en el BOPA n.º 157 de 16 de agosto de 2023 y en el Diario El Comercio de la misma fecha, para que los interesados, a quienes fueron notificadas las hojas de aprecio y criterios de valoración, pudieran formular observaciones y reclamaciones concernientes a la titularidad o valoración de sus respectivos derechos.

En virtud de lo dispuesto en el artículo 5 de la LEF, al ser desconocidos los titulares de la finca n.º 50, se dio traslado al Ministerio Fiscal.

El informe de valoración realizado por SOGEPSA tiene fecha de octubre de 2022, por lo que el cálculo se realiza tomando los datos de aquél momento, sin embargo, acorde al artículo 34, punto 2, del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), las valoraciones se entienden referidas al momento de exposición al público del proyecto de expropiación si se sigue el procedimiento de tasación conjunta. Por lo tanto, la fecha a la que debe entenderse referida la valoración es la de la publicación en el BOPA de 16 de agosto de 2023.

La relación de parcelas afectadas es:

La actuación proyectada se constituye por una red de colectores que recogerán las acometidas domiciliarias de las viviendas de la zona y las conducirán hasta un colector general. La ejecución de la infraestructura de saneamiento supondrá tres tipos diferentes de afecciones sobre el suelo. Habrá terrenos que sean objeto de expropiación total y permanente, con ocupación definitiva y un traspaso del pleno dominio, sin embargo, otros terrenos serán objeto de una privación parcial del dominio, que se manifestará bien por la imposición de una servidumbre, bien por una ocupación temporal.

Son objeto de expropiación como Ocupación Definitiva las superficies necesarias para la construcción de las arquetas y pozos.

En el proyecto de expropiación, se indica que la imposición de servidumbre afectará a una franja de terreno de 2 metros de anchura centrada sobre el eje de la conducción. Sin embargo, en el proyecto de obras indica que esta franja es de 1,5 metros a cada lado de la conducción, es decir, una franja de 3 metros, siendo esta última la medida utilizada en el proyecto de expropiación para el cálculo de la superficie afectada.

La ocupación temporal de los terrenos, necesaria para la ejecución, tendrá una duración temporal estimada de 12 meses. El proyecto de expropiación indica en su memoria que la zona afectada a la ocupación temporal se extenderá sobre una franja de 10 metros de ancho centrada sobre el eje de la tubería y en la que está incluida la superficie de la servidumbre. Sin embargo, al igual que con la servidumbre, la medida utilizada para el cálculo es la que se indica en el proyecto de obras, es decir, una franja de 3 metros a cada lado de la conducción (6 m en total), que, descontando la parte afectada por la servidumbre, queda en dos franjas de 1,5 metros a cada lado desde el límite exterior de la franja de servidumbre.

El proyecto de expropiación valora la servidumbre en un 60% del valor del suelo y la ocupación temporal como un 10 %.

Los terrenos objeto de expropiación se encuentran en situación básica de suelo rural, al concurrir las características descritas en el artículo 21.2.a) del TRLSRU y no estar integrado en malla urbana ni cumplir ninguna de las condiciones del punto 3 del mismo artículo. Por lo tanto, el método valorativo a emplear será la capitalización de la renta anual real o potencial, en aplicación de lo previsto en el artículo 36.1.a) del TRLSRU.

La valoración efectuada por SOGEPSA considera que el cultivo potencial más rentable es un cultivo de maíz forrajero durante el verano, con una densidad durante la cosecha en torno a 80.000 plantas/Ha y de raigrás italiano durante el invierno con una media aproximada de 3 aprovechamientos/año. Para el maíz se suponen ciclos de precocidad FAO 200-300 con siembra a mediados de mayo y recolección a mediados de septiembre. Esta producción daría, según el informe de valoración, un beneficio de 563,05 €/Ha.

Se trata de un cultivo anual cuya renta se mantendrá constante en el tiempo, y se actualiza a tenor de lo que establece al artículo 11.b del R.D. 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo (RVLS) y se corrige con un factor de localización.

El valor final del suelo resulta Vf = 9,43 €/m², y los valores unitarios para el cálculo del justiprecio son:

En consecuencia, las hojas de aprecio iniciales ofrecidas son las siguientes:

Ver boletin en PDF para consultar la tabla

Durante el período de información pública, se presentaron cuatro escritos de alegaciones, que fueron objeto de propuesta de contestación por la empresa beneficiaria EMA, cuyo criterio fue asumido por la Junta de Gobierno Local en su Resolución de 9 de enero de 2024.

Tras la recepción del expediente de expropiación municipal, por parte del Servicio de Gestión y Disciplina Urbanística del Principado de Asturias se procede a su valoración tanto en los aspectos procedimentales como en el cálculo de los justiprecios. Al tratarse de suelos en situación básica de rural, se solicita la colaboración de un técnico competente del Servicio de Expropiaciones de la Consejería de Fomento, Cooperación Local y Prevención de Incendios, quién ha emitido el informe, obrante en el expediente, en el que procede a realizar una nueva valoración del suelo, el cual se resume a continuación:

El método utilizado para el cálculo del valor del suelo, conforme al artículo 36 de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, es la capitalización de la renta anual o potencial, la que sea superior, corregido por un factor de localización.

La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos valorados, utilizando los medios técnicos normales para su producción.

Sobre la valoración de otros bienes y derechos, en el caso que nos ocupa, no se observa la existencia de construcciones e instalaciones, sembrados o plantaciones, ni cualquier otra clase de elemento unido inseparablemente el suelo. Tampoco la existencia de arrendamientos rústicos sobre los terrenos objeto de este expediente.

