RESOLUCIÓN JUS/1534/2024, de 30 de abril, relativa al recurso gubernativo interpuesto por el letrado O. S. L.-R., en representación de J., E., M. C. y M. C. H. C., contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Barcelona núm. 3 que deniega la inscripción de una escritura de división de censo otorgada el 30 de septiembre de 1992.

Se dicta la resolución relativa al recurso interpuesto por el letrado O. S. L.-R., en representación de J., E., M. C. y M. C. H. C., contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Barcelona número 3, que deniega la inscripción de una escritura de división de censo otorgada el 30 de septiembre de 1992.

Relación de hechos

I

El 18 de octubre de 2023 se presentó en el Registro de la Propiedad de Barcelona número 3 la copia de una escritura de división de censos autorizada en Barcelona por el notario Pedro Contreras Ranera, el 30 de septiembre de 1992, con número de protocolo 2775. La presentación causó el asiento 873 del diario 253. En esta escritura, los hermanos J., E., M. C. y M. C. H. C. dividen varios censos que habían heredado de su madre, A. C. B., según resultaba de la escritura autorizada por el notario Facundo Sancho Alegre en sustitución y para el protocolo del mismo Pedro Contreras Ranera el 21 de septiembre de 1990, con número de protocolo 2150. El presentador de la escritura pedía la práctica del asiento de división de un censo respecto de la finca 2645, que es la entidad número nueve, piso primero, puerta tercera, de la casa situada en Barcelona, en la calle de Joaquim Costa, 46, pero no respecto de las otras entidades.

II

El 22 de diciembre de 2023 la registradora titular del Registro de la Propiedad de Barcelona número 3, Aurora del Monte Arrieta, emitió una nota de calificación en la que denegaba la inscripción en los siguientes términos: "Se solicita la inscripción de una escritura de división de censos respecto de los dos siguientes que graban la finca registral 2645 de la sección 4.ª: a) censo con dominio medio, de pensión (xxx) pesetas; b) censo de dominio medio, de pensión (xxx) pesetas. [...] Podrá practicarse la inscripción solo respecto del censo a) si se solicita expresamente, de manera única y exclusiva respecto de este censo, de conformidad con el artículo 19 bis de la Ley hipotecaria (LH). Se deniega la inscripción respecto del censo b) por falta de vigencia sobre la base de los siguientes fundamentos jurídicos: la disposición transitoria decimotercera del libro V (sic) del Código civil de Cataluña (CCC) establece que 'Si la escritura de división no se inscribe en el plazo de un año contado desde la entrada en vigor del presente libro, los censos se extinguen y se pueden cancelar de acuerdo con lo establecido por el apartado 1.'. Eso es, cuando no conste practicada la inscripción de la división del censo antes del 1 de julio de 2007, no puede practicarse ningún asiento y procede su cancelación, aunque conste en el historial la nota de vigencia del censo y los asientos ulteriores a este derecho (ni herencias, ni cambios de domicilio para notificaciones...).". La nota de calificación menciona específicamente nuestras resoluciones de 17 de abril de 2017, de 12 de junio de 2014, de 14 de mayo de 2015 y de 6 de febrero de 2019.

III

No consta en el expediente la identificación de la persona que presentó la escritura ni la fecha en la que le fue notificada la calificación. Sí que consta que el 29 de enero de 2024 entró en el Registro de la Propiedad de Barcelona número 3 (entrada 801/2024) un escrito del letrado O. S. L.-R. en el que, alegando que recibió la notificación el 29 de diciembre y que es el presentador de la escritura, interpone un recurso, sin justificar representación específica alguna. Una vez admitido el recurso por la registradora, debe darse por justificada tanto la legitimación activa para interponerlo como la interposición dentro de plazo. El recurso, en esencia, dice que "El censo... se describe como censo con dominio medio de pensión (xxx) pesetas, su capital al 3 % (xxx) pesetas, que únicamente graba un inmueble en propiedad vertical como es el total del inmueble número 46 de la calle de Joaquim Costa de Barcelona, finca unitaria 674, constituida en propiedad horizontal". El recurso sigue diciendo que "el censo en cuestión no afecta a más de una finca en propiedad vertical y sí a una única finca en propiedad vertical (sic) constituida en régimen de propiedad horizontal. En consecuencia, no hay falta de división de la pensión censataria (del censo) entre dos fincas en propiedad vertical, que es el supuesto de hecho al que se refería la disposición transitoria primera de la Ley 6/1990, de 16 de marzo, de censos, y más tarde la disposición transitoria decimotercera de la Ley 5/2006, de 10 de mayo. Por lo tanto, el supuesto de hecho sujeto a la presente calificación registral es idéntico al ya resuelto, en el Auto de 27 de julio de 1993, por el presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJC), en funciones de resolver recursos gubernativos.".

