Acuerdo de la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Principado de Asturias (CUOTA), reunida en Comisión Ejecutiva, en su sesión de fecha 25 de junio de 2024, relativo a la aprobación definitiva del Proyecto de expropiación forzosa por la modalidad de tasación conjunta de las fincas no adheridas del ámbito 3A, manzanas 18 y 21, de suelo urbanizable de Lugones, Siero. Expte. RESP/2024/3.

COMISIÓN DE URBANISMO Y ORDENACIÓN DEL TERRITORIO DEL PRINCIPADO DE ASTURIAS (CUOTA)

En el marco de los artículos 34 y siguientes, y 42 y siguientes del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana - TRLSRU (BOE de 31/10/2015); los artículos 182 y siguientes del texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias (TROTU), aprobado por Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril (BOPA de 27/04/2004); los artículos 243 y siguientes del Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias (ROTU), aprobado por Decreto 63/2022, de 21 de octubre (BOPA de 03/11/2022); previo examen de los documentos que integran el expediente y trámites a los que ha sido sometido, la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Principado de Asturias (CUOTA), reunida en Comisión Ejecutiva, en su sesión de fecha 25 de junio de 2024, adoptó el siguiente acuerdo:

Primero.—Dar su aprobación al expediente de expropiación forzosa por la modalidad de tasación conjunta del Proyecto de expropiación del Ámbito 3A, manzanas 18 y 21, de suelo urbanizable de Lugones, Siero, en los términos que resultan de los informes obrantes en el expediente y que se describen en los puntos siguientes.

El Ayuntamiento de Siero es administración actuante y beneficiaria la Junta de Compensación (JC).

Los antecedentes y objeto se resumen en los siguientes:

El Plan General de Ordenación Urbana de Siero (TR BOPA 16/09/2006) delimita un ámbito de suelo urbanizable que se identifica con la clave "3A", en cuyas determinaciones se establecía la posibilidad de dividir el sector en polígonos para su desarrollo en Planes Parciales independientes.

Por Acuerdo Plenario del Ayuntamiento de Siero, de fecha 31 de julio de 2008, se aprobó definitivamente el Plan Parcial del ámbito 3A, manzanas 18 y 21, del Suelo Urbanizable de Lugones (BOPA 09/10/2008).

La Junta de Gobierno Local, en sesión celebrada el día 9 de julio de 2010, aprobó definitivamente el Proyecto de Actuación para la ejecución de las manzanas 18 y 21 del ámbito 3A del suelo urbanizable de Lugones.

La Junta de Gobierno Local, en sesión ordinaria celebrada el 3 de marzo de 2023, acuerda la expropiación de las parcelas no adheridas a la Junta de Compensación.

El ámbito del expediente expropiatorio se refiere a 5 fincas no adheridas a la Junta de Compensación, por lo que el expediente expropiatorio afecta a un total de 4.321,95 m², según levantamiento topográfico.

La Junta de Gobierno Local, en su reunión ordinaria de 24 de noviembre de 2023 adoptó acuerdo en el sentido de excluir de la relación de parcelas y propietarios a expropiar y de la declaración de necesidad de ocupación la finca 1 y propietarios correspondientes, por haber sido adquirida por el propietario mayoritario de la Junta de Compensación. En conclusión la relación de fincas afectadas a causa de la no adhesión a la JC pasa a ser la siguiente:

Por Acuerdo de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Siero de 3 de marzo de 2023, por delegación del Pleno municipal de fecha 1 de julio de 2019, se acordó iniciar y disponer la aplicación del procedimiento de expropiación por tasación conjunta del terreno de los propietarios no adheridos a la Junta de Compensación del ámbito 3A, manzanas 18 y 21 de Lugones, declarando la necesidad de ocupación de los bienes y derechos recogidos en el Proyecto de expropiación.

Dicho acuerdo fue publicado en el BOPA de 23 de marzo de 2023 y en el diario La Nueva España de 14 de marzo del mismo año. Asimismo fue notificado de manera individualizada a los expropiados con excepción de D.ª María Carmen Álvarez Izquierdo, por lo que se publicó anuncio de notificación en el BOE de 4 de mayo de 2023 y se notificó al Ministerio Fiscal que acusó recibo el 3 de abril de 2024.