La valoración efectuada por el Principado de Asturias considera que el cultivo potencial más rentable es el manzano de sidra en eje vertical.

Como se trata del cálculo de la renta potencial en una explotación agropecuaria, y al ser una renta variable en el tiempo en ciclos periódicos de duración determinada, el cálculo realizado utiliza la fórmula establecida en el artículo 13.c) del RVLS.

El tipo de capitalización aplicable es el establecido en el apartado 1 de la Disposición adicional séptima del texto refundido de la Ley del suelo (r1), es decir, la rentabilidad media de los bonos del Estado a 30 años de los tres años anteriores a la fecha de referencia de la valoración. Como la fecha de referencia de la valoración es 2023, r1 será la media de los años 2020, 2021 y 2022:

r1 = 1,74 %

El valor resultante es V = 4,33 €/m², y se corrige con un factor de localización Fl = u1 x u2 x u3 para el cual los factores calculados son:

u1: Por accesibilidad a núcleos de población: 1,323.

u2: Por accesibilidad a centros de actividad económica: 1,539.

u3: Por ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico: 1.

De este modo Fl resulta Fl = 2,04.

Valor final del suelo calculado: Vf = 4,33 €/m² x 2,04 = 8,83 €/m².

A este valor calculado habrá que sumarle el 5 % en concepto de premio de afección para aquellos suelos objeto de ocupación definitiva. Este premio de afección no procede para los suelos objeto de ocupación temporal o servidumbre.

Por lo tanto, el valor resultante en la valoración del Principado de Asturias es inferior que el calculado por el Ayuntamiento de Gijón y ofrecido a los titulares en las hojas de aprecio notificadas.

Con respecto a los porcentajes atribuidos para las afecciones por servidumbre (60 %) y ocupación temporal (10 %), el que es jurisprudencia constante la que entiende que el porcentaje de la indemnización por ocupación temporal debe fijarse en un 10 % del valor del suelo ocupado" y como ejemplo enumera las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Andalucía de 23 de julio de 2012 (REC.1262/2008), y del Tribunal Supremo en el fundamento de derecho primero de su Sentencia de 19 de febrero de 2008 (REC. 9942/2004).

Y con respecto a la valoración de la servidumbre, el artículo 564 del Código Civil establece que, para cuando la servidumbre forzosa de paso se establezca como permanente, "la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente". No obstante, la servidumbre (de paso, de acueducto, o de vuelo) que se impone no es más que una limitación de la plena propiedad. Por tanto, la práctica habitual reconocida, también jurisprudencialmente, es la de fijar un porcentaje sobre el valor del suelo. Se considera que el grado de afectación del inmueble es de categoría media, subterráneo donde las tuberías no son de diámetro considerable y el líquido que transportan no es de alto riesgo para la contaminación de la zona, en caso de rompimiento de las mismas, cuyo perjuicio se estima en un 60 % del valor calculado para el suelo.

Por lo tanto, los porcentajes utilizados en el Proyecto de Expropiación para el cálculo del valor de la ocupación temporal y la servidumbre se consideran apropiados.

Las hojas de aprecio son vinculantes para las partes que las presentan en virtud de la doctrina de los actos propios. Las hojas de aprecio formuladas por las partes de la expropiación constituyen respectivamente los límites máximo y mínimo de la definitiva cuantificación del justo precio afectando tanto a la cantidad que se reclama como a los conceptos indemnizables.

En cuanto a la cuantía, se informa favorablemente el Proyecto de expropiación presentado con las cuantías establecidas en el mismo por ser superiores a las contenidas en la valoración del Principado de Asturias.

Tercero.—A tenor de lo dispuesto en el artículo 42 del texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en relación con el artículo 187.5 del texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo (TROTU), aprobado por Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, el presente acuerdo implica la declaración de urgencia en la ocupación de los bienes y derechos afectados, y el pago o depósito de la valoración en él establecida producirá los efectos de los números 6, 7 y 8 del artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa (LEF).

Cuarto.—Se notificará el presente Acuerdo al Ayuntamiento de Gijón en su condición de administración expropiante, a la Empresa Municipal de Aguas de Gijón, como beneficiaria, y a los titulares interesados a fin de que, en caso de disconformidad con la valoración establecida, puedan manifestarlo por escrito en el plazo de veinte días ante la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Principado de Asturias (CUOTA), a efectos de dar traslado de la hoja de aprecio impugnada al Jurado de Expropiación del Principado de Asturias, todo ello de conformidad con el artículo 187.4 del TROTU en concordancia con el artículo 234 del Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias (ROTU), aprobado por Decreto 63/2022, de 21 de octubre.

Este acto pone fin a vía administrativa y contra el mismo los interesados podrán interponer recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Asturias, en el plazo de dos meses contados desde el día siguiente al de su notificación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 10.1 a) en relación con el artículo 8.2 y 46.2 de la Ley 29/98 de 13 de julio reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, sin perjuicio de la posibilidad de previa interposición del recurso potestativo de reposición ante el mismo órgano que dictó el acto en el plazo de un mes, contado desde el día siguiente al de su notificación, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 28 de la Ley 2/95 de 13 de marzo de Régimen Jurídico de la Administración del Principado de Asturias, y en el artículo 123 y siguientes de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas y sin perjuicio de que los interesados puedan ejercitar cualquier otro que estimen oportuno.

En Oviedo, a 24 de abril de 2025.—El Secretario General Técnico.—Cód. 2025-03314.