IV

El 6 de febrero de 2024 la registradora, manteniendo su calificación, la defensa en el informe que emite de conformidad con el artículo 327 de la LH. La defensa de la nota se fundamenta en cuatro puntos:

1. Las inscripciones 25 y 26 de la finca 674, que recogen dos inscripciones de herencias del censo, indican que el censo "graba esta finca y otras" sin más referencias al resto de fincas grabadas.

2. La escritura presentada parte de la base de que el censo graba únicamente esta finca dividida en propiedad horizontal y divide entre los 25 departamentos la pensión censataria (del censo) para dar cumplimiento a la Ley 6/1990, de 16 de marzo. La escritura se ha inscrito solo respecto de unos departamentos de la división horizontal a demanda desde 1992, en los que cada vez que se presentaba se pedía el título de una inscripción parcial con la intención evidente de no inscribirla en el plazo establecido por la Ley 5/2006, de 10 de mayo.

3. La evolución doctrinal y legislativa en materia de división de censos pasa de considerar vigentes los censos que gravaban más de una finca, cuya vigencia se había acreditado, a exigir la inscripción de la división en el plazo de un año, tal y como establecía la disposición transitoria primera de la Ley de censos y tal y como establece la disposición transitoria decimotercera de la Ley 5/2006, de 10 de mayo. También remarca la diferencia entre el artículo 6.2 de la Ley 6/1990, de 16 de marzo, y el artículo 565-6.2 del CCC. La presentación a inscripción de la escritura de división dentro de plazo respecto de unos elementos interdependientes de la propiedad horizontal no puede beneficiar a quien presenta ahora la escritura, pasados más de 30 años de la autorización, ni puede perjudicar a las personas titulares de las fincas gravadas con censos no divididos si la escritura de división no se ha inscrito dentro del plazo legal.

V

Elaborado el informe, la registradora eleva a esta dirección general el expediente integrado por el título cualificado, la nota de calificación, el recurso, la defensa de la nota y el historial registral de la finca 674. El expediente entra en la Dirección General el 6 de febrero.

VI

Para hacer más comprensible la situación, puede resultar útil hacer constar que en la escritura de referencia, la que autorizó el notario de Barcelona Pedro Contreras Ranera con el número de protocolo 2775, las tres personas que la otorgaban relacionaron cinco censos que afectaban a varias fincas situadas en Barcelona, en la manzana de casas formada por las calles de Joaquim Costa, Valldonzella, Tigre y Lleó, y dividieron algunas entre estas y, cuando las fincas estaban divididas en propiedad horizontal, los censos resultantes fueron divididos entre las entidades. Entre estas casas, interesa la casa de la calle de Joaquim Costa, 46, dividida en régimen de propiedad horizontal en escritura autorizada por el notario de Barcelona Francisco Masip Rovira, el 17 de enero de 1964, mucho antes de la entrada en vigor de la Ley 6/1990, de 16 de marzo, de censos. Esta casa, integrada por 25 departamentos, quedaba grabada por dos de los censos: uno de (xxx) pesetas de pensión anual (el censo A de la nota de calificación, una vez dividido) y otro de (xxx) pesetas de pensión anual, que es el censo B. En la escritura de referencia, los censos que graban el edificio, finca registral 674, están divididos entre las 25 entidades que lo forman, que son las fincas registrales del 2637 al 2661.

1. El censo de (xxx) pesetas de pensión consta dividido en la inscripción 24 de la finca 674, de división y fecha 5 de mayo de 1993, según la que las personas titulares de nuda propiedad del derecho de censo "dividen la pensión censataria (del censo) entre las fincas grabadas y asignan a la de este número la que resulta de cada uno de los departamentos en los que está dividida la finca en régimen de propiedad horizontal que inscriben a su favor terceras partes indivisas".