El Proyecto de Expropiación presentado se acompaña de valoración efectuada por Ingeniero Técnico Agrícola. Esta valoración parte de la consideración de las parcelas a expropiar en situación básica de rural, a tenor de lo dispuesto en el artículo 21 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en adelante TRLSRU, y considera que el cultivo de labor más rentable y potencial es la faba tipo granja en monocultivo con tutor, en aplicación de lo previsto en el artículo 36.1.a) del TRLSURU.

Los parámetros relativos a producción y precio medio de compra se extraen de certificado emitido por el Consejo regulador de indicación geográfica protegida faba asturiana de noviembre de 2022 que se adjunta como anejo, mientras que los costes de producción derivan de la publicación "Orientaciones del cultivo de la faba SERIDA 2016".

De acuerdo con la formulación según el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo (RVLS), el cálculo arroja un valor inicial de suelo de: 5,24 €/m², que corregido con un factor de localización de 2,29, ofrece un valor final de suelo de (Vus): 12,00 €/m².

No existen otros bienes o derechos a valorar.

En consecuencia, las hojas de aprecio iniciales ofrecidas son las siguientes, adoptando la superficie de terreno más elevada entre la recogida en el PP y el levantamiento topográfico del Proyecto de Expropiación, incluido el 5% del premio de afección:

Durante el trámite de información pública se presentaron tres escritos de alegaciones que en resumen exponen lo siguiente:

1. Arzobispado de Oviedo, manifestando error en la titularidad de la finca n.º1, ya que no pertenece únicamente al Arzobispado, sino que un 70% de la titularidad corresponde a la Congregación de Hermanitas de los Ancianos Desamparados.

2. Dña. Cristina Cabal Prieto, manifestando su discrepancia con los criterios de valoración aplicados y justiprecio determinado. Se alude a un informe pericial anexo que no se aporta.

3. D. JosÉ Antonio Álvarez Ruiz y Dña. María Teresa Álvarez Ruiz, manifestando que se tenga en cuenta el valor fiscal de la finca, por el que se calculó el valor de la finca a efectos del impuesto de sucesiones con fecha de abril de 2008, actualizado con el IPC a marzo de 2023, de lo que resulta una cantidad de 87.875,17 €. Subsidiariamente para la valoración de la finca como suelo rural se aporta informe pericial que fija el justiprecio en 42.263,13 €, cantidades ambas a las que se solicita se sume el premio de afección e intereses que correspondan. Por otro lado se solicita se disponga una garantía por importe de 105.450,20 € que resulta de incrementar un 20% el justiprecio que proponen para atender a posibles intereses de demora.

La Junta de Compensación, en reunión extraordinaria celebrada el 24 de mayo de 2023, acordó estimar la alegación del Arzobispado de Oviedo, en el sentido de subsanar el error y someter el expediente a nueva información pública así como notificar individualmente a la Congregación de las Hermanitas de los Ancianos Desamparados.

Se recibe alegación de esta Congregación de 16 de junio de 2023, fecha en que se remite el conjunto de alegaciones recibidas a la Junta de Compensación, dando audiencia de 15 días, si bien no se emite ningún informe al respecto de esta alegación.

La Junta de Gobierno Local, por delegación del plano de 29 de junio de 2023, adoptó acuerdo en su reunión ordinaria de 24 de noviembre de 2023 en el que se hace constar:

1. Con fecha de 11 de noviembre de 2023, se aporta escritura de compraventa de la denominada finca n.º 1 a favor del propietario mayoritario de la junta de Compensación "La Vega de Riofrío SLU", previa segregación autorizada por el Ayuntamiento de Siero, por lo que se concluye excluir de la relación de parcelas y propietarios a expropiar y de la declaración de necesidad de ocupación, la finca 1 y sus propietarios correspondientes.

2. Respecto a la alegación presentada por Dña. Cristina Cabal Prieto, no se considera motivada la discrepancia con la valoración.

3. Respecto a la exigencia de garantía que incluye la alegación presentada por D. José Antonio Álvarez Ruiz y Dña. María Teresa Álvarez Ruiz, se alude al artículo 233.2 del ROTU para sostener que no existe amparo legal para la exigencia de garantía. Respecto a la discrepancia con la valoración establecida en el Proyecto de expropiación, se remiten a lo que resuelva la CUOTA.

...

Los informes de la Dirección General de Urbanismo consideran el marco legal marco legal aplicable el TRLSyRU con el RVLS y la fecha a que ha de referirse la valoración es el 23/03/2023. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 21 del citado TRLSRH el suelo se encuentra en situación básica rural y ello porque:

— No se cumplen las condiciones del apartado 3, pues con independencia de la disposición de servicios, circunstancia que no consta acreditada documentalmente, el suelo no está integrado en una malla urbana tal y como se describe en aquél.

