El Pleno del Ayuntamiento de Alcobendas en sesión ordinaria celebrada el 25 de abril de 2024 adoptó, entre otros, el siguiente acuerdo:
«La Junta de Gobierno Local de esta Corporación, en su sesión ordinaria de 7 de noviembre de 2023, resolvió aprobar inicialmente el "Plan Especial de regulación del uso servicios empresariales en los ámbitos de uso característico terciario oficinas" de iniciativa municipal, redactado por los servicios técnicos del Departamento de Urbanismo de esta Corporación, con objeto de revisar las condiciones de compatibilidad de los usos terciario e industrial en su clase "Servicios Empresariales", para dar respuesta a las demandas emergentes de las actividades económicas relacionadas con las nuevas tecnologías, y a las nuevas necesidades de localización espacial de tal forma que las nuevas condiciones respondan al objetivo de posibilitar la implantación del uso de "Servicios Empresariales" en ámbitos y parcelas de uso Terciario, propiciando la diversidad tipológica necesaria. El objetivo es el de captar y retener actividades tecnológicas avanzadas para lo cual hay que facilitar nuevas implantaciones con un cambio controlado de la actual normativa urbanística. Aprueba igualmente someter el expediente a información pública por plazo de un mes, mediante anuncios a insertar en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID, en un diario de los de mayor circulación de la provincia y efectuar la publicación por medios telemáticos a los que se refiere el artículo 70 ter de la Ley de Bases de Régimen Local.
Sometido el expediente a información pública por plazo de un mes mediante anuncio insertado en el diario La Razón de 11 de diciembre de 2023 y en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID de 13 de diciembre de 2023, no se ha formulado alegación alguna. Simultáneamente, el expediente fue remitido a los organismos y entidades que, por razón de los intereses por ellos gestionados, debían emitir informe durante el mismo periodo de información pública.
Respecto a estos informes sectoriales, cabe recordar que el artículo 57 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, prevé la necesidad de requerir los informes de los órganos y entidades públicas previstos legalmente como preceptivos o que, por razón de la posible afección de los intereses públicos por ellos gestionados, deban considerarse necesarios. La normativa sectorial desarrolla la necesidad y naturaleza de los mencionados Informes, así como, en su caso, su carácter vinculante para la Administración competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo.
Los Informes sectoriales emitidos, concretados en informes de la Dirección General de Aviación Civil, de la S.G. de Operadores de Telecomunicaciones e Infraestructuras Digitales del Ministerio de Transformación Digital, de la Dirección General de Bienestar Social del Ayuntamiento de Alcobendas, de la Dirección de Medio Ambiente y Mantenimiento de la Ciudad del Ayuntamiento de Alcobendas, y de la Dirección General de Transición Energética y Economía Circular. Consejería de Medio Ambiente, Agricultura e Interior de la Comunidad de Madrid no formulan objeción al contenido del Plan en lo que a su materia se refiere.
Así, en el Informe Técnico de este Plan Especial no se detallan cambios en el documento para aprobación definitiva derivado de los Informes sectoriales emitidos, no existiendo variaciones en el documento ya sometido a información pública, por lo que cabe someter el mismo a los órganos competentes y, en su caso, a su aprobación definitiva.
En definitiva, vista la documentación del expediente por los Servicios Técnicos Municipales, estos concluyen que "El documento del Plan Especial de Regulación del Uso Servicios Empresariales en los ámbitos de uso característico Terciario Oficinas, de iniciativa municipal, contiene la documentación necesaria y con la extensión y el nivel adecuado de concreción. Los informes sectoriales emitidos en ningún caso formulan objeción al contenido del Plan, por ello, estos Servicios Técnicos entienden que el documento que se informa cumple con las determinaciones del ordenamiento legal vigente contenidas en la LSCM, por lo que puede ser sometido a los órganos competentes y, en su caso, a su aprobación definitiva".
Considerado lo anterior, es por lo que este órgano plenario, en ejercicio de la competencia prevista en los artículos 123.1.i) de la Ley 7/1985, de Bases de Régimen Local y 61.4 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid,
ACUERDA
1. Aprobar definitivamente el "Plan Especial de regulación del uso servicios empresariales en los ámbitos de uso característico terciario oficinas", elaborado por los servicios técnicos del Departamento de Urbanismo de esta Corporación y cuyo objeto se refiere en la motivación de esta resolución y encaja en el tipo legal previsto para esta figura de planeamiento en el artículo 50.1 b) de la Ley 9/2001.
2. Publicar el presente acuerdo en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID, con inclusión del texto íntegro de las normas urbanísticas, así como efectuar la publicación por medios telemáticos a la que se refiere el artículo 70 ter de la Ley de Bases de Régimen Local; publicaciones que serán tramitadas por el Departamento de Urbanismo».
NORMAS URBANÍSTICAS PGOU
— Apartado 4.4.2. "Clasificación categorías y situaciones", del uso industrial en su clase E Servicios Empresariales.
— Apartado 14.5. Norma Zonal 5. "Edificación Para Uso Terciario Específico".
— Fichas (hoja 1) de SUS (S-2, S-3 y S-4).
4.4. Uso industrial
4.4.1. Definición.
Es un uso industrial el que tiene por finalidad llevar a cabo las operaciones de elaboración, transformación, reparación, almacenaje y distribución de productos materiales, así como el desarrollo y producción de sistemas informáticos, audiovisuales y otros similares, independientemente de su tecnología.
4.4.2. Clasificación categorías y situaciones.
Clases:
Clase A. Industria artesana, pequeña industria o taller: comprende aquellas actividades que ocupan superficies (salvo en las áreas industriales), menores o iguales a 600 m2, cuyo objeto principal es la producción, transformación y reparación o prestación de servicios realizados mediante un proceso en el que la intervención personal constituye factor predominante, determinándose un resultado final individualizado que no se acomoda a la producción industrial totalmente mecanizada o en grandes series.
Clase B. Taller del automóvil: comprende aquellas actividades cuya función principal es reparar, conservar o mantener vehículos automóviles no industriales.
Clase C. Almacenaje: comprende aquellas actividades de guarda, conservación y distribución de productos naturales, materias primas o artículos manufacturados con suministro a mayoristas, minoristas, instaladores, fabricantes, distribuidores y también aquellos que tengan un servicio directo al público.
Clase D. Industria ligera o media: comprende aquellas actividades autorizables en las áreas industriales, sin limitación de superficie, cuyo objeto principal es la obtención, reparación, mantenimiento, transformación o reutilización de productos por procesos industriales, así como el envasado y embalaje, y el aprovechamiento, recuperación y eliminación de residuos o subproductos, cualquiera que sea la naturaleza de los recursos y procesos técnicos utilizados.
Clase E. Servicios Empresariales: comprende aquellas actividades basadas fundamentalmente en nuevas tecnologías y cuyo objeto de producción es el manejo de información, cálculo y proceso de datos, desarrollo y producción de sistemas informáticos, audiovisuales y otros similares.
Esta clase de uso podrá implantarse además de en las situaciones contempladas a continuación, en cualquier suelo calificado para uso terciario en su clase de oficinas en las normas zonales del Plan General, en las áreas de planeamiento incorporado o remitido (APIs, SURT y SUS), conforme al Plan Especial de regulación del Uso Servicios Empresariales en los Ámbitos de uso característico Terciario.
Se establecen cinco situaciones:
— Situación 1.a Sótanos y semisótanos independientes en cualquier tipo de edificio.
— Situación 2.a En edificio de viviendas en planta baja, semisótano o sótano comunicado a planta baja.
— Situación 3.a En edificios exclusivos entre medianeras y con fachada a la calle, en zonas de uso característico residencial. (zona 1 y zona 4).
— Situación 4.a En edificios exclusivos aislados o compartida con otros usos diferentes de vivienda. (zona 5 y 6).
— Situación 5.a En áreas industriales. (zona 6).
4.4.3. Condiciones de uso.
Las condiciones de uso serán las establecidas en la Ordenanza de Edificación, instalaciones y construcciones. No obstante, en aquellos edificios donde se haya computado a efectos de edificabilidad la superficie de los locales situados en planta semisótano, se podrá autorizar en este nivel semisótano, los usos correspondientes a las plantas sobre rasante a excepción del uso residencial. En este caso, los usos que se establezca en semisótanos, reunirán las condiciones correspondientes a las plantas sobre rasante relativas a ventilación, alturas, evacuación, dotación de aparcamiento, etc. Además, deberán cumplir las condiciones establecidas por el Código Técnico de la Edificación, para cada uno de los usos que se establezcan, así como otras disposiciones específicas de carácter estatal o autonómicas que les fueran de aplicación.
Los espacios profesionales en uso Industrial se localizarán en aquellas zonas o parcelas que expresamente determine el presente Plan General o el Plan Especial que a tal efecto se formule. Cualquier actuación edificatoria que pretenda la implantación de estos espacios profesionales queda condicionada a la previa aprobación de los instrumentos de planeamiento y gestión que sean necesarios.
4.4.4. Condiciones de protección.
Del estudio de incidencia ambiental realizado a nivel del Plan General se derivan las siguientes especificaciones para la adecuada protección de la atmósfera:
Será preceptivo el empleo de purificadores en las salidas de chimeneas industriales, instalaciones colectivas de calefacción y salidas de humos y vahos de cocinas de colectividades, hoteles, restaurantes y cafeterías.
Se promoverá la instalación de industrias limpias en los nuevos desarrollos industriales, tomando como base aquellas industrias que no estén incluidas en el anexo II del Decreto 833/1975, Catálogo de actividades potencialmente contaminadoras de la atmósfera.
14.5. Zona 5. Edificación para uso terciario específico
14.5.1. Ámbito territorial.
Comprende las áreas de suelo y edificación incluidas con el Código 5 en la Ordenación Zonal del conjunto de planos número 5 "Clasificación, calificación y regulación del suelo y la edificación en suelo urbano. Red viaria, alineaciones y rasantes".
Se clasifican en 30 grados en función de las características que más adelante se determinan y son los que a continuación se relacionan:
— Grado 1.o Continente.
— Grado 2.o La Moraleja.
— Grado 3.o Alcobendas 2000.
— Grado 4.o Cuestablanca.
— Grado 5.o Telefónica.
— Grado 6.o El Soto Convenio.
— Grado 7.o El Soto.
— Grado 8.o Merca 2.
— Grado 9.o Fuencarralero.
— Grado 10.o Polígono 18. I.
— Grado 11.o Polígono 18. II.
— Grado 12.o Polígono 18. III.
— Grado 13.o Calle Real Vieja y Bulevar Salvador Allende.
— Grado 14.o Bulevar Salvador Allende.
— Grado 16.o Avda. de España.
— Grado 17.o Nueva edificación terciaria.
— Grado 18.o Polígono 18. IV.
— Grado 19.o Polígono 18. V.
— Grado 20.o Carretera de Fuencarral I.
— Grado 21.o Antigua N-I.
— Grado 22.o Carretera de Barajas.