2. El censo de (xxx) pesetas de pensión consta dividido en las inscripciones 30 y 31, de división, de fechas 29 de junio de 2020 y 21 de enero de 2021, que son del siguiente tenor: las personas titulares de la nuda propiedad del derecho de censo "de conformidad con la disposición transitoria de la Ley 6/1990, de 16 de marzo, de censos, dividen la pensión censataria (del censo) entre los veinticinco departamentos en los que está dividida la finca total y asignan a cada una su pensión, si bien solo se solicita la inscripción parcial de la pensión asignada al departamento número 14, 2.º, 4.ª, finca 2650... que es una pensión de (xxx) pesetas" —inscripción 30—, y del departamento número 18, piso 3.º, 4.ª, finca 2654... que es una pensión de (xxx) pesetas también —inscripción 31.

VII

En la resolución del recurso esta dirección general ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, regula la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que deban inscribirse en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.

Fundamentos de derecho

Primero

Las disposiciones transitorias primera de la Ley 6/1990, de 16 de marzo, de censos, y decimotercera de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña (CCC).

1.1 La cuestión que se plantea en este recurso es la de determinar si la falta de inscripción de la escritura de división de un censo que grababa la totalidad de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal entre las diversas entidades privativas que lo forman dentro del plazo de un año establecido en la disposición transitoria decimotercera de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, comporta la extinción o, contrariamente, como se trata de un solo censo que inicialmente grababa un solo edificio, no se le aplica el plazo perentorio de un año para la cancelación ope legis por la falta de inscripción que establece esta norma.

1.2 Hemos tratado la casuística de la aplicación de las disposiciones transitorias primera de la Ley 6/1990, de 16 de marzo, y decimotercera de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, y la extinción ope legis de los censos no divididos establecidos en una serie de resoluciones, como son las de 24 de noviembre de 2006, 16 y 17 de julio de 2007 (confirmadas por sentencias del Juzgado número 2 de Barcelona y de la Audiencia Provincial de 13 de julio de 2010); 1 de diciembre de 2008; dos del 15 de enero de 2009; 16 de enero de 2009; 5 de octubre de 2011; 12 de junio de 2014; 14 de mayo de 2015; 26 de abril de 2017, y 6 de febrero de 2019. Nos remitimos a todas estas resoluciones y afirmamos que damos por consolidado nuestro criterio:

a) Si se trata de censos que graban más de una finca plenamente independiente, por mucho que su vigencia se haya acreditado dentro del plazo de cinco años establecido en la disposición transitoria tercera de la Ley de censos de 1990, si la escritura de división no se ha inscrito antes del 1 de julio del 2007, quedan extinguidos por ministerio de la ley, y procede su cancelación a petición de los censatarios, propietarios de las fincas grabadas.

b) Si se trata, en cambio, de censos de vigencia acreditada que graban edificios divididos en régimen de propiedad horizontal, no se aplica la extinción ope legis por falta de inscripción de la división entre los elementos privativos que la forman, fincas independientes, pero relacionadas con una en conjunto, que es el edificio, y no procede la cancelación por falta de división.

1.3 La justificación de este criterio la hemos fijado en las resoluciones mencionadas. Con respecto a la división de censos entre varias fincas, hemos recordado que la Ley de inscripción, división y redención de censos, de 31 de diciembre de 1945, ya obligó a dividir los censos que afectaban a varias fincas (artículo 3) y estableció el procedimiento para hacer la división, que podía ser por escritura o por decisión del Tribunal Arbitral de Censos. La Ley de 26 de diciembre de 1957 facilitó la división por escritura e hizo posible el otorgamiento unilateral por el censalista y, además, redactó el artículo 13 de la Ley, en el sentido que, a partir del 1 de enero de 1961, el Tribunal Arbitral de Censos, a petición de cualquier censatario, podía acordar la cancelación en el Registro de la Propiedad de las inscripciones de censos no divididos, algo que la Ley de censos de 1990 hizo posible por simple instancia dirigida al registrador de la propiedad, considerando la supresión del Tribunal Arbitral de Censos, el año 1985. El artículo 16 de la Ley de inscripción, división y redención de censos, de 31 de diciembre de 1945, redactado por la de 1957, establecía, además, que desde el 1 de enero de 1961 no podía inscribirse en el Registro la segregación o división de una finca afectada por algún censo sin que en la misma escritura o en otra separada se procediera a la división del gravamen entre las fincas resultantes, y establecía, como hemos dicho, un procedimiento de división unilateral realizado por el censatario y notificado al censalista, con propuesta de división realizada a proporción de la superficie. La Ley de censos de 1990 culminó este proceso estableciendo una especie de prórroga de tres años para hacer la división, pero estableciendo la extinción ope legis por incumplimiento de la división. El presidente del TSJC, en función de resolver recursos gubernativos fundamentados en el derecho catalán, resolvió de manera favorable las tesis de los registradores de la propiedad, interpretando la norma en el sentido de que, puesto que la inscripción de las escrituras en el Registro no era obligatoria, no podía pedirse la cancelación de los censos no divididos. La disposición transitoria decimotercera de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, retomando lo que la norma de 1957 ya había establecido a partir de 1961, obligó a inscribir las escrituras de división realizadas dentro de plazo y no inscritas, otorgando un año para hacerlo y estableciendo, ahora de manera definitiva, la extinción ope legis de cualquier censo no dividido. Como hemos dicho en otras ocasiones, esta extinción por ministerio de la ley es una sanción civil al incumplimiento reiterado a lo largo de sesenta años a la obligación de dividir los censos.