— Por el contrario, los terrenos tienen cómodo encaje en el apartado 1 b) del mismo artículo al tratarse de un suelo urbanizable que se ha de transformar.

— Por otro lado, no es de aplicación la DºTª3.ª del TRLSRH al no cumplirse de forma acumulativa los tres supuestos establecidos.

Dada la situación básica del suelo, se ha acudido a la asistencia de un técnico competente quién tras girar visita al emplazamiento ha emitido el informe obrante en el expediente que se resume a continuación:

El dictamen considera que el cultivo potencial más rentable es la faba tipo Granja en monocultivo con tutor. Los parámetros se extraen de la publicación "Orientaciones del cultivo de la faba SERIDA 2016". Por el método de capitalización de la renta, se obtiene un valor unitario de suelo de: 5,287 €/m², que corregido con un factor global de localización de 2,214 alcanza un valor unitario final (Vus) de: 11,71 €/m².

No existen otros bienes o derechos a valorar.

En virtud de lo expuesto, se propone en base al dictamen solicitado la valoración final según se expresa en el cuadro a continuación:

Los valores resultan más bajos en la valoración de esta Consejería respecto a la establecida en el Proyecto de expropiación porque el factor de localización U1 tomado en el Proyecto de expropiación asciende a 1,46, y en esta valoración a 1,41, el otro parámetro en que difieren es la variación del IPC, puesto que el Proyecto de expropiación toma los años 2019, 2020 y 2021 al estar datada en diciembre de 2022, mientras que la de esta Consejería toma los años 2020, 2021 y 2022 acorde a la fecha de valoración de referencia de marzo de 2023.

Exclusivamente en la finca n.º 4 el valor total asignado es superior en la valoración de esta Consejería respecto a la valoración del Proyecto de expropiación, esta diferencia deriva de un error material en la valoración del Proyecto de expropiación, dado que 484 m² de superficie a expropiar X 12€/m² (Vus)=5.808 €

5.808€+290,40 (5% de afección)=6.098,40 €.

En cuanto al contenido de las alegaciones presentadas:

1. No procede valorar las alegaciones aportadas por el Arzobispado de Oviedo, y la Congregación de Hermanitas de los Ancianos Desamparados por haber sido excluida su finca del ámbito de este Proyecto de expropiación, conforme al acuerdo adoptado por la Junta de Gobierno Local, en su reunión ordinaria de 24 de noviembre de 2023.

2. De acuerdo con la respuesta a la alegación presentada por Dña. Cristina Cabal Prieto del Ayuntamiento, no se aportan argumentos que avalen su discrepancia con la valoración establecida en el Proyecto de Expropiación.

3. Respecto a la alegación presentada por D. José Antonio Álvarez Ruiz y Dña. María Teresa Álvarez Ruiz; en cuanto a la consideración del suelo como urbano por abonar el impuesto de sucesiones en el año 2008, seguimos teniendo en nuestro ordenamiento jurídico una disfunción entre el valor fiscal y el urbanístico de un mismo terreno. Esta situación la contempla la sentencia de, 30 de mayo de 2014, de la sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo dictada en recurso de casación en Interés de Ley, fijando la importante y decisiva doctrina legal que recoge que, el valor catastral de los terrenos situados dentro de la delimitación del perímetro urbano de cada municipio que carezcan de desarrollo urbanístico, deben clasificarse como suelo rústico.

Respecto a la exigencia de garantía que incluye la alegación presentada por D. José Antonio Álvarez Ruiz y Dña. María Teresa Álvarez Ruiz, de acuerdo con el artículo 233.2 del ROTU, el propio procedimiento establecido garantiza el abono de las cantidades previstas en la medida en que no se aprueba el Proyecto de Compensación hasta que no se ha efectuado el pago o depósito de la valoración establecida en el Proyecto de expropiación. Por otro lado, el artículo 266 del ROTU que recoge las obligaciones del beneficiario de la expropiación, en este caso la junta de compensación, determina como obligaciones económicas, "abonar el justiprecio, asumir sus gastos financieros y los demás gastos de urbanización", por lo que no procede establecer garantías a mayores.