— Grado 23.o Parque Norte.
— Grado 24.o Plaza de Acceso a la Moraleja I.
— Grado 25.o Plaza de Acceso a la Moraleja II.
— Grado 29.o Carretera de Fuencarral II.
— Grado 30.o Cielo de Madrid.
— Grado 31.o Bulevar Salvador Allende II.
— Grado 32.o Calderón de la Barca.
— Grado 33.o El Soto Convenio II.
— Grado 34.o Red Eléctrica.
14.5.2. Tipología edificatoria.
La existente mediante edificación aislada según plan o proyecto que lo determina.
14.5.3. Obras permitidas.
Todas las previstas en el epígrafe 3.2.4 apartado 1 de las presentes Normas Urbanísticas.
14.5.4. Usos pormenorizados:
Uso característico:
Uso Terciario: En cada parcela el uso terciario será el pormenorizado característico, y representará como mínimo el 50 % de la superficie edificable total. Se incluye como uso característico el dotacional-Equipamiento. Clase 4 "Administrativo", y el Industrial Clase E "Servicios Empresariales" por su similitud con el uso terciario oficinas.
Para todos los grados:
Terciario:
— Clase A: Hotelero.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 3.a, sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 4.a sin límite.
— Clase B: Comercial (para el grupo B 1. Comercio en general).
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 4.a, sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 4.a. sin límite.
— Clase B: Comercial (grupo B 2. Estaciones de servicio).
• Situación 1.a. En edificio exclusivo.
— Clase C: Oficinas.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 3.a, sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 4.a. sin límite.
— Clase D: Terciario Recreativo. D-2 (establecimientos para consumo de bebidas y comidas).
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 3.a, sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 4.a. sin límite.
• Situación 4.a Al aire libre.
Dotacional:
— Clase 4: Administrativo.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 3.a, sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 4.a. sin límite.
Industrial:
— Clase E: Servicios Empresariales.
• Situación 4.a. En edificios exclusivos aislados o compartidos con otros usos distintos de vivienda, sin limitación de superficie.
— En los grados 3, 9, 10, 11, 12, 18, 19, 24, 25 y 30 se permite además de los anteriores el uso Terciario Recreativo.
— Clase D: Terciario Recreativo. D-1 (salas de reuniones).
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 3.a, sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 4.a. sin límite.
— Clase D: Terciario Recreativo. D-3 (Espectáculos).
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 3.a, sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 4.a. sin límite.
En los grados 9 y 30 no se autoriza el uso Terciario. Clase B Comercial (grupo B1 Comercio en general).
En el grado 16 y 29 únicamente se permite el uso Terciario. Clase B Comercial (grupo B2; Estaciones de Servicio) situación 1.a. En edificio Exclusivo.
Usos permitidos (para todos los grados):
Residencial:
— Clase A (vivienda): una como máximo por establecimiento terciario, destinada exclusivamente a vigilantes, conserjes o porteros).
— Clase B (Residencia Comunitaria): cuando la residencia esté destinada al alojamiento estable de personas que no configuran núcleo que pudiera ser considerado como familia (residencias de estudiantes, institucionales) excepto residencias de ancianos.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 2.a. Inferior al 25 % de la superficie edificable.
Industrial:
— Clase A: Industria artesana, pequeña industria o taller.
• Situación 4.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 50 % de la superficie edificable.
— Clase B: Taller del automóvil.
• Situación 4.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 50 % de la superficie edificable.
— Clase C: Almacenaje.
• Situación 4.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 50 % de la superficie edificable.
— Clase E: Servicios Empresariales.
• Situación 4.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 50 % de la superficie edificable.
Dotacional:
— Clase A-2: Cultural.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda. Inferior al 50 % de la superficie edificable.
— Clase A-3: Docente.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda, inferior al 50 % de la superficie edificable.
— Clase A-4: Administrativo.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda, inferior al 50 % de la superficie edificable.
— Clase A-5: Sanitario.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda, inferior al 50 % de la superficie edificable.
— Clase A-6: Asistencial.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda, inferior al 50 % de la superficie edificable.
— Clase A-9: Deportivo
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda, inferior al 50 % de la superficie edificable.
• Situación 4.a. Al aire libre.
— Clase B: (Equipamientos: Zonas verdes y espacios libres).
— Clase C: (Infraestructuras de trasportes y Comunicaciones).
— Clase D: (Servicios Urbanos e infraestructurales).
— Clase E: ( Servicios públicos).
— En los grados 2, 3 y 34 los usos permitidos podrán situarse en plantas de semisótano y sótano (cota de suelo por encima del nivel -5,50 metros) independientes de la planta baja.
— En los grados 6, 7 y 33 no se permite el uso industrial.
— En los grados 20 y 21 no se autoriza el uso Residencial. Clase B (Residencia Comunitaria). Los usos Clase A: Industria artesana, pequeña industria o taller y Clase B: Taller del automóvil, se autorizan en edificio compartido con otros usos, inferior al 50 % de la superficie edificable, sin limitación de potencia y superficie por local.
— En el grado 16 y 29 únicamente se permite el uso Terciario. Clase B Comercial (Grupo B1, comercio en general). Situación 1.a, edificio exclusivo y situación 2.a, edificio compartido con otros usos. En ambos casos vinculado al uso de Estación de servicio.
— En el grado 30 "cielo de Madrid" se autorizan el uso comercial B1 (comercio en general), con un límite del 10 % de la edificabilidad máxima.
— En el grado 32 se permiten todas las clases del uso Dotacional sin limitaciones.
Usos prohibidos:
Los no permitidos.
14.5.5. Intensidad de uso:
a) Las alineaciones y rasantes serán las establecidas en el conjunto de planos número 5 "Clasificación, calificación y regulación del suelo y la edificación en suelo urbano. Red viaria, alineaciones y rasantes".
Cuadro de características: Edificabilidades sobre parcelas.
b) Condiciones de parcelación:
Únicamente a efectos de parcelaciones, reparcelaciones, y segregaciones se establecen las siguientes condiciones para el grado 20:
— Parcela mínima: será de 3.000 m2.
— Frente mínimo de parcela a la carretera de Fuencarral: 50 metros.
— Condiciones de forma: la forma de la parcela será tal que permita inscribir un círculo de diámetro igual o superior a 50 metros.
14.5.6. Condiciones estéticas.
Cerramiento de parcela: tendrá una altura máxima de 2,50 metros. La parte baja podrá ser opaca hasta una altura máxima de 1 metro, el resto de la altura hasta completar los 2,50 metros se resolverá con elementos visualmente transparentes o setos vegetales.
Los elementos visualmente transparentes deberán contar al menos con el 75 % de superficie de huecos.
14.5.7. Dotación de plazas de aparcamiento al servicio del edificio.
La dotación de plazas de aparcamiento al servicio del edificio se determinará en función de los distintos usos que se desarrollen en el mismo atendiendo a lo establecido en la Ordenación de Edificación, construcciones e instalaciones.
No obstante en el grado 22 "Carretera de Barajas", se dispondrá una (1) plaza de aparcamiento por cada treinta y cinco (35) metros cuadrados edificables. La dotación mínima de aparcamiento se resolverá en su totalidad bajo rasante pudiéndose disponer plazas adicionales en superficie.
14.5.8. Condiciones específicas para el Grado 34 Red Eléctrica.
Se estará a las condiciones dispuestas en la Memoria y en la Ficha Urbanística de la Modificación puntual n.o 1 del Plan General relativa a dicho ámbito.
ÁREAS DE PLANEAMIENTO INCORPORADO-APIS
API-2 "Casablanca"
— Ordenanza "Edificación para empleo Terciario".
ORDENANZA "EDIFICACIÓN PARA EMPLEO TERCIARIO"
Corresponde a zonas en que la edificación se dedique preferentemente a albergar actividades del sector económico terciario, de acuerdo con la clasificación vigente. Su ámbito de aplicación es el señalado en los planos de proyecto del presente Plan Parcial. Dentro de esta Ordenanza se consideran dos grados:
Corresponde a las Unidades de Edificación denominadas "T", grafiadas en el plano 3.2. "Zonificación".
— El grado A correspondiente a edificación poco densa, destinada a usos extensivos. Se dispone territorialmente en la parte Sur del Plan Parcial, en las parcelas, T-4 y T-5.
— Grado B corresponde a edificación más densa, de altura media destinada a usos intensivos. Las tipologías edificatorias se apoyan en el concepto de "bloque" sin perjuicio de la posibilidad de creación de plantas bajas extensas en forma de zócalo. Se sitúa de forma complementaria al grado A en las parcelas T-4 y T-5.
Las edificabilidades y densidades máximas son las determinaciones en el cuadro del Anejo A de la Memoria.
Las condiciones de volumen serán las establecidas para la Ordenanza " Edificación abierta", salvo en lo expresamente regulado a continuación.
— La superficie máxima ocupada será del 80 % de la parcela.
— La altura máxima ser:
• Grado A: 3 plantas y 15,00 ml.
• Grado B: 5 plantas y 17,00 ml.
— No se limitan las dimensiones horizontales de los edificios.
Las parcelas terciarias definidas en este Plan Parcial podrán dividirse en subparcelas. A efectos de ordenación por Estudio de Detalle se considerarán las siguientes superficies de parcela mínima indivisible:
En general la superficie mínima de parcelación será de 5.000 m2, aunque podrán existir parcelas de superficie comprendida entre 1.000-5.000 m2 siempre que en total no represente más del 5 % de la superficie de la parcela genérica que se subdivide.
A partir de la parcelación básica, que servirá para establecer accesos rodados desde la red viaria pública, podrán establecerse varios interiores que den acceso a subparcelas.
Respecto a los dos grados de edificación descritos anteriormente, se distribuyen así territorialmente:
— T.4:
• Grado A.
• Grado B.
— T.5:
• Grado A.
• Grado B.
En las parcelas T.4 y T.5 la edificabilidad destinada al Grado A no podrá ser inferior al 50 % de la total de la parcela.
— En lo referente a la dotación de aparcamientos, habrá de cumplirse en el conjunto de las parcelas de esta zonificación el mínimo de 380 plazas deducido del cuadro del apartado 1.c) de la memoria. Si se distribuyera proporcionalmente a las superficies edificables de las respectivas parcelas, resultaría a razón de 1 plaza/360 m2 edificados. No obstante se exigirá un mínimo de 1 plaza/252 m2 edificados. En cuanto a la demanda de aparcamientos en razón de los usos, se estará a lo dispuesto por l Plan General para cada uno de ellos.
Los usos permitidos, de acuerdo con la clasificación del Plan General vigente serán los siguientes (debiendo entenderse este listado como enunciativo y no limitativo, ya que en general se permitirá el asentamiento de cualquier actividad que pueda tener la consideración de terciaria en un sentido amplio):
Uso Residencial:
— Clase B. Residencia comunitaria.
Cuando la residencia esté destinada al alojamiento estable de personas que no configuran núcleo que pudiera ser considerado como familia, pero tienen vínculos de carácter religioso, cultural, social o semejante (residencias de religiosos, colegios mayores, residencias de deportistas u otros análogos), excepto residencias de ancianos.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 3.a. Sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos.
Categoría 4.a. Sin limitación de superficie
Uso Terciario:
— Clase A. Hotelero.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 3.a. Sin límite de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 4.a. Sin limitación.
— Clase B. Comercial.
• Grupo B1: Comercio en general.
• Grupo B2: Estaciones de Servicio.
Para el grupo B1 (Comercio en general).
Se contemplan tres situaciones:
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 4.a. Sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros. Categoría 4.a. Sin limitación.
Para el grupo B2 (Estaciones de Servicio).
• Situación 1.a. En edificio exclusivo.
— Clase C. Oficinas.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 1.a.Categoría 3.a. Sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros. Categoría 4.a. Sin limitación.
— Clase D. Terciario recreativo.
• Grupo D1-Salas de reuniones.
• Grupo D2-Establecimientos para consumo de bebidas y comidas.
• Grupo D3-Espectáculos.
Se contemplan cuatro situaciones:
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 3.a. Sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 4.a.Sin limitación.
Uso Industrial:
— Clase A. Industria artesana
• Situación 4.a. En edificios exclusivos aislados o compartida con otros usos. 25 CV y 600 m2 por local.
— Clase C. Almacenaje:
• Situación 4.a. En edificios exclusivos aislados o compartida con otros usos. 50 CV y 2000 m2 por local.
— Clase E: Servicios Empresariales
• Situación 4.a. En edificios exclusivos aislados o compartida con otros usos diferentes de vivienda.
Garaje-aparcamiento.
Los aparcamientos de rotación de titularidad privada, asimilables a actividades industriales de depósito y guarda de vehículos.
— En edificio exclusivo o compartido con otros usos sin limitación de superficie.
Uso Dotacional:
— Clase A-1: Religioso.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, Inferior al 50 % de la superficie edificable.
— Clase A-2: Cultural.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, Inferior al 50 % de la superficie edificable.
— Clase A-3: Docente.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 50 % de la superficie edificable.
— Clase 4: Administrativo.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 3.a, sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 4.a. sin límite.
— Clase A-5: Sanitario.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 25 % de la superficie edificable.
— Clase A-6: Asistencial.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 50 % de la superficie edificable.
— Clase A-9: Deportivo.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 50 % de la superficie edificable.
Además de las anteriores, se autorizarán las siguientes actividades en ambos grados A y B:
— Manufacturado de productos, siempre que no sea la actividad exclusiva o claramente dominante.
— Pequeñas actividades de transformación, subordinadas a la actividad principal terciaria, siempre que el volumen no represente más del 10 % y no produzca ningún tipo de contaminación.
— Reparaciones de todo tipo, siempre que no produzcan ningún tipo de contaminación.
— Actividades de montaje, siempre que no requieran el empleo de maquinaria pesada y no produzcan ningún tipo de contaminación.
— Laboratorios técnicos, de ensayo o investigación, siempre que no produzcan ningún tipo de contaminación.
API-3 "Espino del Cuquillo"
— Ordenanza "Edificación para empleo Terciario".
ORDENANZA "EDIFICACIONES PARA EMPLEO TERCIARIO"
Corresponde a zonas en que la edificación se dedique preferentemente a albergar actividades del sector económico terciario, de acuerdo con la clasificación vigente. Su ámbito de aplicación es el señalado en los planos de proyecto del presente Plan Parcial. Dentro de esta Ordenanza se considera un único grado, que corresponde a edificación poco densa, de baja altura y destinada a usos extensivos. Se dispone territorialmente en la parcela T-5.
Las edificabilidades y densidades máximas son las determinaciones en el cuadro del Anejo A de la Memoria.
Las condiciones de volumen serán las establecidas para la Ordenanza 2-2.o Edificación abierta, salvo en lo expresamente regulado a continuación:
— La superficie máxima ocupada será del 80 % de la parcela.
— La altura máxima será de 4 plantas y 16,00 m.
— No se limitan las dimensiones horizontales de los edificios.
— A efectos de ordenación por Estudio de Detalle se considerará que la parcela mínima ha de tener una superficie de 2.000 m2.
A partir de esta parcelación básica, que servirá para establecer accesos rodados desde la red viaria pública, podrán establecerse viarios interiores que den acceso a subparcelas.
La dotación de aparcamiento será la señalada en la Ordenanza de Edificación, Construcciones e Instalaciones de Alcobendas para cada clase de uso.
Los usos permitidos, de acuerdo con la clasificación del Plan General vigente serán los siguientes (debiendo entenderse este listado como enunciativo y no limitativo, ya que en general se permitirá el asentamiento de cualquier actividad que pueda tener la consideración de terciaria en un sentido amplio):
Uso Residencial:
— Clase B. Residencia comunitaria.
Cuando la residencia esté destinada al alojamiento estable de personas que no configuran núcleo que pudiera ser considerado como familia, pero tienen vínculos de carácter religioso, cultural, social o semejante (residencias de religiosos, colegios mayores, residencias de deportistas u otros análogos), excepto residencias de ancianos.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 3.a. Sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos.
Categoría 4.a. Sin limitación de superficie.
Uso Terciario:
— Clase A. Hotelero.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 3.a. Sin límite de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 4.a. Sin limitación.
— Clase B. Comercial.
Grupo B1: Comercio en general.
Grupo B2: Estaciones de Servicio.
Para el grupo B1 (Comercio en general).
Se contemplan tres situaciones:
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 4.a. Sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros. Categoría 4.a. Sin limitación.
Para el grupo B2 (Estaciones de Servicio).
• Situación 1.a. En edificio exclusivo.
— Clase C. Oficinas.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 1.a.Categoría 3.a. Sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros. Categoría 4.a. Sin limitación.
— Clase D. Terciario recreativo.
Grupo D1-Salas de reuniones.
Grupo D2-Establecimientos para consumo de bebidas y comidas.
Grupo D3-Espectáculos.
Se contemplan cuatro situaciones:
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 3.a. Sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 4.a.Sin limitación.
Uso Industrial:
— Clase A. Industria artesana.
• Situación 4.a. En edificios exclusivos aislados o compartida con otros usos. 25 CV y 600 m2 por local.
— Clase C. Almacenaje.
• Situación 4.a. En edificios exclusivos aislados o compartida con otros usos. 50 CV y 2000 m2 por local.
— Clase E: Servicios Empresariales.
• Situación 4.a. En edificios exclusivos aislados o compartida con otros usos diferentes de vivienda.
Garaje-aparcamiento.
Los aparcamientos de rotación de titularidad privada, asimilables a actividades industriales de depósito y guarda de vehículos.
— En edificio exclusivo o compartido con otros usos sin limitación de superficie.
Uso Dotacional:
— Clase A-1: Religioso.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, Inferior al 50 % de la superficie edificable.
— Clase A-2: Cultural.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, Inferior al 50 % de la superficie edificable.
— Clase A-3: Docente.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 50 % de la superficie edificable.
— Clase 4: Administrativo.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 3.a, sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 4.a. sin límite.
— Clase A-5: Sanitario.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 25 % de la superficie edificable.
— Clase A-6: Asistencial.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 50 % de la superficie edificable.
— Clase A-9: Deportivo.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 50 % de la superficie edificable.
Además de las anteriores, se autorizarán las siguientes actividades:
— Manufacturado de productos, siempre que no sea la actividad exclusiva o claramente dominante.
— Pequeñas actividades de transformación, subordinadas a la actividad principal terciaria, siempre que su volumen no represente más del 10 % y no produzca ningún tipo de contaminación exterior.
— Reparaciones de todo tipo, siempre que no produzcan ningún tipo de contaminación exterior.
— Actividades de montaje, siempre que no requieran el empleo de maquinaria pesada y no produzcan ningún tipo de contaminación.
— Laboratorios técnicos, de ensayo o investigación, siempre que no produzcan ningún tipo de contaminación (actividad coincidente en parte con el uso "11. Cultura).
API-4 "Arroyo de la Vega"
— Ordenanza "Zona de equipamiento privado".
— Ordenanza "Zona de Uso Terciario con Tolerancia Industrial".
— Ordenanza "Zona de Uso Terciario".
3.9. Zona de Equipamientos privados.
Corresponde a las Unidades de Edificación que aparecen con la denominación EP en los planos 2.2. "Zonificación" y 2.7. "Unidades de Edificación. Usos y Edificabilidades".
Su situación, características, superficie y parámetros de aprovechamiento son los que aparecen en los planos y Tablas de características adjuntas, así como en los apartados 3.2. y 3.5. de la Memoria.
Definición. Dotaciones orientadas a la oferta de servicios culturales y de reunión, personales, de ocio y de esparcimiento.
Se han previsto dos situaciones:
— Unidades EP-1, EP-2, EP-3 y EP-4. próximas al Centro Comercial, y al Parque del Arroyo de La Vega, destinadas a crear un centro cultural y de esparcimiento.
— Unidad EP-5, junto a la Zona deportiva, destinada a club social.
En ambas situaciones la tipología arquitectónica es libre, y se adaptará en cada caso a los requerimientos funcionales específicos.
Se ha previsto además la localización de dos Estaciones de Servicio de Carreteras (ES), sin más aprovechamiento ni edificabilidad que las instalaciones propias de este servicio, según figura en las Tablas de Características. Estas Estaciones de Servicio dispondrán como uso complementario el comercial asociado al establecimiento.
Condiciones de Uso
Uso Característico:
Terciario:
-— Clase A: Hotelero.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 3.a, sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 4.a sin límite.
— Clase C: Oficinas.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 3.a, sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 4.a. sin límite.
— Clase D: Terciario Recreativo. D-1 (salas de reuniones).
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 3.a, sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 4.a. sin límite.
— Clase D: Terciario Recreativo. D-2 (establecimientos para consumo de bebidas y comidas).
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 3.a, sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 4.a. sin límite.
• Situación 4.a Al aire libre.
— Clase D: Terciario Recreativo. D-3 (Espectáculos).
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 3.a, sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 4.a. sin límite.
Dotacional:
— Clase A-2 (equipamiento cultural).
• Situación 1.a. En edificio exclusivo.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos distintos.
— Clase A-3 (equipamiento docente).
• Situación 1.a. En edificio exclusivo.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos.
— Clase A-5 (equipamiento sanitario).
• Situación 1.a. En edificio exclusivo.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos.
— Clase A-6 (equipamiento asistencial).
• Situación 1.a. En edificio exclusivo.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos.
— Clase A-7(equipamiento geriátrico).
• Situación 1.a. En edificio exclusivo.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos.
— Clase A-8 (equipamiento de ocio y espectáculos).
• Situación 1.a. En locales cerrados.
• Situación 2.a. Al aire libre.
— Clase A-9 (equipamiento deportivo).
• Situación 1.a. En edificio exclusivo.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos.
• Situación 4.a. Al aire libre.
Usos permitidos
Terciario.
— Clase B: Comercial (para el grupo B 1. Comercio en general).
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 2.a inferior al 30 % de la edificabilidad.
Industrial:
— Clase C: Almacenaje.
• Almacenes: asociados a la actividad principal, incluyendo todas las instalaciones técnicas o de apoyo para el adecuado funcionamiento del uso predominante.
— Clase E: Servicios Empresariales.
• Situación 4.a. En edificios exclusivos aislados o compartida con otros usos diferentes de vivienda.
Condiciones de Volumen
— Edificabilidad. La superficie máxima edificada, para cada Unidad de Edificación, es la que figura en las adjuntas Tablas de Características. No computarán dentro de esta cifra las superficies dedicadas a almacenes, instalaciones técnicas, áreas de distribución, necesarias para el adecuado funcionamiento del uso predominante, siempre que dichos servicios se instalen bajo rasante.
— Áreas de Movimiento. Sobre rasante son las que aparecen en el plano 2.6. "Áreas de Movimiento".
La línea de Edificación Exterior deberá mantenerse estrictamente al menos en un 60 % de la longitud de la fachada. No se fijan Alineaciones Interiores, pero la superficie máxima de ocupación será 2/3 de la superficie de parcela; los espacios interiores resultantes podrán acristalarse mediante elementos ligeros.
En las parcelas con frente a la autovía A-1, la edificación bajo rasante (subsuelo) deberá separarse del lindero de la parcela frente a la autovía, 3 metros y, en cualquier caso, respetarán la zona de limitación a la edificabilidad establecida por la Ley de carreteras que se encuentre en vigor. (señalada en el plano 2.7 unidades de edificación usos y edificabilidades). No se autoriza la iluminación cenital de estos sótanos.
La altura máxima será de cinco plantas, o veinte metros, para las Unidades EP -1, EP-2, EP-3 y EP-4, y de tres plantas, o doce metros, para la EP-5.
Condiciones de Desarrollo
Será preceptivo, para cada Unidad de Edificación, la redacción de un Proyecto de ejecución que incluya no solo las edificaciones sino también todos los accesos, circulares y aparcamiento, infraestructuras y espacios libres.
La composición arquitectónica será libre. Las superficies que no computan como edificables se situarán bajo rasante, cuando ello sea compatible con sus requerimientos técnicos o funcionales.
En los Proyectos de ejecución de estas Unidades se podrán disponer, con independencia de las dotaciones obligatorias, aparcamientos en superficie anejos a la Red Viaria, cuyo diseño se entregará dentro del proyecto conjunto.
Se incluirá, asimismo, un estudio de paisajismo de los espacios interiores de la Unidad, que garantice el adecuado tratamiento de los accesos, circulaciones y aparcamientos en superficie, el mobiliario urbano, y los porches, cerramientos y estructuras ligeras que se hayan previsto.
Dotación de plazas de aparcamiento al servicio del edificio
La dotación será de una plaza por cada 50 m2 de suelo edificable, y se situará bajo rasante, al menos en un 80 % de la dotación total. La dotación en superficie recibirá el adecuado tratamiento paisajístico y dispondrá de su propia red viaria interior.
Limitaciones Ley de Carreteras
La franja de terreno comprendida entre las líneas límite de edificación establecidas en las respectivas márgenes de una vía se denomina zona de limitación a la edificabilidad. Queda prohibido en esta zona cualquier tipo de obra de construcción, reconstrucción o ampliación, incluidas las que se desarrollen en el subsuelo, o cambio de uso, a excepción de las que resultaren imprescindibles para la conservación y mantenimiento de las construcciones o instalaciones ya existentes. La clasificación y la calificación de terrenos incluidos en la zona de limitación a la edificabilidad no podrán ser modificadas en ningún caso si ello estuviere en contradicción con lo establecido en la Ley 37/2015 de 29 de septiembre de Carreteras o legislación que le sustituya.
3.3. Zona de Uso Terciario
Corresponde a las Unidades de Edificación señaladas con esta denominación en los planos 2.2 "Zonificación" y 2.7 "Unidades de Edificación. Usos y Edificabilidades". Están distribuidas, formando conjuntos, en dos subzonas. Al Norte de la Variante, con la denominación TN y al sur de aquella, con la dominación TS.
Definición: Edificios de uso Terciario-oficinas en manzanas; de composición arquitectónica libre, pero manteniendo alineaciones para crear espacios propios del ensanche urbano.
La amplitud del sólido capaz, en relación con la edificabilidad, permite todo tipo de soluciones arquitectónicas, desde el diseño en manzana semiabierta, mediante bloques alineaciones a fachada, hasta el planeamiento de un edificio en bloque aislado.
Condiciones de Uso
Uso Característico
Uso Terciario-Oficinas: En la zona el uso terciario-oficinas será el pormenorizado característico, y representará como mínimo el 50 % de la superficie edificable total de la zona. Se incluye como uso característico el dotacional-Equipamiento. Clase 4 "Administrativo", y el industrial Clase E "Servicios Empresariales" por su similitud con el uso terciario-oficinas.
Terciario:
— Clase C: Oficinas.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 3.a, sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 4.a. sin límite.
Dotacional:
— Clase 4: Administrativo
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 3.a, sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 4.a. sin límite.
Industrial:
— Clase E: Servicios Empresariales
• Situación 4.a. En edificios exclusivos aislados o compartidos con otros usos distintos de vivienda, sin limitación de superficie.
Usos permitidos y alternativos
Los usos permitidos y alternativos no podrán superar el 50 % de la superficie edificable total de la zona.
Permitidos:
Terciario:
— Clase B: Comercial (para el grupo B 1. Comercio en general).
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. En planta baja.
— Clase D: Terciario Recreativo. D-2 (establecimientos para consumo de bebidas y comidas).
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Límite de un 10 % de la edificabilidad total.
• Situación 4.a Al aire libre.
Industrial:
— Clase B: Taller del automóvil.
• Situación 4.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 50 % de la edificabilidad total.
— Clase E: Servicios Empresariales.
• Situación 4.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 50 % de la edificabilidad total.
Dotacional:
— Clase A-2: Cultural.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Sin limitación de superficie.
— Clase A-3: Docente.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Sin limitación de superficie.
— Clase A-5: Sanitario. (sin hospitalización).
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Sin limitación de superficie.
— Clase A-6: Asistencial.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Sin limitación de superficie.
— Clase A-9: Deportivo.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 50 % de la edificabilidad total.
Alternativos:
Se admiten los siguientes usos alternativos que podrán sustituir al uso característico desarrollando la edificabilidad específica regulada en cada parcela.
Dotacional:
— Clase A-2: Cultural.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Sin limitación de superficie.
— Clase A-3: Docente (dedicado a enseñanza superior o universitaria).
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Sin limitación de superficie.
— Clase A-5: Sanitario. (sin hospitalización).
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Sin limitación de superficie.
— Clase A-6: Asistencial.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Sin limitación de superficie.
Condiciones de Volumen
— Edificabilidad. Para cada Unidad de Edificación, el índice de edificabilidad, y la superficie máxima edificada serán las que se señalan en las adjuntas Tablas de Características. La altura máxima será de cinco plantas, o veinte metros en la Unidades al Norte de la Variante (denominación TN), y de cuatro plantas, o dieciséis metros, en las Unidades al Sur de la Variante (denominación TS).
— Áreas de Movimiento. Sobre rasante son las señaladas en el plano 2.6. "Áreas de Movimiento". Las alineaciones tienen carácter de máximas, con lo que la edificación podrá situarse libremente, sin más limitación que la ocupación máxima del 50 %. Las edificaciones se situarán de forma que una parte predominante de sus fachadas sea paralela u ortogonal a los ejes de las vías rodeadas a las que den frente. En las parcelas con frente a la autovía A-1, la edificación bajo rasante (subsuelo) deberá separarse del lindero de la parcela frente a la autovía, 3 metros y, en cualquier caso, respetarán la zona de limitación a la edificabilidad establecida por la Ley de carreteras que se encuentre en vigor (señalada en el plano 2.7 unidades de edificación usos y edificabilidades). No se autoriza la iluminación cenital de estos sótanos.
Los espacios libres que resulten dentro del perímetro de la Unidad de Edificación deberán recibir tratamiento paisajístico, podrán ocuparse con porches o cubiertas ligeras acristaladas, en no más de un 50 % de su superficie.
— Accesos. No se permite el contacto directo de las plazas de aparcamiento en superficie con la red viaria pública, sino que esta dotación deberá resolverse a través de los accesos o fondos de saco previstos en el Plan Parcial.
Condiciones de Desarrollo
Cada unidad de Edificación será objeto de un Proyecto de Edificación, al menos en grado de Proyecto Básico. Este Proyecto abarcará no solo las edificaciones previstas en la manzana, sino también todos los accesos, aparcamientos y servicios que ocupasen los espacios libres de la Unidad.
Si se desarrollase el Proyecto Básico de la Unidad en varias fases de Proyectos de ejecución, estos abarcarán al menos una fachada completa de la manzana. Y en este caso, la ejecución de los accesos, aparcamientos y servicios interiores deberá incluirse, en su totalidad, en la primera fase o Proyecto de ejecución.
Los Proyectos en cuestión podrían determinar, bajo convenio con la Compañías Suministradoras, la necesidad de implantación de centros de transformación u otros elementos infraestructurales no previstos en este Plan Parcial.
Será preceptiva la inclusión en los Proyectos de un estudio específico de paisajismo referido a los espacios interiores de la Unidad, con especial atención al tratamiento de los accesos y aparcamientos en superficie.
Dotación de plazas de aparcamiento al servicio del edificio
La dotación reglamentaria se fija en 1 plaza/35 m2 edificables. Se resolverá bajo rasante en el interior de la manzana, al menos en un 80 % de la dotación total, disponiendo el 20 % restante para visitantes, que podrá situarse en superficie. Para el cómputo de la dotación total podrán incluirse las plazas asociadas a la red viaria.
No obstante, en caso de renovación total (demolición y nueva edificación), de las edificaciones existentes, la nueva edificación deberá cumplir en el interior de la parcela la dotación de aparcamiento establecida en 1plaza/35 m2
Calidad acústica
Los proyectos de edificaciones y de instalaciones, que acompañen a las oportunas licencias municipales, garantizarán el cumplimiento de los objetivos de calidad acústica (requisitos de aislamiento acústico en función del uso previsto y de los niveles estimados en ambiente exterior). Se deberán extremar las medidas correctoras de aislamiento acústico en las edificaciones con aplicación del Documento Básico HR, protección frente al ruido del CTE, entendiendo que con el cumplimiento de las exigencias del citado documento se garantiza que el edificio es conforme con las exigencias acústicas derivadas de la aplicación de los objetivos de calidad acústica al espacio interior de las edificaciones incluidas en la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido y sus desarrollos reglamentarios.