1.4 En cambio, con respecto a los edificios establecidos en régimen de propiedad horizontal, hemos entendido: a) que la división horizontal no es una división de la finca, sino el establecimiento de una situación de comunidad especial (artículos 553-1 y 553-14 del CCC) sobre esta; b) que la norma primera, apartado segundo, del punto 2.b de la disposición transitoria primera de la Ley de censos de 1990 no permitía entenderla aplicable a estas divisiones, ya que distinguía entre la división de las pensiones entre fincas separadas y distintas y la distribución de las pensiones entre entidades o elementos privativos; c) que las leyes de 1945 y 1957 no tuvieron en consideración los edificios divididos en régimen de propiedad horizontal a la hora de obligar a hacer las divisiones y, por lo tanto, la sanción por falta de división no podía ser la misma que para las otras fincas. Aunque podemos insistir en este razonamiento en el sentido de que la propiedad horizontal comporta por sí misma una cuota para cada elemento privativo que permitiría distribuir la pensión, y si es el caso el laudemio y la fadiga, matemáticamente y de una manera objetiva o, incluso, llegar a considerar la pensión del censo no dividido entre los elementos privativos como una carga o gasto comunitario.

1.5 Este caso plantea una cuestión nueva no tratada hasta ahora. En la escritura de 1992, cuya inscripción ahora se deniega, se dividió un censo que grababa un edificio establecido en régimen de propiedad horizontal entre las diferentes entidades que lo forman, pero la división no se inscribió hasta 2020 (inscripción 30). El supuesto no es equivalente, pues, a lo que tratamos en nuestra primera Resolución de 24 de noviembre de 2006, ya que entonces nos encontrábamos ante supuestos de censos que no se habían dividido o distribuido, entre los elementos privativos, y ahora nos encontramos con un caso en el que, habiéndose realizado la división, esta no ha sido inscrita. La cuestión es relevante, porque una aplicación literal de la ley nos llevaría a afirmar que se ha producido la extinción ope legis por falta de inscripción de la división dentro de plazo, ya que una cosa es no haber realizado la división y la otra haberla realizado pero no haberla inscrito, a pesar del mandato legal de hacerlo. Debemos entender que la división del censo entre las diferentes entidades del edificio comporta que existan tantos censos como entidades privativas, con objetos y sujetos diferentes susceptibles de tráfico jurídico independiente y separado. Dado que se ha hecho la división y no se ha inscrito antes del 1 de julio de 2007, la extinción ope legis en principio parece clara. Ahora bien, una interpretación más ponderada del caso debe llevarnos a la conclusión de que haber hecho la división del censo entre los diferentes pisos y no haberla inscrito no tendría que ser más perjudicial para el censalista que no haber hecho la división, por mucho que la actuación de los censalistas, en nuestro caso (inscriben la división de manera parcial cuando redimen entidad por entidad), sea poco ortodoxa. Es cierto que la finalidad de la Ley de censos de 1990 y de las transitorias del libro quinto, sobre todo después de la adición de la transitoria vigesimosegunda introducida por el artículo 93 de la Ley 3/2023, de 16 de marzo, de medidas fiscales, financieras, administrativas y del sector público para el 2023 es limpiar el Registro de cargas con vigencia tabular, pero inexistencia real, y que la escritura de división no accedió al Registro, respecto del censo que ahora nos ocupa, hasta mucho después del 1 de julio de 2007; pero también es cierto que no podemos aplicar la sanción ope legis con el mismo rigor que si se tratara de fincas segregadas, separadas entre sí.