En relación a la pericial aportada como anexo a la alegación presentada por D. José Antonio Álvarez Ruiz y Dña. María Teresa Álvarez Ruiz. Se considera que el cultivo potencial más rentable es también la faba tipo Granja en monocultivo con tutor. Los parámetros relativos a producción y precio medio de compra se extraen de la publicación "Orientaciones del cultivo de la faba SERIDA 2016", complementada con nota de prensa y comunicaciones con el SERIDA posteriores.

Por el método de capitalización de la renta, se obtiene un valor unitario de suelo de: 35,64 €/m², que corregido con un factor global de localización de 2,2922 alcanza un valor unitario final (Vus) de: 81,69 €/m².

Aplicado este valor unitario final a la finca n.º 3 objeto de alegación, más el 5% de premio de afección se valora en un total de 44.376,28 €

Se adopta un valor de producción muy superior entendiendo que los valores medios del SERIDA incluyen productores no profesionales o suponiendo que parte de la producción permanece sin declarar para el autoconsumo, si bien en todo caso se reconoce que son todos productores integrados en la IGP, por lo que se considera adecuado atenerse a los valores medios del SERIDA.

Se sube ligeramente el precio de venta aludiendo a la comercialización directa del producto por una parte de los productores, pero no se incorporan los costes de esta comercialización directa.

Por último, los costes de producción señalados en la publicación del SERIDA de 2016, no solo no suben a fecha de 2023, sino que incluso se reducen en esta valoración, basándose en que al tomar una mayor producción efectivamente los costes se reducen, pero también en base a un estudio más reciente del SERIDA publicado en prensa, de forma que los costes de producción disminuyen por mejoras en el manejo y un superior tamaño de las explotaciones (pasando en estos estudios de explotaciones de 5.000 m² a más de 30.000 m²). En este caso la finca expropiada tiene 2.700 m² totales, por lo que esa disminución en los costes de producción no sería aplicable en una finca de estas dimensiones.

En conclusión, Las hojas de aprecio son vinculantes para las partes que las presentan en virtud de la doctrina de los actos propios, las hojas de aprecio formuladas por las partes de la expropiación constituyen respectivamente los límites máximo y mínimo de la definitiva cuantificación del justo precio afectando tanto a la cantidad que se reclama como a los conceptos indemnizables.

Las alegaciones no manifiestan disconformidad en cuanto a los conceptos indemnizables.

En cuanto a la cuantía, se informa favorablemente el Proyecto de expropiación presentado con las cuantías establecidas en el mismo por ser superiores a las contenidas en la valoración de esta Consejería, con excepción de la valoración asignada a la finca 4, que corregido el error material detectado quedaría conforme al cuadro que se inserta a continuación:

Segundo.—A tenor de lo dispuesto en el artículo 42 del texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en relación con el artículo 187.5 del texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo (TROTU), aprobado por Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, el presente acuerdo implica la declaración de urgencia en la ocupación de los bienes y derechos afectados, y el pago o depósito de la valoración en él establecida producirá los efectos de los números 6, 7 y 8 del artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa (LEF).

Tercero.—Se notificará el presente Acuerdo al Ayuntamiento de Siero en su condición de administración expropiante, a la Junta de Compensación del ámbito como beneficiaria, y a los titulares interesados a fin de que, en caso de disconformidad con la valoración establecida, puedan manifestarlo por escrito en el plazo de veinte días ante la Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Principado de Asturias (CUOTA), a efectos de dar traslado de la hoja de aprecio impugnada al Jurado de Expropiación del Principado de Asturias, todo ello de conformidad con el artículo 187.4 del TROTU en concordancia con el artículo 234 del Reglamento de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias (ROTU), aprobado por Decreto 63/2022, de 21 de octubre.

Este acto pone fin a vía administrativa y contra el mismo los interesados podrán interponer recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Asturias, en el plazo de dos meses contados desde el día siguiente al de su notificación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 10.1 a) en relación con el artículo 8.2 y 46.2 de la Ley 29/98 de 13 de julio reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, sin perjuicio de la posibilidad de previa interposición del recurso potestativo de reposición ante el mismo órgano que dictó el acto en el plazo de un mes, contado desde el día siguiente al de su notificación, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 28 de la Ley 2/95 de 13 de marzo de Régimen Jurídico de la Administración del Principado de Asturias, y en el artículo 123 y siguientes de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas y sin perjuicio de que los interesados puedan ejercitar cualquier otro que estimen oportuno.

En Oviedo, a 2 de agosto de 2024.—El Secretario de la CUOTA.—Cód. 2024-07041.