Limitaciones Ley de Carreteras
La franja de terreno comprendida entre las líneas límite de edificación establecidas en las respectivas márgenes de una vía se denomina zona de limitación a la edificabilidad. Queda prohibido en esta zona cualquier tipo de obra de construcción, reconstrucción o ampliación, incluidas las que se desarrollen en el subsuelo, o cambio de uso, a excepción de las que resultaren imprescindibles para la conservación y mantenimiento de las construcciones o instalaciones ya existentes. La clasificación y la calificación de terrenos incluidos en la zona de limitación a la edificabilidad no podrán ser modificadas en ningún caso si ello estuviere en contradicción con lo establecido en la Ley 37/2015 de 29 de septiembre de Carreteras o legislación que le sustituya.
3.4. Zona de Uso Terciario con Tolerancia Industrial
Corresponde a las Unidades de Edificación situadas al Oeste del Sector, a lo largo de la antigua carretera N-1, o carretera de Fuencarral. Su localización y características están recogidas en los planos 2.2. "Zonificación" y en el 2.7. "Unidades de Edificación. Usos y Edificabilidades", con la denominación ZI. Sus parámetros numéricos y de aprovechamiento son los que aparecen en las adjuntas Tablas de Características.
Como excepción a la regla general, las Unidades de Edificación de esta zona no constituyen manzanas, limitadas por suelo de uso público en todo su perímetro, sino solares con algún lindero a suelo de uso privado.
Definición. Zona de transición, entre las áreas industriales adyacentes al Sector, y los nuevos usos terciarios y comerciales proyectados. Cumple asimismo una función de "renovación de fachada" a lo largo de la carretera en que se sitúan.
Se trata de un conjunto de edificios fundamentalmente administrativos, pero vinculados a la exposición, distribución y/o comercialización de productos manufacturados, en los que se podrán efectuar pequeñas operaciones de transformación o reparación.
El concepto arquitectónico en cuanto a libertad de composición dentro de unas alineaciones determinadas es análogo al de la Zona de uso Terciario en general; si bien por la introducción de un mayor abanico de usos cabe esperar también una mayor variedad de tipologías.
Condiciones de Uso
Uso Característico
Uso Terciario: El uso terciario-comercial será el pormenorizado característico, y representará como mínimo el 50 % de la superficie edificable total.
Terciario:
— Clase B: Comercial (para el grupo B 1. Comercio en general).
Para comercio de alimentación límite de 200 m2 por local.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos.
Usos permitidos:
No podrán superar el 50 % de la superficie edificable total.
Terciario:
— Clase C: Oficinas.
Inferior al 50 % de la edificabilidad total.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos.
— Clase D: Terciario Recreativo. D-2 (establecimientos para consumo de bebidas y comidas).
Inferior al 50 % de la edificabilidad total.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos.
Industria:
— Clase A: Industria artesana, pequeña industria o taller.
• En edificio compartido con otros usos, anejo al uso comercial. inferior al 50 % de la superficie edificable.
— Clase B: Taller del automóvil.
• En edificio exclusivo. Inferior al 50 % de la superficie edificable.
• En edificio compartido con otros usos, inferior al 50 % de la superficie edificable.
— Clase C: Almacenaje (excluido el ramo de alimentación).
• En edificio exclusivo. Inferior al 50 % de la superficie edificable.
• En edificio compartido con otros usos, inferior al 50 % de la superficie edificable.
— Clase E: Servicios Empresariales.
• En edificio exclusivo. Inferior al 50 % de la superficie edificable.
• En edificio compartido con otros usos, inferior al 50 % de la superficie edificable.
Dotacional:
— Clase A-2: Cultural.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, Inferior al 50 % de la edificabilidad total.
— Clase A-3: Docente.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 50 % de la edificabilidad total.
— Clase A-4: Administrativo.
Inferior al 50 % de la edificabilidad total.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos.
— Clase A-5: Sanitario.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, Inferior al 50 % de la edificabilidad total.
— Clase A-6: Asistencial.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, Inferior al 50 % de la edificabilidad total.
— Clase A-9: Deportivo.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, Inferior al 50 % de la edificabilidad total.
Condiciones de Volumen
— Edificabilidad. Para cada Unidad de Edificación, el índice de edificabilidad, y la superficie máxima edificada serán las que se señalan en las adjuntas Tablas de Características. La altura máxima será de cinco plantas, o veinte metros.
— Áreas de Movimiento. Son las señaladas en el Estudio de Detalle de las parcelas ZI-1, ZI-2, ZI-3 y ZI-4. Aprobación definitiva 27.02.96. Modificado el 25.02.97. No será necesario mantener la línea de Edificación Exterior, que tampoco podrá sobrepasarse. No se fijan alineaciones interiores; la ocupación de la manzana queda sujeta a la limitación del 50 %..
— Accesos. Son las señaladas en el Estudio de Detalle de las parcelas ZI-1, ZI-2, ZI-3 y ZI-4. Aprobación definitiva 27.02.96. Modificado el 25.02.97
Dotación de plazas de aparcamiento al servicio del edificio
La dotación reglamentaria se fija en 1 plaz/35 m2 edificables. Se resolverá bajo rasante en el interior de la manzana, al menos en un 80 % de la dotación total, disponiendo el 20 % restante para visitantes, que podrá situarse en superficie. Para el cómputo de la dotación total podrán incluirse las plazas asociadas a la red viaria.
API-7 "Los Peñotes"
— Ordenanza "Zona TOC.-Terciario de Oficinas y comercial".
2.1. Zona TOC.-Terciario de oficinas y comercial
2.1.1. Ámbito territorial y características.
Comprende las zonas de suelo grafiadas con el código TOC en los planos de Ordenación.
El objeto de la presente Norma es la regulación pormenorizada de las condiciones del suelo, de la edificación y de los usos para el establecimiento de estos últimos en su caracterización de terciarios de oficinas y comerciales.
2.1.2. Tipología edificatoria.
Libre.
No se establece límite en el número de edificios construibles en el ámbito de aplicación de esta Norma.
2.1.3. Regulación pormenorizada de la edificación.
A estos efectos se establecen dos grados de uso TOC en función de la superficie de las zonas:
a) TOC grado 1: Pertenecen a esta zona las grafiadas en el plano de ordenación.
b) TOC grado 2: Pertenecen a esta zona las grafiadas en el plano de ordenación.
2.4.4.1. Parcela mínima.
A efectos de segregación de parcelas se establece:
a) Para TOC grado 1: se establece una parcela mínima de cuatro mil (4.000) metros cuadrados.
b) Para TOC grado 2: se establece una parcela mínima de quinientos (500) metros cuadrados.
2.4.4.2. Alineaciones y rasantes.
Las alineaciones y rasantes oficiales de las manzanas a que corresponde la presente Norma son las definidas en los correspondientes planos de ordenación, por tratarse de un uso que requiere de grandes plataformas a un único nivel, la rasante de la parcela podrá elevarse hasta 2,50m sobre el nivel de las aceras, tratando el borde con un muro vertical hasta 1 m y en talud a 45.a hasta los 2,5 m.
2.4.4.3. Posición de la edificación en la parcela.
La posición de la edificación respecto de las alineaciones exteriores oficiales y a las bandas de protección del viario será la establecida en el plano de Ordenación Pormenorizada (ó 02), mediante la definición del área de movimiento.
En todo caso la separación de las edificaciones a los linderos no afectados por la franja de protección será de H/2, siendo H la altura proyectada medida a la altura de cornisa, esta separación se aplica tanto para el uso TOC grado 1 como para el uso TOC grado 2.
En el caso de agrupación de parcelas la separación a linderos se establecerá respecto de las lindes de la parcela resultante de la agrupación.
La edificación podrá adosarse a un lindero lateral en las condiciones que acuerden los propietarios de las parcelas colindantes mediante descripción expresa de la forma de adosamiento.
La separación mínima entre edificios de una misma parcela será la establecida en la Ordenanza de Edificación, Construcciones e Instalaciones.
2.4.4.4. Ocupación.
La ocupación sobre rasante de la parcela por la edificación o por el conjunto de estas:
a) En el TOC grado 1 será igual o inferior al cincuenta por ciento (50 %).
b) En el TOC grado 2 será igual o inferior al cincuenta por ciento (50 %).
Bajo rasante se podrá ocupar el área que señale la Ordenanza de Edificación, Construcciones e Instalaciones.
2.4.4.5. Cerramiento de parcela.
Sin perjuicio de las determinaciones pormenorizadas para las bandas de protección del viario, el cerramiento de la parcela tendrá una altura máxima de 2,50 m. La parte superior de los cierres estará constituida por elementos diáfanos: verjas, celosías, setos vegetales, alambradas, etc... Pudiendo ser la parte baja de obras de fábrica con una altura máxima de 1,00 m.
2.4.4.6. Edificabilidad.
A continuación se exponen en un cuadro la edificabilidad y superficie de las zonas de uso TOC definiendo su categoría:
2.4.4.7. Altura máxima.
Para el uso TOC grado 1 se establece una altura máxima de la edificación de 20,00 m y para el uso TOC grado 2 se establece una altura máxima de 12 m.
El número máximo de plantas será para uso TOC grado 1 de cinco plantas y para uso TOC grado 2 será de dos plantas más ático.
A este respecto será de aplicación lo establecido en el punto 2.1.3.
2.4.4.8. Salientes y vuelos.
En el interior de la parcela no se establecen limitaciones para estos elementos.
2.1.4. Regulación pormenorizada de los usos.
2.4.5.1. Uso característico.
Se define como uso característico el Uso Terciario: En cada parcela el uso terciario será el pormenorizado característico, y representará como mínimo el 50 % de la superficie edificable total. Se incluyen como uso característico el dotacional-Equipamiento. Clase 4 "Administrativo" y el industrial Clase E "Servicios Empresariales" por su similitud con el uso terciario oficinas".
Su tipificación es:
Uso Terciario:
— Clase A. Hotelero
• En situación de edificio exclusivo.
• En edificación compartida con otros usos.
— Clase B. Comercial.
• En situación de edificio exclusivo. (B1 y B2).
• En edificación compartida con otros usos. (B1).
— Clase C. Oficinas.
• En situación de edificio exclusivo.
• En edificación compartida con otros usos.
Uso Industrial:
— Clase E. Servicios Empresariales.
• Situación 4.a. En edificios exclusivos aislados o compartidos con otros usos distintos de vivienda, sin limitación de superficie.
2.4.5.2. Usos permitidos.
Uso Residencial.
— Clase A. Vivienda.
Se admite únicamente la vivienda unifamiliar para la custodia de la actividad y exclusivamente en las siguientes condiciones:
• Un máximo de una vivienda por parcela del uso característico.
• Tendrá el carácter de vivienda asociada al uso característico, destinada exclusivamente a vigilantes, conserjes o porteros.
Podrá constituir un edifico exclusivo o formar parte de un edificio destinado a otro uso, en cuyo caso contará con entrada independiente de la de este.
Uso Terciario:
— Clase D. Recreativo D-2; Establecimientos para consumo de bebidas y comidas: son locales acondicionados para consumir en su interior alimentos, como bares, restaurantes y cafeterías, excepto bares especiales.
En situación de edificio exclusivo.
En edificación compartida con otros usos. Inferior al 50 % de la superficie construida.
Al aire libre.
Uso Dotacional:
— Clase A. Equipamiento.
En edificio exclusivo.
Uso Industrial:
— Clase B. Taller del automóvil.
En edificación compartida con otros usos. Hasta 600 m2 de superficie y con potencia máxima instalada de 25 CV. En situación de planta baja o inferior a la baja.
— Clase E. Servicios Empresariales.
• Situación 4.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 50 % de la superficie edificable.
2.4.5.3. Usos prohibidos.
Los no permitidos.
2.1.5. Dotación de aparcamientos.
En el interior de la parcela se preverá una dotación de aparcamientos para vehículos en la proporción de 1 plaza por cada 50 m2 de superficie edificable.
Dichos aparcamientos podrán ubicarse en los sótanos de los edificios o en los espacios libre de la parcela, sobre o bajo rasante.
ÁREAS DE SUELO URBANIZABLE RÉGIMEN TRANSITORIO-SURT
SURT-1 "El Juncal"
— Ordenanza T "Edificación para uso terciario específico".
11.2.2. Ordenanza T: Edificación para uso terciario específico.
1. Ámbito y características
Comprende las parcelas de suelo grafiadas en el Plano de Ordenación n.o 2 del Plan Parcial Calificación y Regulación de los Usos del Suelo como Terciario, código T.
Se clasifican 4 grados en función del uso característico, que a continuación se relacionan:
— Grado 1.o: Hotelero.
— Grado 2.o: Comercial.
— Grado 3.o: Oficinas.
— Grado 4.o: Terciario de usos múltiples.
2. Tipología edificatoria
Edificación aislada de volumetría resultante de aplicar las determinaciones de esta ordenanza.
3. Obras permitidas
Las previstas en el epígrafe 3.2.9, apartado I de las Normas Urbanísticas del PGOU de Alcobendas.
4. Uso característico
Para el grado 1.o (código T-1.o).
Terciario:
— Clase A Hotelero:
• Situación 1.a (En edificio exclusivo), categoría 3.a (sin límite de superficie)
• Situación 2.a (en edificio compartido con otros usos distintos de vivienda), categoría 4.a (superior al 50 % de la superficie edificable)
— Clase C. Oficinas:
• Situación 1.a (En edificio exclusivo) categoría 3.a (sin limitación de superficie).
• Situación 2.a (En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda), categoría 4.a (superior al 50 % de la superficie edificable).
Para el grado 2.o (código T-2.o).
Terciario:
— Clase B. Comercial:
• Situación 1.a (En edificio exclusivo), categoría 3.a (hasta 3.000m2 por edificio).
• Situación 2.a (En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda) categoría 4.a (superior al 50 % de la superficie edificable).
— Clase D-2. Establecimiento de comidas y bebidas:
• Situación 1.a (En edificio exclusivo) categoría 3.a (sin limitación de superficie).
• Situación 2.a (En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda), categoría 4.a (superior al 50 % de la superficie edificable).
• Situación 4.a Al aire libre.
Para el grado 3.o (código T-3.o).
Terciario:
— Clase C. Oficinas:
• Situación 1.a (En edificio exclusivo) categoría 3.a (sin limitación de superficie).
• Situación 2.a (En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda), categoría 4.a (superior al 50 % de la superficie edificable).
Para el grado 4.o (código T-4.o).
Terciario:
— Clase A Hotelero:
• Situación 1.a (En edificio exclusivo), categoría 3.a (sin límite de superficie).
• Situación 2.a (en edificio compartido con otros usos distintos de vivienda), categoría 4.a (superior al 50 % de la superficie edificable).
— Clase B. Comercial:
• Situación 1.a (En edificio exclusivo), categoría 3.a (hasta 3.000 m2 por edificio).
• Situación 2.a (En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda) categoría 4.a (superior al 50 % de la superficie edificable).
— Clase C. Oficinas:
• Situación 1.a (En edificio exclusivo) categoría 3.a (sin limitación de superficie).
• Situación 2.a (En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda), categoría 4.a (superior al 50 % de la superficie edificable).
— Clase D-2. Establecimiento de comidas y bebidas:
• Situación 1.a (En edificio exclusivo) categoría 3.a (sin limitación de superficie).
• Situación 2.a (En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda), categoría 4.a (superior al 50 % de la superficie edificable).
• Situación 4.a Al aire libre.
5. Usos permitidos y alternativos
5.1. Permitidos:
Para todos los grados.
Residencial:
— Clase A (vivienda): categoría 1.a.
(Vivienda incorporada, una como máximo por establecimiento terciario, destinada exclusivamente a vigilantes, conserjes o porteros).
Para los grados 1.o, 2.o (códigos T-1.o, T-2.o).
Terciario:
— Clase D. Terciario-Recreativo:
• D1 Salas de Reuniones. Situación 2.a, En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda), categoría 3.a (inferior al 50 % de la superficie edificable).
• D2 Establecimientos para el consumo de comidas y bebidas. Situación 2.a (En edifico compartido con otros usos distintos de vivienda), categoría 3.a (inferior al 50 % de la superficie edificable).
• D3 Espectáculos. Situación 2.a (En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda), categoría 3.a (inferior al 50 % de la superficie edificable).
Dotacional:
— Clase A. Equipamientos:
• A2 Cultural. Situación 2.a (En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda), Inferior al 50 % de la superficie edificable
• A3 Docente. Situación 2.a (En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda), Inferior al 50 % de la superficie edificable.
• A4 Administrativo. Situación 2.a (En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda), Inferior al 50 % de la superficie edificable.
• A5 Sanitario. Situación 2.a (En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda), Inferior al 50 % de la superficie edificable.
• A6 Asistencial. Situación 2.a (En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda), Inferior al 50 % de la superficie edificable.
• A9 Deportivo. Situación 1.a (en locales cerrados), Inferior al 50 % de la superficie edificable.
Para el grado 3.o (código T-3.o).
Terciario:
— Clase D. Terciario-Recreativo:
• D1 Salas de Reuniones. Situación 2.a, En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda), categoría 3.a (inferior al 50 % de la superficie edificable).
• D2 Establecimientos para el consumo de comidas y bebidas. Situación 2.a (En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda), categoría 3.a (inferior al 50 % de la superficie edificable).
• D3 Espectáculos. Situación 2.a (En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda), categoría 3.a (inferior al 50 % de la superficie edificable).
Dotacional:
— Clase A. Equipamientos:
A2 Cultural.
• Situación 2.a (En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda), Inferior al 50 % de la superficie edificable.
A3 Docente.
• Situación 2.a (En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda), Inferior al 50 % de la superficie edificable.
A4 Administrativo.
• Situación 2.a (En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda), Inferior al 50 % de la superficie edificable.
A5 Sanitario.
• Situación 2.a (En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda), Inferior al 50 % de la superficie edificable.
A6 Asistencial.
• Situación 2.a (En edificio compartido con otros usos distintos de vivienda), Inferior al 50 % de la superficie edificable.
A9 Deportivo.
• Situación 2.a (en edificio compartido con otros usos), Inferior al 50 % de la superficie edificable.
Para el grado 4.o (código T-4.o):
Industrial:
— Clase B (taller del automóvil) sin limitación de superficie.
5.2. Alternativos:
En los siguientes grados se admiten los siguientes usos alternativos que podrán sustituir al característico desarrollando la edificabilidad específica regulada en cada parcela.
Para los grados 1.o, 3.o y 4.o (códigos T-1.o, T-3.o y T-4.o):
Dotacional:
— Clase A. Equipamientos:
A2 Cultural.
• Situación 1.a (En edificio exclusivo) sin limitación de superficie.
A3 Docente. (dedicado a enseñanza superior o universitaria).
• Situación 1.a (En edificio exclusivo) sin limitación de superficie.
Estas dos clases; A2 y A3 no podrán superar el 50 % de la edificabilidad total del conjunto de los grados 1.o, 3.o y 4.o.
— A4 Administrativo.
• Situación 1.a (En edificio exclusivo) sin limitación de superficie.
A5 Sanitario. (sin hospitalización).
• Situación 1.a (En edificio exclusivo) sin limitación de superficie.
A6 Asistencial.
• Situación 1.a (En edificio exclusivo) sin limitación de superficie.
A9 Deportivo.
• Situación 1.a (En edificio exclusivo) sin limitación de superficie.
Industrial
— Clase E. Servicios Empresariales.
• Situación 4.a. En edificios exclusivos aislados o compartidos con otros usos distintos de vivienda, sin limitación de superficie, o en edificio compartido con otros usos, inferior al 50 % de la superficie edificable.
6. Usos Prohibidos
Aquellos no permitidos.
7. Usos asociados
Se permitirá cualquier uso de los contemplados en el Plan General, subordinado y vinculado al uso característico o permitido para su correcto funcionamiento, quedando integrado funcional y jurídicamente con el mismo. Estos usos asociados cumplirán las condiciones derivadas de su uso que les fuesen de aplicación.
8. Intensidad de uso
a) El Aprovechamiento Real para cada una de las parcelas, está definido en el Plano de Ordenación n.o 3 Aprovechamientos y Unidades de Ordenación y según el cuadro de edificabilidades adjunto a estas Normas.
b) Las alineaciones oficiales son las señaladas en el Plano de Ordenación n.o 4 Alineaciones rasantes y ordenación de volúmenes, del presente Plan Parcial, con las precisiones que en cuanto a rasantes efectúe el Proyecto de Urbanización.
c) Altura máxima.
• Para grados 1.o, 3.o y 4.o, la altura máxima y número de plantas será de 20 metros y 5 plantas (baja más cuatro).
• Para grado 2.o, la altura máxima será de 10 metros y 2 plantas (baja más uno).
d) Condiciones de parcelación:
La parcela mínima será de 5.000 m2 para el grado 3.o, y la correspondiente a cada unidad de ordenación para el resto de grados. No obstante la parcela correspondiente al grado 4.o, deberá agruparse con la parcela colindante de suelo urbano calificada como zona 5 grado 15 del Plan General, constituyendo una actuación conjunta. La parcela resultante de la agrupación tendrá la consideración de parcela mínima.
El frente mínimo de parcela a cada uno de los linderos a vial público será igual o superior a 50 metros.
La forma de la parcela será tal que permita inscribir un círculo de diámetro igual o superior a 50 metros.
e) Ocupación máxima de parcela.
"El área de movimiento de la edificación sobre rasante para cada unidad de ordenación (H1, C1, C2, T1 y T2), grados 1.o, 2.o y 3.o, será la definida en el plano 4 "Alineaciones, altura máxima y áreas de movimiento". No obstante, cuando se produzcan parcelaciones, las edificaciones guardarán un retranqueo mínimo sobre rasante respecto a los linderos con otras parcelas edificables de uso terciario de 10 metros.
La ocupación máxima bajo rasante para las unidades H1, T1 y T2 será la definida por un retranqueo mínimo de 3 metros a todos los linderos, respetando en todo momento la línea límite de edificación (Ley 37/2015) respecto de la Autovía A-1, definida en el Plano 4, "Alineaciones, altura máxima y áreas de movimiento".
Para grado 4.o lo que determine el Estudio de Detalle.
f) Separación entre edificios:
Deberán respetarse las distancias establecidas en el artículo 7 "separación entre edificaciones", de la Ordenanza de Edificación Construcciones e Instalaciones.
La separación de las edificaciones sobre rasante a linderos con otras parcelas no podrá ser inferior a la mitad de la altura máxima permitida.
g) Regulación de la parcela T-3:
En la parcela T-3 (grado T-4.o) la ordenación de los volúmenes deberá ser objeto de un estudio de Detalle, que abarcará la parcela mínima resultante de la agrupación de la parcela T-3 y de la parcela colindante de suelo urbano calificada como zona 5. Grado 15 del PG.
9. Condiciones estéticas y constructivas
a) El espacio libre privado de manzana deberá ajardinarse y plantarse con arbolado de sombra al menos en un 50 % de su superficie. A tal efecto, en caso de localizarse el aparcamiento bajo el espacio libre privado de parcela deberán adoptarse soluciones constructivas compatibles con el ajardinamiento y plantación de arbolado de porte suficiente para proporcionar sombra.
b) El cerramiento de parcela tendrá una altura máxima de 2,50 metros. La parte superior de los cierres estará constituida por elementos visualmente transparentes o setos vegetales. La parte baja solo podrá ser opaca hasta una altura máxima de 1 metro.
c) Ninguna instalación de refrigeración o aparato de aire acondicionado podrá sobresalir del plano de fachada. Se exigirá en cada proyecto de una reserva de espacio capaz de albergar dicha instalación.
10. Plazas de aparcamiento para el servicio de la edificación
La dotación obligatoria en parcela será de 1 plaza por cada 50 m2 edificables, salvo para el uso docente dedicado a enseñanza superior o universitaria que será de 1 plaza por cada 35 m2 edificables.
11. Limitaciones Ley de Carreteras
La franja de terreno comprendida entre las líneas límite de edificación establecidas en las respectivas márgenes de una vía se denomina zona de limitación a la edificabilidad. Queda prohibido en esta zona cualquier tipo de obra de construcción, reconstrucción o ampliación, incluidas las que se desarrollen en el subsuelo, o cambio de uso, a excepción de las que resultaren imprescindibles para la conservación y mantenimiento de las construcciones o instalaciones ya existentes. La clasificación y la calificación de terrenos incluidos en la zona de limitación a la edificabilidad no podrán ser modificadas en ningún caso si ello estuviere en contradicción con lo establecido en la Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de Carreteras o legislación que le sustituya.
Corresponderá al Ministerio de Fomento, previo informe del ayuntamiento el otorgamiento de autorizaciones relativas a la Autovía A-1 o a los terrenos y edificaciones colindantes cuando afecte a los elementos de la carretera o a las zonas de dominio público y servidumbre.
SURT-2 "Valdelacasa"
— Ordenanza: "Zona Mixta: Industria-Terciario (M)".
Artículo 36. Clave de Zona Terciaria (T)
1. Ámbito y características
Comprende las parcelas de suelo. grafiadas en el Plano de Ordenación n.o 2 del Plan Parcial Calificación y Regulación de los Usos del Suelo como Terciario, código T.
Grados:
Se establece un único grado, que a continuación se relaciona.
Grado 1.o: Oficinas.
2. Tipología edificatoria
Edificación aislada, resultante de aplicar las determinaciones de estas Normas.
3. Obras permitidas
Las previstas en el epígrafe 3.2.9, apartado I de las Normas Urbanísticas del PGOU de Alcobendas y la Ordenanza municipal de edificación, construcciones e instalaciones del 26 de octubre de 2004.
4. Uso característico
Uso Terciario: En cada parcela el uso terciario representará como mínimo el 50 % de la superficie edificable total. Se incluye como uso característico el Dotacional-Equipamiento. Clase 4 "Administrativo", y el industrial Clase E "Servicios Empresariales" por su similitud con el uso terciario oficinas".
Uso Terciario:
— Clase A: Hotelero.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 3.a, sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Inferior al 75 % de la superficie edificable.
— Clase C: Oficinas.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 3.a, sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Inferior al 75 % de la superficie edificable.
Uso Dotacional
— Clase 4: Administrativo.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos.
Uso Industrial
— Clase E: Servicios Empresariales.
• Situación 4.a. En edificios exclusivos aislados o compartidos con otros usos distintos de vivienda, sin limitación de superficie.
5. Usos permitidos
Uso Residencial:
— Clase A (vivienda): una como máximo destinada exclusivamente a vigilantes, conserjes o porteros.
— Clase B (Residencia Comunitaria): cuando la residencia esté destinada al alojamiento estable de personas que no configuran núcleo que pudiera ser considerado como familia (residencias, colegios mayores) excepto residencias de ancianos.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Inferior al 50 % de la superficie edificable.
Uso Terciario:
— Clase B1: Comercio de alimentación.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 1.a, inferior al 10 % de la superficie edificable con límite de 200 m2 por local.
— Clase D-2: Terciario Recreativo; establecimientos para consumo de bebidas y comidas.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 2.a, inferior al 25 % de la superficie edificable y hasta 500 m2 por local.
Uso Industrial:
— Clase E: Servicios Empresariales.
• Situación 4.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 50 % de la superficie edificable.
Uso Dotacional:
— Clase A-2: Cultural.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 50 % de la superficie edificable.
— Clase A-3: Docente, cuando se trate de enseñanzas no regladas, tales como centros de formación, academias o similares.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 50 % de la superficie edificable.
— Clase A-4: Administrativo.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 2.a, inferior al 50 % de la superficie edificable.
— Clase A-5: Sanitario.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 50 % de la superficie edificable.
— Clase A-6: Sanitario.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 50 % de la superficie edificable.
— Clase A-9: Deportivo.
• Situación 2.a. Al aire libre.
— Clase B: Espacios Libres. Todas las situaciones.
— Clase C: Red de Infraestructuras de Comunicación y Transportes. Todas las situaciones.
— Clase D: Red de Servicios Urbanos e Infraestructurales. Todas las situaciones.
— Clase E: Servicios públicos. Todas las situaciones
6. Usos Prohibidos
Aquellos no permitidos.
7. Usos asociados
Se permitirá cualquier uso de los contemplados en el Plan General, subordinado y vinculado al uso característico o permitido para su correcto funcionamiento, quedando integrado funcional y jurídicamente con el mismo. Estos usos asociados cumplirán las condiciones derivadas de su uso que les fuesen de aplicación.
8. Intensidad de uso
a) El Aprovechamiento Real para cada una de las parcelas, para cada uso y las condiciones de su localización, está definido en el Plano de Ordenación 3 "Aprovechamientos" y según el Cuadro de Edificabilidades adjunto a estas Normas.
b) Las alineaciones oficiales son las señaladas en el Plano de Ordenación n.o 4 Alineaciones, alturas máximas y área de movimiento", del presente Plan Parcial, con las precisiones que en cuanto a rasantes efectúe el Proyecto de Urbanización.
c) Altura de la edificación y número de plantas:
La edificación no sobrepasará en ningún punto una altura de cornisa de 22 metros y 5 plantas.
Para la parcela 14 se podrán establecer condiciones para la ordenación singular del volumen mediante edificaciones en altura (un máximo de cien metros), a través de un Estudio de Detalle.
Las alturas libres mínimas serán las establecidas para cada uso y planta en el capítulo 4.o, Normas Generales de Uso de las Normas Urbanísticas del Plan General y la Ordenanza municipal de edificación, construcciones e instalaciones.
d) Condiciones de parcelación:
— Parcela mínima: 4.000 m2.
— Frente mínimo: a cada uno de los linderos a vial público será igual o superior a 50 metros.
— Condiciones de forma: la forma de la parcela será tal que permita inscribir un círculo de diámetro igual o superior a 50 metros.
e) Ocupación máxima de parcela:
La ocupación máxima de parcela sobre rasante y bajo rasante será la definida por el área de movimiento de la edificación en el plano 4 "Alineaciones, altura máxima y áreas de movimiento".
No obstante, cuando se produzcan parcelaciones, las edificaciones guardarán un retranqueo mínimo sobre y bajo rasante de 10 metros a los linderos con viario o espacio libre público, tal y como establece el plano n.o 4 "Alineaciones, altura máxima y áreas de movimiento", y de 10 metros a los linderos con otras parcelas edificables.
En la zona de retranqueo se admitirán las construcciones que señale la Ordenanza de Edificación, Construcciones e Instalaciones.
f) Separación entre edificios:
La separación de los edificios dentro de la misma parcela deberá respetar las distancias en la Ordenanza de edificación, construcciones e instalaciones.
La separación mínima de las edificaciones entre parcelas viene fijada en el plano de ordenación n.o 4. "Alineaciones, altura máxima y áreas de movimiento", y cuando se produzcan parcelaciones cumplirán los retranqueos establecidos.
Para la parcela 14 se podrán establecer condiciones para la ordenación singular del volumen mediante edificaciones en altura (un máximo de cien metros), a través de un Estudio de Detalle. En este supuesto el Estudio de Detalle fijará la separación entre edificaciones.
g) Retranqueos:
Retranqueo mínimo de 10 metros respecto a la alineación oficial de borde de parcelas a la Avda. de Valdelaparra y a la Avda. del Monte de Valdelatas.
Retranqueo mínimo de 10 metros respecto a la alineación oficial de borde de parcelas.
Para el resto de linderos con otras parcelas el retranqueo mínimo será de 10 m.
9. Condiciones estéticas y constructivas
a) El espacio libre privado deberá ajardinarse y plantarse con arbolado de sombra al menos en un 50 % de su superficie. A tal efecto, en caso de localizarse el aparcamiento bajo el espacio libre privado de parcela deberán adoptarse soluciones constructivas compatibles con el ajardinamiento y plantación de arbolado de porte suficiente para proporcionar sombra.
b) El cerramiento de parcela tendrá una altura máxima de 2,50 metros. La parte superior de los cierres estará constituida por elementos visualmente transparentes o setos vegetales. La parte baja solo podrá ser opaca hasta una altura máxima de 1 metro.
c) Ninguna instalación de refrigeración o aparato de aire acondicionado podrá sobresalir del plano de fachada. Se exigirá en cada proyecto de una reserva de espacio capaz de albergar dicha instalación.
10. Plazas de aparcamiento para el servicio de la edificación
La dotación obligatoria en parcela será de 1 plaza de aparcamiento por cada 35 m2 edificables. Sobre rasante tan solo se podrá resolver el 20 % de la dotación obligatoria, cumpliendo la condición de ajardinamiento y plantación de arbolado.
Artículo 36 bis. Clave de Zona Mixta: Industria-Terciario (M)
1. Ámbito y características
Comprende la parcela de suelo grafiadas en el Plano de Ordenación n.o 2 del Plan Parcial Calificación y Regulación de los Usos del Suelo como Terciario, código M.
2. Tipología edificatoria
Edificación aislada, resultante de aplicar las determinaciones de estas Normas.
3. Obras permitidas
Las previstas en el epígrafe 3.2.9, apartado I de las Normas Urbanísticas del PGOU de Alcobendas y la Ordenanza municipal de edificación, construcciones e instalaciones.
4. Usos característicos
La parcela dispone de 10.695,32 m2 de edificabilidad para uso industrial y de 14.916,73 m2 para uso terciario.
El uso característico para la edificabilidad industrial representará como mínimo el 75 % de la superficie edificable. Dentro de este 75 % mínimo, se podrán disponer los usos permitidos asociados al industrial (terciario clase B, comercial y Clase C Oficinas) de acuerdo a los porcentajes fijados en el apartado de usos permitidos, y sin superar el porcentaje del 50 % de la superficie edificable que corresponderá al uso industrial.
El uso característico para la edificabilidad terciaria representará como mínimo el 50 % de la superficie edificable.
Para la edificabilidad de uso industrial:
Uso industrial:
— Clase A: Industria artesana, pequeña industria o taller.
— Clase B: Taller del automóvil.
— Clase C: Almacenaje.
— Clase D: Industria ligera o media.
— Clase E: Servicios Empresariales.
Todas las clases en edificio exclusivo o compartido con otros usos y sin limitación de superficie. No obstante los usos industriales comprenderán actividades que cumplan las limitaciones para las áreas de sensibilidad acústica Tipo III del Decreto 78/1999 de la Comunidad de Madrid sobre protección contra la contaminación acústica.
Para la edificabilidad de uso terciario.
Uso Terciario:
— Clase B1: Comercio en general.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 4.a, sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Inferior al 75 % de la superficie edificable.
— Clase C: Oficinas.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 3.a, sin limitación de superficie.
— Clase D: Terciario Recreativo. D-1(salas de reuniones), D-2 (establecimientos para consumo de bebidas y comidas) y D-3 (espectáculos).
• Situación 1.a. En edificio exclusivo. Categoría 3.a, sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Inferior al 75 % de la superficie edificable.
Uso Industrial:
— Clase E: Servicios Empresariales.
• Situación 4.a. En edificios exclusivos aislados o compartidos con otros usos distintos de vivienda, sin limitación de superficie.
Uso Dotacional:
— Clase A2 Cultural.
• Situación 1.a (En edificio exclusivo) sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Sin limitación de superficie.
— Clase A3 Docente. (dedicado a enseñanza superior y formación profesional).
• Situación 1.a. (En edificio exclusivo) sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Sin limitación de superficie.
— Clase A4 Administrativo.
• Situación 1.a. (En edificio exclusivo) sin limitación de superficie.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Sin limitación de superficie.
5. Usos permitidos
Para la edificabilidad de uso industrial:
Uso Residencial:
— Clase A (vivienda): una como máximo destinada exclusivamente a vigilantes, conserjes o porteros).
Uso Terciario:
— Clase B1: Comercio en general; asociado al uso característico.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 2.a, inferior al 30 % de la superficie edificable.
— Clase B1: Comercio en general; no asociado al uso característico.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo, inferior al 25 % de la superficie edificable y hasta 500 m2 por local.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 2.a, inferior al 25 % de la superficie edificable y hasta 500 m2 por local.
— Clase C: Oficinas; asociado al uso característico.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 3.a, inferior al 50 % de la superficie edificable.
— Clase B: Oficinas; no asociado al uso característico.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo, inferior al 25 % de la superficie edificable y hasta 500 m2 por local.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 2.a, inferior al 25 % de la superficie edificable y hasta 500 m2.
— Clase D-2: Terciario Recreativo; establecimientos para consumo de bebidas y comidas.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo, inferior al 25 % de la superficie edificable y hasta 500 m2 por local.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 2.a, inferior al 25 % de la superficie edificable y hasta 500 m2.
Uso Dotacional:
— Clase A-2: Cultural.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 2.a, inferior al 25 % de la superficie edificable.
— Clase A-3: Docente, cuando se trate de enseñanzas no regladas, tales como centros de formación, academias o similares.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 2.a, inferior al 25 % de la superficie edificable.
— Clase A-4: Administrativo.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo, inferior al 25 % de la superficie edificable.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 2.a, inferior al 25 % de la superficie edificable.
— Clase A-5: Sanitario (sin hospitalización)
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 25 % de la superficie edificable.
— Clase A-9: Deportivo.
• Situación 2.a. Al aire libre.
— Clase B: Espacios Libres. Todas las situaciones.
— Clase C: Red de Infraestructuras de Comunicación y Transportes. Todas las situaciones.
— Clase D: Red de Servicios Urbanos e Infraestructurales. Todas las situaciones.
— Clase E: Servicios públicos. Todas las situaciones.
Los usos permitidos no asociados al característico industrial, tales como el terciario en sus Clases B (comercial), Clase C (oficinas), D-2 (establecimiento para comidas y bebidas) y Dotacional no superarán en su conjunto el porcentaje del 25 % de la superficie máxima edificable en la parcela.
Para la edificabilidad de uso terciario.
Uso industrial:
— Clase E: Servicios Empresariales. Inferior al 50 % de la superficie edificable.
Uso Terciario:
— Clase B2: Estaciones de Servicio.
• Situación 1.a. En edificio exclusivo.
— Clase C: Oficinas.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 2.a, inferior al 25 % de la superficie edificable.
Uso Dotacional:
— Clase A-2: Cultural.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 25 % de la superficie edificable.
— Clase A-3: Docente, cuando se trate de enseñanzas no regladas, tales como centros de formación, investigación científico-tecnológica, academias o similares.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 25 % de la superficie edificable.
— Clase A-4: Administrativo.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos. Categoría 2.a, inferior al 25 % de la superficie edificable.
— Clase A-5: Sanitario. (sin hospitalización).
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 25 % de la superficie edificable.
— Clase A-6: Asistencial.
• Situación 2.a. En edificio compartido con otros usos, inferior al 25 % de la superficie edificable.
— Clase A-9: Deportivo.
• Situación 1.a. En locales cerrados, inferior al 25 % de la superficie edificable.
— Clase B: Espacios Libres. Todas las situaciones.
— Clase C: Red de Infraestructuras de Comunicación y Transportes. Todas las situaciones.
— Clase D: Red de Servicios Urbanos e Infraestructurales. Todas las situaciones.
— Clase E: Servicios públicos. Todas las situaciones.
Los usos permitidos no superarán en su conjunto el porcentaje del 50 % de la superficie máxima edificable en la parcela.
6. Usos Prohibidos
Aquellos no permitidos.
7. Usos asociados
Se permitirá cualquier uso de los contemplados en el Plan General, subordinado y vinculado al uso característico o permitido para su correcto funcionamiento, quedando integrado funcional y jurídicamente con el mismo. Estos usos asociados cumplirán las condiciones derivadas de su uso que les fuesen de aplicación.
8. Intensidad de uso
a) El Aprovechamiento Real para la parcela, para cada uso y las condiciones de su localización, está definido en el Plano de Ordenación 3 "Aprovechamientos" y según el Cuadro de Edificabilidades adjunto a estas Normas. En concreto:
— Uso industrial: 10.695,32 m2.
— Uso Terciario: 14.916,73 m2.
b) Las alineaciones oficiales son las señaladas en el Plano de Ordenación n.o 4 "Alineaciones, alturas máximas y área de movimiento", del presente Plan Parcial, con las precisiones que en cuanto a rasantes efectúe el Proyecto de Urbanización.
c) Altura de la edificación y número de plantas:
Para la edificabilidad industrial, la edificación no sobrepasará en ningún punto una altura de cornisa de 13,50 metros. Para la edificabilidad terciaria la edificación no sobrepasará en ningún punto una altura de cornisa de 22 metros y 5 plantas.
Las alturas libres mínimas serán las establecidas para cada uso y planta en el capítulo 4.o, Normas Generales de Uso de las Normas Urbanísticas del Plan General y la Ordenanza municipal de edificación, construcciones e instalaciones.
d) Condiciones de parcelación:
— Parcela mínima: la parcela ordenada número 7-13.
e) Ocupación máxima de parcela:
La ocupación máxima de parcela sobre rasante y bajo rasante será la definida por el área de movimiento de la edificación en el plano 4 "Alineaciones, altura máxima y áreas de movimiento".
En la zona de retranqueo se admitirán las construcciones que señale la Ordenanza de Edificación, Construcciones e Instalaciones.
f) Separación entre edificios:
La separación de los edificios dentro de la misma parcela deberá respetar las distancias en la Ordenanza de edificación, construcciones e instalaciones.
La separación mínima de las edificaciones entre parcelas viene fijada en el plano de ordenación n.o 4. "Alineaciones, altura máxima y áreas de movimiento", y cuando se produzcan parcelaciones cumplirán los retranqueos establecidos.
g) Retranqueos:
Retranqueo mínimo de 10 metros respecto a la alineación oficial de borde de parcelas a la vía pública.
Retranqueo mínimo de 6 metros respecto a la alineación oficial de borde de parcelas a espacio libre público.
Para el resto de linderos con otras parcelas edificables el retranqueo mínimo será de 6 m.
9. Condiciones estéticas y constructivas
a) El cerramiento de parcela para el grado 1.o tendrá una altura máxima de 2,50 metros. La parte superior de los cierres estará constituida por elementos visualmente transparentes o setos vegetales. La parte baja solo podrá ser opaca hasta una altura máxima de 1 metro.
b) Ninguna instalación de refrigeración o aparato de aire acondicionado podrá sobresalir del plano de fachada. Se exigirá en cada proyecto de una reserva de espacio capaz de albergar dicha instalación.
10. Plazas de aparcamiento para el servicio de la edificación
La dotación obligatoria en parcela será de 1 plaza de aparcamiento por cada 35 m2 edificables, resolviendo la dotación bajo rasante o en superficie. Las superficies destinadas a aparcamiento en superficie deberán acompañarse con alcorques y arbolado.
Lo que se publica en cumplimiento de lo establecido en el acuerdo transcrito, significando que el citado acuerdo pone fin a la vía administrativa, pudiendo interponer contra el mismo recurso contencioso-administrativo ante la Sala correspondiente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en el plazo de dos meses, a contar desde el día siguiente a la publicación del presente anuncio en el BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 46.1 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa; todo ello sin perjuicio de que se pueda interponer cualquier otro recurso que estime pertinente para la defensa de sus derechos.
Alcobendas, a 13 de mayo de 2024.—La directora general de Urbanismo, Vivienda y Licencias, María del Mar Morales Baeza.—La secretaria general del Pleno, Gloria Rodríguez Marcos.
(02/7.319/24)