1.6 Para finalizar, sin embargo, nos queda volver al texto de la disposición transitoria decimotercera de la Ley 5/2006, de 10 de mayo. Es el siguiente: "No pueden practicarse asientos registrales relativos a los censos constituidos antes del 16 de abril de 1990 cuya vigencia esté acreditada, si afectan a varias fincas, hasta que se inscriba la escritura de división, otorgada en la forma y con el plazo establecidos por la disposición transitoria primera de la Ley 6/1990. Si la escritura de división no se inscribe en el plazo de un año contado desde la entrada en vigor del presente libro, los censos se extinguen y se pueden cancelar de acuerdo con lo establecido por el apartado 1". La disposición tiene dos apartados, cada uno con una norma diferente. La del primero prohíbe hacer cualquier asiento relativo a los censos históricos no divididos hasta que se inscriba la división. La del segundo sanciona con la extinción la falta de inscripción dentro de plazo.

El hecho de que la sanción de la segunda no se aplique a los supuestos de fincas divididas en propiedad horizontal, tal como sostenemos en esta resolución y en otras, no significa que no se les aplique el mandamiento de la primera. Así pues, no se pueden realizar asientos registrales relativos a censos con la vigencia acreditada si afectan a varias entidades privativas de una finca establecida en régimen de propiedad horizontal (que sigue siendo una finca) hasta que se inscriba la escritura de división. El mandamiento legal es claro. Considerando la finalidad de la Ley de censos de 1990 y de la disposición transitoria decimotercera del libro quinto, que es en esencia conseguir una mayor clarificación de los censos en los registros de la propiedad, no es admisible que una división se inscriba de manera sincopada, finca por finca, porque a) la norma habla de "la escritura de división", es decir, toda la escritura; b) porque la división es por naturaleza un solo acto jurídico que afecta a todas las fincas o derechos que se dividen en su conjunto, a diferencia de la segregación, que solo afecta a partes de una finca originaria; c) porque la división tiene una trascendencia considerable para los censatarios, que la pueden impugnar si lo creen conveniente, y d) porque del conjunto de las normas transitorias del libro quinto se desprende un cierto principio que, en caso de duda, debe resolverse en favor de la propiedad y en contra de la pervivencia de los censos antiguos.

Finalmente, aunque solo sea para aclarar conceptos, sostenemos que la prohibición de hacer un asiento relativo al censo si no se ha inscrito la escritura de división se refiere a asientos relativos al censo instados por el censalista, no a los instados por el censatario, que, recordémoslo, es el propietario. Así pues, nada impide que los propietarios de los elementos privativos integrados en un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal gravados con un censo de vigencia acreditada, pero no dividido entre los diferentes elementos privativos, hagan la división por su cuenta al amparo del artículo 565-6.2 o lo rediman unilateralmente al amparo de la disposición transitoria vigesimosegunda del libro quinto, redactada por el artículo 93 de la Ley 3/2023, de 16 de marzo.

En definitiva, no puede hacerse la inscripción parcial de la división ni ningún otro asiento relativo al censo a instancia del censalista mientras la división no quede inscrita para el conjunto de las entidades privativas sin perjuicio —lo decimos de paso u obiter dicta— de los asientos, bien de división, bien de redención, que insten unilateralmente a los censatarios.

Resolución

Esta dirección general ha acordado considerar parcialmente el recurso interpuesto; por lo tanto, procede la inscripción de la división solicitada únicamente si se efectúa la inscripción total de la división del censo al que hace referencia, y no se admite la inscripción parcial de la división, entidad por entidad, en los términos que resultan del fundamento jurídico 1.6.

Contra esta resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar un recurso, mediante una demanda, ante los juzgados de primera instancia de la ciudad de Barcelona, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de su notificación, y son aplicables las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación al artículo 4 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que deban inscribirse en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación.

Barcelona, 30 de abril de 2024

Immaculada Barral Viñals

Directora general de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación