ACUERDO de 3 de junio de 2024, del Pleno del Ayuntamiento de Ciudad Rodrigo (Salamanca), por el que se aprueba definitivamente el estudio de detalle de las avenidas Vicente del Bosque y España. Expte.: 1093/2023.

En la sesión ordinaria del Pleno del Ayuntamiento de Ciudad Rodrigo, celebrada el 3 de junio de 2024 se aprobó definitivamente el Estudio de Detalle de las Avenidas Vicente del Bosque y España, promovido por el Ayuntamiento de Ciudad Rodrigo y se examinó el contenido del expediente de referencia, en el que constan los siguientes:

«A.- ANTECEDENTES DE HECHO

Primero.- Por este Ayuntamiento se ha considerado necesario la aprobación de un Estudio de Detalle (ED) al objeto de modificar el uso pormenorizado y establecer determinadas condiciones de la calificación urbanística en terrenos de suelo urbano consolidado (SUC) en la Avenida Vicente del Bosque y en la Avenida de España del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio de Ciudad Rodrigo.

• • Datos catastrales:

Referencia catastral:

8883101QE0988S0000ES

Superficie:

2.979,00 m2

• • Datos registrales:

Finca registral:

25.385

Superficie:

2.614,00 m2

• • Ámbito según la Memoria Vinculante (DN-MV):

Zona delimitada por el acerado actual con la calificación de vía públicas del sistema general en la Avenida Vicente del Bosque al nor-oeste, de sistema local en la Avenida España, los límites de las parcelas ya consolidadas al este, así como el límite con el SUC al norte. Esta delimitación corresponde totalmente en la última actualización con la parcela catastral 8883101QE0988S0000ES propiedad en su integridad al Ayuntamiento de Ciudad Rodrigo

El objeto de dicho Estudio de Detalle es modificar el uso pormenorizado y establecer determinadas condiciones de la calificación urbanística en terrenos de suelo urbano consolidado (SUC) en la Avenida Vicente del Bosque y en la Avenida de España del PGOU de Ciudad Rodrigo (Salamanca).

La modificación pretende el cambio de aproximadamente 2.979 m2 de la Ordenanza 4 de Manzana en el Ensanche y Extensión (ME2) Grado 1 a Ordenanza 5, Edificación Abierta RM y RU, Residencial Unifamiliar (RU), sin aumentar edificabilidades, densidades de vivienda, o aumentar la intensidad en las condiciones de volumen.

Segundo.- El municipio de Ciudad Rodrigo (Salamanca) dispone de Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), aprobado definitivamente por la Comisión Provincial de Urbanismo de 5 de marzo de 2001, modificado y adaptado al Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, siendo aprobado definitivamente por Acuerdo de 17 de septiembre de 2009 de la Comisión Territorial de Urbanismo de Salamanca, (B.O.C. y L. n.º 4 de 8 de enero de 2010-Corrección de errores B.O.C. y L. n.º 11, de 19 de enero de 2010)

Tercero.- La Documentación Técnica relativa al Estudio de Detalle referenciado, figura redactada por el Arquitecto D. Román Andrés Bondía, colegiado n.º 3535 del Colegio Oficial de Arquitectos de León de fecha agosto de 2023.

Cuarto.- Solicitados los informes sectoriales en aplicación del artículo 153 del Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León (en adelante RUCYL), constan en el expediente las autorizaciones y/o informes sectoriales favorables a la tramitación del Estudio de Detalle en los términos propuestos, a tenor de lo recogido en el Informa jurídico de la Técnica de Urbanismo de fecha 7 de mayo de 2024.

Quinto.- Atendiendo a lo dispuesto en el artículo 136-1º del RUCYL el Estudio de Detalle contiene:

• • Memoria vinculante (MV) donde se expresa y justifica sus objetivos y propuestas de ordenación, incluyendo un resumen ejecutivo que señala los ámbitos donde la nueva ordenación altera la vigente, con un plano de su situación e indicación del alcance de dicha alteración, así como el ámbito donde se suspende el otorgamiento de licencias y tramitación de otros procedimientos, indicando su duración. Y se hace referencia a los siguientes aspectos:
• - Justificación de que los objetivos y propuestas de ordenación del Estudio de Detalle respetan las determinaciones de ordenación general vigentes, así como los objetivos, criterios y demás condiciones que les señalen otros instrumentos con carácter vinculante.
• - En su caso, relación y justificación de las modificaciones o incluso sustituciones totales que se realicen respecto de la ordenación detallada establecida previamente por otros instrumentos de planeamiento urbanístico.
• • Planos de Información
• • Planos de Ordenación

La modificación pretende el cambio de dos mil novecientos setenta y nueve (2.979,00 m2) metros cuadrados de la ordenanza de manzana de ensanche y extensión (ME2) a Edificación Abierta (RU) Residencial Unifamiliar, sin aumentar edificabilidades, densidades de vivienda, o aumentar la intensidad en las condiciones de volumen.

Sexto.- En sesión de la Junta de Gobierno Local de fecha 19 de marzo de 2024, se aprobó inicialmente el «Estudio de Detalle sobre cambio de ordenación detallada de terrenos en la Avenida Vicente del Bosque y en la Avenida de España del PGOU de Ciudad Rodrigo».

Séptimo.- El expediente ha sido sometido a exposición pública mediante publicación en el Boletín Oficial de Castilla y León (B.O.C. y L.) n.º 64 de 2 de abril de 2024, en prensa local mediante anuncio en el periódico La Gaceta de 3 de abril de 2024, así como en la página web municipal, en el tablón de edictos y en el tablón de anuncios de la sede electrónica del 3 de abril al 4 de mayo de 2024.

No se han presentado alegaciones, según consta en el Certificado de Secretaría emitido el día 6 de mayo de 2024.

B.- CONSIDERACIONES JURÍDICAS

Primera.- La legislación aplicable es la siguiente:

Normativa estatal:

• - Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLS).
• - Ley 21/2013 de 9 de diciembre, de evaluación ambiental (LEA).
• - Ley 7/1985 de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local (LBRL).
• - Real Decreto Legislativo 781/1986 de 18 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de régimen local (TRRL).

Normativa autonómica:

• - Ley 5/1999 de 8 de abril de Urbanismo de Castilla y León (LUCyL).
• - Decreto 22/2004 de 29 de enero por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León (RUCyL).
• - Decreto Legislativo 1/2015 de 12 de noviembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Prevención Ambiental de Castilla y León (LPA).
• - Orden FYM/238/2016, de 4 de abril, por la que se aprueba la Instrucción Técnica Urbanística 1/2016 sobre emisión de informes previos en el procedimiento de aprobación de los instrumentos de planeamiento urbanístico.

Normativa Local:

• - Plan General de Ordenación Urbana de Ciudad Rodrigo (PGOU), aprobado Definitivamente por la Comisión Provincial de Urbanismo de 5 de marzo de 2001. Modificado y adaptado al Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, según acuerdo de aprobación Definitiva de fecha 17 de septiembre de 2009 de la Comisión Territorial de Urbanismo de Salamanca (B.O.C. y L. n.º 4 de 8 de enero de 2010- Corrección de errores B.O.C. y L. n.º 11, de 19 de enero de 2010).

Segunda.- De conformidad con lo dispuesto en la Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de Evaluación Ambiental, y la Disposición Adicional 2ª del Decreto Legislativo 1/2015, de 12 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Prevención Ambiental de Castilla y León, por parte de este Ayuntamiento se ha solicitado a Dirección General de Infraestructuras y Sostenibilidad Ambiental informe sobre la necesidad o no, de someter el presente Estudio de Detalle al trámite de Evaluación Ambiental Simplificada.

Con fecha 13 de julio de 2023, tiene entrada en este Ayuntamiento con fecha de registro 2023-E-RC-2326, informe emitido con fecha 12 de julio de 2023 por la Dirección General de Infraestructuras y Sostenibilidad Ambiental de la Junta de Castilla y León, en el que se concluye:

«(...) Desde esta Dirección General de Infraestructuras y Sostenibilidad Ambiental se considera que no procede ninguna actuación en materia de evaluación ambiental estratégica, ya que el referido plan o programa no es previsible que pueda tener efectos significativos sobre el medio ambiente, por lo que no se puede incluir dentro del ámbito de aplicación de la Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de evaluación ambiental.»

Visto el informe propuesta del Servicio Jurídico de fecha 7 de mayo de 2024.

Visto el dictamen de la Comisión de Obras, Urbanismo, Instalaciones y Jardines, de fecha 14 de mayo de 2024

Votación:

Concluido el debate, por la Presidencia se somete a votación ordinaria la propuesta de la Alcaldía y que arroja el siguiente resultado:

• - Miembros del Pleno presentes: Diecisiete (17) de los Diecisiete (17) de que se compone legalmente.
• - Votos a favor: Diecisiete (17). Once (11) del Grupo municipal Popular, Cuatro (4) del Grupo municipal Socialista y uno (1) del Grupo Municipal Vox.
• - Votos en contra: Ninguno
• - Abstenciones: Ninguno.

A la vista del resultado de la votación, el Pleno de la Corporación por mayoría de sus miembros acuerda:

Primero.- Aprobar definitivamente el «Estudio de detalle de la Avenida Vicente del Bosque y España, promovido por este Ayuntamiento y redactado por el Arquitecto D. Román Andrés Bondía en agosto de 2023, en los mismos términos contenidos en el texto presentado para la aprobación inicial.

Superficie: dos mil novecientos setenta y nueve (2.979,00 m2) metros cuadrados.

Referencia Catastral: 8883101QE0988S0000ES.

Finca registral: 25.385

Propiedad: Ayuntamiento de Ciudad Rodrigo.

El objeto de dicho Estudio de Detalle es modificar el uso pormenorizado y establecer determinadas condiciones de la calificación urbanística en terrenos de suelo urbano consolidado en la Avenida Vicente del Bosque y España del Plan General de Ordenación Urbana de Ciudad Rodrigo (Salamanca).

La modificación pretende el cambio de dos mil novecientos setenta y nueve (2.979,00 m2) metros cuadrados de la Ordenanza 4 de Manzana en el Ensanche y Extensión (ME2) Grado 1 a Ordenanza 5, Edificación Abierta .RM y RU, Residencial Unifamiliar (RU), sin aumentar edificabilidades, densidades de vivienda, o aumentar la intensidad en las condiciones de volumen.

Segundo.- Notificar el acuerdo a la Comisión Territorial de Urbanismo, acompañando un ejemplar completo y diligenciado del instrumento aprobado en soporte digital, como condición previa a la publicación del acuerdo de aprobación definitiva.

Igualmente se notificará el presente acuerdo a la Administración del Estado, Diputación provincial y Registro de la Propiedad, acompañando un ejemplar del instrumento aprobado en soporte digital.

Tercero.- Publicar el acuerdo de aprobación definitiva en el Boletín oficial de Castilla y León y en la página Web del Ayuntamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 175 del Decreto 22/2004 de 29 de enero por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León (RUCYL).

En el Boletín Oficial de Castilla y León, como Anexo al acuerdo de aprobación definitiva se publicará la documentación recogida en el artículo 175.2 RUCYL.

Cuarto.- Levantar la suspensión del otorgamiento de las licencias urbanísticas en el ámbito del Estudio de Detalle una vez que entre en vigor, el mismo, de conformidad con el artículo 156.5 RUCYL.»

Contra el presente Acuerdo, que pone fin a la vía administrativa, podrá interponer recurso contencioso-administrativo, ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León con sede en Valladolid, en el plazo de dos meses a contar desde el día siguiente de la presente publicación de conformidad con el artículo 46 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, de la Jurisdicción Contencioso-Administrativo.

Todo ello sin perjuicio de que se pueda interponer cualquier otro recurso que pudiera estimar más conveniente a su derecho.

Ciudad Rodrigo, 25 de junio de 2024.

El Alcalde,

Fdo.: Marcos Iglesias Caridad

ANEXO

MEMORIA VINCULANTE

A) Iniciativa del Estudio de Detalle

Se redacta la presente Estudio de Detalle a iniciativa del Excelentísimo Ayuntamiento de Ciudad Rodrigo (Salamanca), y por lo tanto se trata de un estudio de detalle de iniciativa pública.

El redactor de la presente modificación es D. Román Andrés Bondía arquitecto colegiado n.º 3535 del Colegio Oficial de Arquitectos de León.

B) Normativa de la modificación

El marco legal del presente Estudio de Detalle es, entre otros, el establecido por los siguientes preceptos legales:

Normativa estatal:

• • Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
• • Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.
• • Ley 7/1985, de 2 de abril Reguladora de las Bases del Régimen Local.
• • Texto Refundido de Régimen Local RDL 781/1986, de 18 de abril.

Normativa autonómica:

• • Ley 5/1999, de 8 de abril de Urbanismo de Castilla y León (LUCyL), vigente tras las diversas modificaciones producidas.
• • Decreto 22/2004, de29 de enero por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León (RUCyL), vigente tras las diversas modificaciones producidas.
• • Orden FOM/1572/2006, de 27 de septiembre, por la que se aprueba la Instrucción Técnica Urbanística 2/2006, sobre normalización de los Instrumentos de Planeamiento Urbanístico (ITPLAN).
• • Orden FYM/238/2016, de 4 de abril, por la que se aprueba la Instrucción Técnica Urbanística 1/2016, sobre emisión de informes previos en el procedimiento de aprobación de los instrumentos de planeamiento urbanístico.
• • Ley 5/2009, de 4 de junio, del Ruido de Castilla y León.

C) Planeamiento general vigente

La vigente Modificación-Adaptación al RUCyL del P.G.O.U. de Ciudad Rodrigo fue aprobado definitivamente el día 17 de septiembre de 2009 (B.O.C. y L. 08/01/2010) (en adelante PGOU). Posteriormente y hasta la fecha de realización de este documento se han tramitado los instrumentos y modificaciones que se pueden consultar en el Sistema de Información Urbanística de la Junta de Castilla y León.

D) Objeto y ámbito de la modificación

1.- Objeto

Se redacta la presente Estudio de Detalle para modificar el uso pormenorizado y establecer determinadas condiciones de la calificación urbanística en terrenos de suelo urbano consolidado en la Avenida Vicente del Bosque y España del Plan General de Ordenación Urbana de Ciudad Rodrigo (Salamanca).

2.- Ámbito de la modificación

El ámbito señalado por parte del promotor del estudio de detalle es inicialmente claro y corresponde con la zona delimitada por el acerado actual con la calificación de vía públicas del sistema general en la Avenida Vicente del Bosque al noroeste, de sistema local en la Avenida España, los límites de las parcelas ya consolidadas al este, así como el límite con del suelo urbano consolidado al norte. Esta delimitación corresponde totalmente en la última actualización con la parcela catastral 8883101QE0988S0000ES.

La superficie de la delimitación expuesta es 2.979 m2 corresponde con la parcela 8883101QE0988S acorde a la última actualización catastral.

A efectos de evitar una interpretación restrictiva, y que consideraríamos inadecuada del artículo 28 del PGOU, y sin necesidad de ampliar el ámbito del estudio de detalle, se menciona que la zona a intervenir es una manzana catastral completa con el número 88831.

Las situaciones sobre propiedad y derechos serán resueltas en cualquier caso en la fase de gestión, debiéndose en esta establecer una delimitación clara que sea compatible con el objeto y limitaciones del estudio de detalle.

3.-Interpretación de la delimitación del ámbito del ED.

Las cuestiones que se abordan en este apartado, que proceden de la observación de la situación actual en relación con la zonificación urbanística y el parcelario catastral.

1º Límites hacía la zona de Vías Públicas tanto en SSGG al noroeste, como en SSLL al este. En esta zona se detecta que si bien la delimitación física consolidada y urbanizada es clara, la delimitación en esta zona de la documentación catastral es coincidente.

2º Las alineaciones traseras a las parcelas con frente a la calle Martín Báez se encuentran consolidadas y hacen de límite al sur-oeste de la zona del estudio de detalle.

3º La delimitación del ámbito del estudio de detalle al noreste será el marcado como delimitación entre el sector de uso pormenorizado industrial de Suelo Urbano No Consolidado SE 4.12 y la zona de Suelo Urbano en el Estudio de Detalle. A este respecto la parcela catastral 8883101QE0988S representa en el estado actual (junio 23) una correspondencia total con este límite.

Es también de interés que se ha encontrado diversos errores materiales e incoherencias sobre la propia delimitación y denominación del mencionado sector SE 4.12 de SUNC. Sin embargo, en aplicación del artículo 176, en la memoria vinculante se expone con claridad la voluntad de asignar a dicho ámbito la consideración de SUNC con el nombre de SE 4.12, y una superficie concreta. Esta situación se plasma en determinada documentación gráfica del PGOU, a pesar de los errores de denominación e incluso de clasificación en el plano PO 4.1 o en el error de la imagen en la ficha del sector en las Normas Urbanísticas.

E) Justificación y conveniencia de la propuesta

La propuesta del estudio de detalle surge toda vez que el Ayuntamiento de Ciudad Rodrigo entiende que la ordenación detalla prevista para dicho ámbito en la actualidad no es la adecuada a la imagen urbana pretendida en esta zona, ni corresponde con la demanda del tipo de vivienda abundante en el municipio de Manzana Cerrada de Ensanche. A este respecto se entienden de mayor interés las tipologías de vivienda unifamiliar con espacios libres de parcela y retranqueos de las alineaciones a viales interiores, frente a la tipología actual. Se entiende de interés por lo tanto la modificación para facilitar la puesta en el mercado de estas parcelas de propiedad municipal y de esta manera alcanzar el destino de este tipo de terrenos pertenecientes a los Patrimonio Públicos de Suelo del Ayuntamiento de Ciudad Rodrigo, siempre dentro de lo previsto en el artículo 374 del RUCyL.

Esta actuación también permite facilitar el continuar con la gestión urbanística en esta zona con la integración de las zonas de sobrantes de vía pública y la zona de ampliación del vial público entre la calle de Martín Báez y la Avenida Vicente del Bosque.

La propuesta por lo tanto se guía por la búsqueda de las tipologías urbanas que permitan complementar la oferta existente, y que a su vez permita completar la transformación ya comenzada de la zona alrededor de la dotacional deportiva, así como el entorno más degradado en la cercanía de la vía del ferrocarril. Se trata de poner en el mercado de vivienda los terrenos municipales con uso residencial que en la actualidad además precisan de actuaciones de gestión previas.

Con esta propuesta el Ayuntamiento de Ciudad Rodrigo persigue las razones de interés público expuestas en los siguientes apartados del punto 3º del artículo 5 del RUCyL que establece las directrices de la actuación pública y que en este caso son:

«...b) Establecer una ordenación urbanística para los municipios de Castilla y León, guiada por el principio de desarrollo sostenible, que favorezca: ...

3º. El cumplimiento del derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible para todas las personas, libre de ruido y otras inmisiones contaminantes, y emplazada en un entorno urbano adecuado.

4º. La cohesión social de la población, mediante la mezcla equilibrada de usos, actividades y grupos sociales, la integración de los sistemas e infraestructuras de transporte y la previsión de las dotaciones necesarias en condiciones óptimas de accesibilidad y funcionalidad.

5º. La mejora de la calidad de vida de la población, mediante la prevención de riesgos naturales y tecnológicos, la prestación de servicios esenciales, el control de densidad y la rehabilitación de áreas urbanas degradadas. ...

11º. La mejora de la calidad urbana, mediante normas que favorezcan la continuidad y armonía del espacio urbano e impidan una inadecuada concentración de usos o actividades, o la abusiva repetición de soluciones urbanísticas....

c) Impedir la especulación del suelo, en cuanto perjudica el acceso a la vivienda, la creación de suelo para actividades productivas y la disposición de nuevas dotaciones urbanísticas....»

Creemos que, a la vista de lo expuesto en este apartado, quedaría acreditada la conveniencia y oportunidad del presente estudio de detalle, así como orientan las razones de interés público de la misma. Se debe en cualquier caso encontrar la persecución de estos objetivos de manera equilibrada con el resto de intereses públicos representados en la ordenación actual de las PGOU.

F) Justificación del procedimiento de Estudio de Detalle

Para determinar que el instrumento adecuado para tramitar esta modificación es el de Estudio de Detalle, se debe comprobar en primer lugar que el suelo donde se ubican las modificaciones tiene la consideración de suelo urbano consolidado. En segundo lugar se debe comprobar el carácter de las modificaciones, y su consideración como ordenación detallada.

En referencia a la consideración de suelo urbano consolidado, no cabe duda que las parcelas objeto del estudio de detalle se encuentran dentro de Suelo Urbano Consolidado en las PGOU, y así se puede comprobar sin contradicción en los planos PO.1.3, PO.3.1, PO.4.1, P.5.1.1 y PO.6.1.1. de estas.

En referencia a la consideración de las determinaciones que se modifican como ordenación detallada, debemos acudir al Art. 92 Ordenación detallada en suelo urbano consolidado del RUCyL referido al ámbito de los Planes Generales de Ordenación Urbana.

«...2. La ordenación detallada del suelo urbano consolidado comprende:

a) Calificación urbanística (artículo 94).

b) Sistemas locales de vías públicas, servicios urbanos, espacios libres públicos y equipamientos públicos (artículo 95).

c) Normas y medidas de protección para los elementos incluidos en el Catálogo (artículo 96).

d) Unidades de normalización (artículo 97).

e) Usos fuera de ordenación (artículo 98).

f) Plazos para cumplir los deberes urbanísticos (artículo 99).

g) Áreas de tanteo y retracto (artículo 100).

Indicando en el Art. 94 que la Calificación urbanística comprende

1. La calificación urbanística comprende:

a) La asignación del uso pormenorizado, adscribiendo los usos posibles a los tipos previstos en el artículo 86.2.a), o indicando el único o únicos usos admisibles, quedando prohibidos los demás. Además deben respetarse las siguientes condiciones:

1ª. Se prohíbe el uso residencial en sótanos y semisótanos, sin perjuicio de que puedan ubicarse en dicha situación dependencias auxiliares o complementarias de la vivienda.

2ª. Se prohíbe la compatibilidad en una misma parcela entre el uso de espacio libre público y cualquier otro, a excepción del uso deportivo público al aire libre, los usos no constructivos vinculados al ocio, el aparcamiento bajo rasante en condiciones que permitan la plantación de especies vegetales en superficie y otros usos dotacionales; estos últimos no deben ocupar más de un 10 por ciento de la superficie.

b) La asignación de la intensidad de uso o edificabilidad, que puede expresarse de forma numérica o de forma volumétrica. Si aplicando ambos índices se obtienen resultados diferentes, la edificabilidad es el menor. En todo caso se aplicarán las reglas señaladas en los apartados 2 y 3 del artículo 86 bis.

c) La asignación de la tipología edificatoria.

d) La regulación de cada uno de los usos pormenorizados, parámetros de intensidad de uso y tipologías edificatorias que se utilicen o prevean, estableciendo en caso necesario ordenanzas específicas para cada uno de ellos.

2. Al establecerse la ordenación detallada se puede definir la calificación urbanística mediante ordenanzas específicas, o bien asumir de forma total o parcial lo dispuesto en las Normas e Instrucciones Técnicas Urbanísticas aplicables.

3. La calificación urbanística debe establecerse de forma que la edificabilidad y los demás parámetros de la edificación privada, tales como altura, volumen o fondo edificable, no superen los niveles característicos de las edificaciones con uso y tipología similares construidas legalmente en la unidad urbana en la que estén incluidas.

4. En las unidades urbanas donde estén previstas, conforme al planeamiento antes vigente, más de 100 viviendas por hectárea o más de 15.000 metros cuadrados edificables en usos privados por hectárea, la calificación urbanística debe establecerse de forma que no se produzca un incremento de la edificabilidad ni de la densidad de población totales de la unidad urbana, si bien se aplicarán las reglas señaladas en los apartados 2 y 3 del artículo 86 bis.»

La modificación pretendida tiene como objetivo expreso el permanecer en este ámbito, al regular el tipo de uso pormenorizado a aplicar a los terrenos referidos, y la calificación urbanística, dentro de los límites permitidos en suelo urbano consolidado.

Una vez comprobados estos extremos, se observa como lo pretendido se adecúa perfectamente con el contenido del Art. 131.a RUCyL que dice lo siguiente:

«Los Estudios de Detalle son los instrumentos de planeamiento de desarrollo adecuados para concretar la ordenación detallada en suelo urbano, y pueden tener por objeto:

a) En suelo urbano consolidado, completar o modificar las determinaciones de ordenación detallada....»

Al respecto de la regulación de los estudios de detalle en el PGOU de Ciudad Rodrigo, esta cuestión se expone en los artículos 5, 7 del Título de Normas Generales, y en los 28 y 31 de las Condiciones de volumen e higiénicas.

TITULO I. NORMAS GENERALES

5.- ESTUDIOS DE DETALLE

Los Estudios de Detalle pueden tener por objeto:

a) En suelo urbano consolidado, modificar la ordenación detallada ya establecida por el planeamiento general, o bien simplemente completarla ordenando los volúmenes edificables

b) En los sectores de suelo urbano no consolidado, establecer la ordenación detallada, o bien modificar o completar la que hubiera ya establecido el planeamiento general, en su caso.

Los Estudios de Detalle no pueden aprobarse en ausencia de planeamiento general, ni modificar la ordenación general establecida por éste. Las modificaciones que introduzcan respecto de la ordenación detallada ya establecida se justificarán adecuadamente

Los Estudios de Detalle establecerán las determinaciones de ordenación detallada conforme a lo dispuesto en los artículos 101 al 108 del R.U.C. y L., según el instrumento de planeamiento general del Municipio. Sin embargo, cuando ya estuviera establecida la ordenación detallada, podrán limitar su contenido a las determinaciones estrictamente necesarias para modificarla o completarla...

7.- PLANES ESPECIALES Y ESTUDIOS DE DETALLE DE INICIATIVA MUNICIPAL.

El Ayuntamiento deberá confeccionar aquellos Estudios de Detalle y Planes Especiales cuya iniciativa municipal indique el Plan.

En ellos se establecerán: Alineaciones interiores y exteriores, espacios interiores si fuese posible, cornisas, catalogación de edificios, así como aquellas partes que, en cada uno de ellos, deba ser objeto de conservación, si los hubiere....

En un apartado posterior, en el Título III refiriéndose a las condiciones de volumen e higiénicas, se hacen nuevas consideraciones sobre los estudios de detalle. Este apartado parece venir de las antiguas ordenaciones asignadas a los estudios de detalle que se limitaban a la ordenación de volúmenes, y no acorde a la variedad de capacidades que le otorga la normativa urbanística regional

TÍTULO III. CAPÍTULO II. CONDICIONES DE VOLUMEN E HIGIÉNICAS...

28.- ESTUDIOS DE DETALLE

Se podrán llevar a cabo estudios de detalle, extendidos a la totalidad de la manzana, no pudiéndose superar, ni la edificabilidad, ni la altura obtenida por aplicación de la Ordenanza existente. Se podrá aplicar la Ordenanza de edificación abierta.....

A este respecto, es de interés aclarar dos apartados de este artículo, aquél que se refiere a la redacción sobre la extensión del estudio de detalle, y otra sobre la posibilidad de aplicar las condiciones de edificación abierta.

El primero de ellos parece provenir como decimos de esta ordenación previa a la legislación regional y en dicho sentido habrá que analizarlo. En lo que respecta a este documento, decir que se trata de una consideración abierta al no definir con claridad el concepto de manzana, utilizar el verbo «podrá» dejando abierta la opción a que no se afecte a la totalidad. Y finalmente que por mero azar, la zona que se pretende actuar representa una actual manzana catastral independiente, la 88831.

En cualquier caso, creemos que la redacción de dicho articulado es obsoleto y permite una interpretación abierta. Incluso en una interpretación cerrada de dicho apartado, y que como decimos aparentemente carente del sentido que tendría en otro tiempo, el estudio de detalle podría expandirse de manera nominal por la totalidad de la manzana que se considerara, para posteriormente realizar solamente modificaciones de la ordenación detallada en la zona pretendida. Se trata por lo tanto en el peor de los casos, de una formalidad abierta a la interpretación municipal, que entendemos pretendía poner coto a las ordenaciones poco eficientes o indiscriminadas. En la actualidad, la propia consideración del interés municipal ya pondría coto a esta circunstancia. A pesar de ello, se hará una alusión específica a que a efectos nominales la modificación afecta a la manzana completa 88831.

Por otra parte, también es de interés el mencionar como el propio artículo ya direcciona a la posibilidad de aplicar los estudios de detalle para aplicar las condiciones de la ordenanza de manzana abierta. Esta se regula en la ordenanza 5ª del PGOU y recoge la posibilidad, que se aplica a este estudio de detalle, de utilizar la tipología de Residencial Unifamiliar (RU).

Por las razones anteriores, consideramos que el estudio de detalle está dentro de las posibilidades asignadas en la legislación regional y su delimitación y objetivos son acordes a las especificidades contenidas en el PGOU de Ciudad Rodrigo.

G) Justificación de que los objetivos y propuestas de ordenación del Estudio de Detalle respetan las determinaciones de ordenación general vigentes, así como los objetivos, criterios y demás condiciones que les señalen otros instrumentos con carácter vinculante

Toda vez que, el objeto del Estudio de Detalle se circunscribe a las condiciones de ordenación detallada y calificación urbanística al respecto de la ordenanza de Manzana Cerrada en el Ensanche y Extensión (ME) y su modificación sin aumento de edificabilidad o densidad residencial a la de Edificación Abierta en la tipología de Residencia Unifamiliar (RU); buscaremos en las PGOU aquellas cuestiones que orientaron esta ordenación.

Sobre esta cuestión no hay muchas referencias en la memoria vinculante del PGOU. La única cuestión que hemos encontrado que puede orientarla se encuentran en el apartado 1.5 referido al techo de población:

1.5. TECHO DE POBLACIÓN...

En cualquier caso, la demanda de nueva vivienda crece cada año, por lo que es necesario prever suelo suficiente para satisfacerla. En este sentido se observa una demanda importante de viviendas fuera del núcleo central del municipio, que se concreta en la construcción de vivienda unifamiliar, quizás por esa condición de vivienda de vacaciones, segunda residencia, que está suponiendo una importante presión sobre el suelo rústico y fundamentalmente sobre el de mayor calidad que corresponde al regadío de la vega del Águeda, donde por sus condiciones naturales, de estructura de la propiedad y la existencia de viviendas agrícolas tradicionales, es más fácil encontrar servicios urbanos.

Es por ello por lo que el plan se propone clasificar terrenos que permitan el desarrollo del núcleo central, pero a la vez permitir el crecimiento de los otros núcleos urbanos del municipio, fundamentalmente con actuaciones de vivienda unifamiliar.

Se reconoce en el propio PGOU la demanda del tipo de vivienda unifamiliar, y la presión que esta ocasiona en el entorno rural y de mayores valores ambientales. Esta situación se resuelve en el plan proponiendo nuevas áreas de desarrollo de los núcleos actuales en el término municipal.

Al respecto de las actuaciones de vivienda unifamiliar en el suelo urbano, ya hemos mencionado como en las propias normas, en el artículo 28, se direccionan los estudios de detalle a la conversión tipológica de determinadas zonas hacía la de Residencial Unifamiliar (RU).

De estas consideraciones, debemos concluir que la propuesta del Ayuntamiento de Ciudad Rodrigo para el cambio de tipología edificatoria en la manzana señalada está basada en las mismas preocupaciones reflejadas en el PGOU, y se encuentra alineada de manera directa con las posibilidades asignadas en los estudios de detalle en dicho Plan.

Por estas razones, consideramos que la propuesta de modificación de la ordenación detallada que planteamos, por una parte, no opone, sino persigue las mismas consideraciones de ordenación general fijadas en el PGOU.

Al respecto de los objetivos, criterios y demás condiciones que les señalen otros instrumentos con carácter vinculante, no tenemos conocimiento de que este tipo de instrumentos o cualquier determinación dentro de ellos, se oponga a lo pretendido en este documento.

Por todo ello, creemos que las propuestas de ordenación del Estudio de Detalle respetan las determinaciones de ordenación general vigentes, así como los objetivos, criterios y demás condiciones que les señalan otros instrumentos con carácter vinculante.

H) Relación de las modificaciones que se realizan respecto de la ordenación detallada

Como se ha manifestado, el objetivo de la modificación persigue:

a) Modificación en el ámbito del estudio de detalle de la Ordenanza 4ª de Manzana Cerrada en el Ensanche y Extensión (ME-2) Grado 1 a Ordenanza 5ª, Edificación Abierta. RM y RU. Residencial Unifamiliar (RU).

b) Regular las condiciones de implantación de este uso de RU para facilitar la aparición de las tipologías en la disposición adecuada.

Para alcanzar esta propuesta es preciso modificar los siguientes documentos de las PGOU:

1º Plano PO 4.1 de Usos Pormenorizados el cambio de la Ordenanza 4ª de Manzana Cerrada en el Ensanche y Extensión (ME-2) Grado 1 a Ordenanza 5ª, Edificación Abierta. RM y RU. Residencial Unifamiliar (RU).

En la documentación gráfica se acompaña un detalle de los planos de estado actual y propuesto del plano PO 4.1 de usos pormenorizados. A continuación, se expone las condiciones de volumen y ordenación específica de la ordenanza 5ª (RU) en el ámbito del estudio de detalle. La modificación no implica un aumento de la edificabilidad, densidad residencial o condiciones de altura.

Una vez modificado el uso pormenorizado, se debe aplicar la ordenanza 5ª (RU). En esta ordenanza ya prevé la ordenación complementaria de los estudios de detalle en determinados apartados, que son los que se exponen en el siguiente apartado, y que tienen el objetivo de adaptar la ordenación a la tipología pretendida en estas NUM:

2º Establecer una ordenación específica en el ámbito del estudio de detalle según lo previsto en desarrollo de la propia ordenanza 5ª (RU). Se reproduce el total de la ordenanza a aplicar en cursiva, señalando en negrita los aspectos que son preciso complementar y que constituyen la ordenación propia del estudio de detalle en este ámbito. Se incluyen los apartados añadidos con un índice para permitir identificar la modificación.

ORDENANZA 5*.EDIFICACIÓN ABIERTA. RM y RU. En ámbito del estudio de detalle.

5.1.- GENERALIDADES.-

5.1.1.- Definición.-

Bloques aislados sin patios cerrados, aislados pareados sin patios cerrados, y aislados con patios cerrados. Los bloques quedarán separados por espacios libres ajardinados.

La tipología RM corresponde a bloques multifamiliares, indicando el subíndice el número de plantas.

La tipología RU corresponde a viviendas unifamiliares aisladas o en hilera (alineadas o pareadas).

(1) En el ámbito del estudio de detalle se permite exclusivamente aisladas o en hilera del tipo pareadas.

5.2.- CONDICIONES DE VOLUMEN E HIGIÉNICAS.-

5.2.1.- Alineaciones y rasantes.-

Las definidas en el Plan ó Estudio de Detalle correspondiente.

5.2.2.- Retranqueos.-

Será de media vez la altura a cornisa, el retranqueo a los ejes de vías a los que de frente el bloque, siempre que no vengan definidos en el Plan o Estudio de Detalle correspondiente.

(2) En el ámbito del estudio de detalle los retranqueos mínimos obligatorios en cualquiera de las plantas serán de 3 metros a todas las lindes exteriores e interiores en el caso de parcelas con tipología aislada. En el caso de tipología pareada los retranqueos serán mínimos de 3 m. en las lindes a vial público a excepción de la linde común que deberán adosarse. En el caso de viviendas pareadas que se realicen con proyecto único, o que presenten acuerdo firmado por los propietarios de las dos parcelas, tendrán libertad para determinar el retranqueo común al vial a partir del mínimo de 3 m. En el caso de no existir dicho acuerdo o proyecto común, el retranqueo mínimo y obligatorio, en al menos 3 m desde la linde común, se fija en esos 3 m. mínimos. La determinación de si la parcela tiene la condición de aislada o pareada viene determinada desde los documentos de segregación que conformen las nuevas parcelas.

5.2.3.- Separación entre bloques.-

La distancia menor entre dos bloques, medida en cualquier dirección, no podrá ser menor de 1/4 de la altura del mayor, con un mínimo de 4 metros; deberán además guardar las separaciones que a continuación se expresan:

• • Estas separaciones mínimas, se medirán sobre la perpendicular a las fachadas, en cualquier punto de las mismas, incluso a partir de los cuerpos volados, balcones y terrazas.
• • La separación entre bloques será igual a una vez la altura, con un mínimo de 4 metros.
• • La separación será media vez la altura establecida en el párrafo anterior, en los siguientes casos:
• 1) De los bloques a los linderos con otras parcelas.
• 2) De los bloques a los ejes de calle.
• 3) Entre bloques, cuando la proyección ortogonal de cualquiera de ellos sobre la fachada del otro tenga en planta una longitud inferior a 12 metros.
• La separación a linderos y ejes de calles, no serán preceptivos cuando en la ordenación se cumplan las condiciones entre bloques.

5.2.4.- Espacios libres.-

Deberán ajardinarse en proporción no inferior al 40% de esa superficie.

5.3.- CONDICIONES DE USO.-

Las establecidas inicialmente, o así señaladas en el Plan Parcial, Estudio de Detalle, o cualquier otro tipo de planeamiento que establezca su ordenación detallada. En caso de E. de Detalle, serán las correspondientes a la zona donde esté enclavado.

5.4.- CONDICIONES DE ESTÉTICA.-

Libre.

5.5.- EDIFICABILIDAD Y DENSIDAD

En los casos de aplicación de esta Ordenanza por transformación de la existente, la edificabilidad final, no superará la obtenida por aplicación de las ordenanzas vigentes en el polígono o manzana donde se actúe.

En cualquier otro caso se aplicará la edificabilidad existente en el planeamiento aprobado.

La densidad no superará 1 viv/100 m2c. Cuando los decimales del cociente entre la edificabilidad total del solar y los 100 m2e. por vivienda sobrepase 0,65, podrá construirse una vivienda más.

(3) La edificabilidad máxima prevista será de 1.2 m2/m2. La densidad máxima no superará 1 viv/175 m2c. siendo por lo tanto la parcela mínima permitida en 175 m2 en el caso de vivienda pareada, y 1 viv/350 m2 en el caso de vivienda aislada. La fachada mínima será de 12 m. en el caso de vivienda pareada y 24 m. en el caso de vivienda aislada. Los documentos que establezcan la segregación de los terrenos actuales en las parcelas a edificar habrán de justificar y definir el tipo de vivienda

5.6.- ORDENACIONES APROBADAS.-

Son todas aquellas ordenaciones de volúmenes reflejadas en planos. Las alineaciones serán las que en ellos se indica. El número de plantas viene regulado en el propio plano.

Las alturas a cornisa serán las siguientes:

II plantas ..... .......... ..... ..... .......... 7,50

III " .......... .......... ..... ..... .......... 10,50

IV" ......... .......... ..... ..... .......... 13,50

V" .......... .......... ..... ..... .......... 16,50

La altura de planta baja será como máximo 4,50 y la altura total de pisos será de 3,00 m. como máximo.

Otras consideraciones que no tienen apartado específico en los apartados de la ordenanza n.º 5 son los siguientes:

(4) La altura máxima será igual que en la ordenación anterior que será la siguiente:

(5) La ocupación máxima de la construcción por parcela en todas las categorías será del 60%.

(6) Para la gestión urbanística de la zona se utilizarán aquellos procedimientos adecuados a criterio municipal dentro de las posibilidades establecidas en los artículos 210 y siguientes del RUCyL, o de la normativa sobre el régimen local que puedan ser de aplicación. El objetivo es la ejecución de la urbanización pendiente en el vial no ejecutado, las posibles mermas de urbanización actual que puedan resultar de la segregación que se proponga, y finalmente el de abordar la gestión de propiedades en el borde norte del estudio de detalle. No se establece en este documento un procedimiento o un ámbito específico para facilitar las posibilidades de gestión en el ámbito, toda vez que la delimitación de las unidades de gestión se puede establecer justificadamente en los propios documentos, los aspectos relativos de propiedad se pueden resolver de manera ajena a la gestión urbanística, así como el completar la urbanización se puede realizar vía obras públicas ordinarias.

I) Justificación de las modificaciones

La modificación propuesta en el estudio de detalle se justifica en este apartado siguiendo el orden expuesto en el apartado anterior.

La modificación del uso pormenorizado de la Ordenanza 4ª de Manzana Cerrada en el Ensanche y Extensión (ME-2) Grado 1 a Ordenanza 5ª, Edificación Abierta. RM y RU. Residencial Unifamiliar (RU), está en la esencia de la modificación y su justificación se puede encontrar en la propia justificación del propio estudio de detalle en el apartado E) y G) del estudio de detalle.

Al respecto de las precisiones a realizar al respecto de lo contenido en la ordenanza 5ª de edificación abierta, estas se relacionan y justifican a continuación:

1.- En el ámbito del estudio de detalle se permite exclusivamente aisladas o en hilera del tipo pareadas.

Se trata de una determinación en coherencia con el objeto del estudio de detalle precisando las tipologías deseables en la zona, y que implica evitar la aparición de soluciones de residencial adosadas que implican una presencia de la edificación más cerrada y compacta entre las posibles en edificación abierta.

2.- En el ámbito del estudio de detalle los retranqueos mínimos obligatorios en cualquiera de las plantas serán de 3 metros a todas las lindes exteriores e interiores en el caso de parcelas con tipología aislada. En el caso de tipología pareada los retranqueos serán mínimos de 3 m. en las lindes a vial público a excepción de la linde común que deberán adosarse. En el caso de viviendas pareadas que se realicen con proyecto único, o que presenten acuerdo firmado por los propietarios de las dos parcelas, tendrán libertad para determinar el retranqueo común al vial a partir del mínimo de 3 m. En el caso de no existir dicho acuerdo o proyecto común, el retranqueo mínimo y obligatorio, en al menos 3 m desde la linde común, se fija en esos 3 m. mínimos. La determinación de si la parcela tiene la condición de aislada o pareada viene determinada desde los documentos de segregación que conformen las nuevas parcelas.

Esta determinación pretende establecer una ordenación de los volúmenes en la zona que permita una disposición más esponjada y que resulta más exigente que la propuesta en la ordenanza. Las determinaciones que se incluyen pretenden establecer el marco en función de las diferentes posibilidades de la reparcelación y los requerimientos diferentes de las parcelas para acoger tipologías pareadas y aisladas. Se pretende evitar en cualquier caso, por una parte la aparición de parcelas que solo puedan ser en tipología pareada, pero que debido a su lotización no dispongan de su par. Y por otro lado, se pretende evitar las soluciones inadecuadas de implantación y la indeterminación y bloqueo de la determinación del retranqueo común de las parcelas pareadas cuando no se realizan de manera síncrona, o sin acuerdo de los propietarios.

En general, se considera que se debe establecer una ordenación diferenciada según el tipo de tipología a realizar facilitando el paso de la tipología de vivienda pareada a aislada con la adicción de parcelas. De esta manera se permitirá atender de manera elástica a las diferentes demandas.

3.- La edificabilidad máxima prevista será de 1.2 m2/m2. La densidad máxima no superará 1 viv/175 m2c. siendo por lo tanto la parcela mínima permitida en 175 m2 en el caso de vivienda pareada, y 1 viv/350 m2 en el caso de vivienda aislada. La fachada mínima será de 12 m. en el caso de vivienda pareada y 24 m. en el caso de vivienda aislada.

En este caso, se plantea una edificabilidad de manera numérica directa que se considera adecuada acorde a los parámetros vigentes, y a la tipología a realizar. La edificabilidad actual en la ordenanza 4ª depende de la ocupación máxima, y número de alturas. La ocupación por su parte depende del fondo edificable, y la planta en la que se encuentre. Se pretende simplificar este cálculo, con un parámetro que no sea superior en ningún caso al máximo en la situación actual.

Las condiciones de densidad urbana y las de parcela mínima que las acompañan y son compatibles con la primera, y se han seleccionado en función de la imagen urbana deseable y las dimensiones deseables en función de la forma de la parcela en las zonas de máximo fondo y mínimo

4.- La altura máxima será igual que en la ordenación anterior que será la siguiente:

La altura procede directamente de la ordenación anterior en la Ordenanza 4ª, para la categoría ME.2.

5.- La ocupación máxima de la construcción por parcela en todas las categorías será del 60%.

De nuevo esta determinación, usual en este tipo de tipología, pretende evitar por una parte la masificación de la construcción y una imagen urbana que se considera adecuada para la zona seleccionada. Y por otra parte, dicho coeficiente permite la implantación de un programa a adecuado según cada tipología.

6.- Para la gestión urbanística de la zona se utilizarán aquellos procedimientos adecuados a criterio municipal dentro de las posibilidades establecidas en los artículos 210 y siguientes del RUCyL, o de la normativa sobre el régimen local que puedan ser de aplicación. El objetivo es la ejecución de la urbanización pendiente en el vial no ejecutado, las posibles mermas de urbanización actual que puedan resultar de la segregación que se proponga, y finalmente el de abordar la gestión de propiedades en el borde norte del estudio de detalle, o del sobrante de vía pública en el sur. No se establece en este documento un procedimiento o un ámbito específico para facilitar las posibilidades de gestión en el ámbito, toda vez que la delimitación de las unidades de gestión se puede establecer justificadamente en los propios documentos, los aspectos relativos de propiedad se pueden resolver de manera ajena a la gestión urbanística, así como el completar la urbanización se puede realizar vía obras públicas ordinarias.

Este apartado pretende abordar las situaciones a la que se puede enfrentar la gestión de la zona de Suelo Urbano y que se intuye serán las siguientes:

1º Ceder y urbanizar el vial por ejecutar. Esta solución puede realizar mediante mutación municipal de la propiedad y ejecución mediante obras públicas ordinarias. Mediante un Proyecto de Urbanización independiente, vinculado a un proyecto de normalización vinculado a los futuros propietarios, e incluso mediante cesión y realizado dentro de las obras de edificación de un determinado proyecto constructivo.

2º Completar la urbanización del vial. En el sentido de que la lotización propuesta plantee la necesidad de completar la urbanización. El completar la urbanización se puede realizar ya sea de manera común a toda la zona, o asignado a cada propietario particular después de la lotización y en el momento de realizar la edificación.

3º Corregir la porción de terreno de pequeña dimensión de un segundo propietario que se observa en la esquina nor-este. Esta situación se puede resolver mediante una permuta fuera de un proceso de gestión urbanística, o bien dentro de un proyecto de normalización del conjunto de la zona, o en una unidad que afecte a solo una parcela en dicho borde.

Esta son algunas de las posibilidades dentro de la gestión urbanística en suelo urbano consolidado, y fuera de ella que se dan en la zona del estudio de detalle. Esta multitud de vías para acometer las mismas, y la particularidad de que el actual propietario de los terrenos mayoritarios implicados en las mismas es el propio Ayuntamiento de Ciudad Rodrigo, nos inducen a no establecer un proceso específico, sino apuntar al marco general en el que esta solución habrá de resolverse.

J) Afecciones al catálogo y normativa de protección del patrimonio arqueológico

El objetivo del presente Estudio de Detalle es el de modificar el uso pormenorizada y establecer determinadas condiciones de la calificación urbanística en terrenos de suelo urbano consolidado en la Avenida Vicente del Bosque y España del Plan General de Ordenación Urbana de Ciudad Rodrigo (Salamanca). La modificación pretende el cambio de aproximadamente 2.979 m2 de la ordenanza de Manzana de Ensanche y extensión (ME2) a Edificación Abierta (RU) Residencial Unifamiliar, sin aumentar edificabilidades, densidades de vivienda, o aumentar la intensidad en las condiciones de volumen.

Toda vez lo anterior, la zona a modificar no contiene en su interior, ni en su entorno más directo elementos protegidos incluidos en el catálogo del PGOU y o del patrimonio arqueológico conocido o a otros elementos protegidos por la legislación sobre patrimonio cultural. Consideramos por lo tanto que el estudio de detalle no presenta afecciones a este respecto.

En conclusión, se considera que la Modificación propuesta, no modifica en ningún caso la normativa de las Normas Urbanísticas, ni afecta a los elementos incluidos en el Catálogo de Elementos Protegidos y Áreas Arqueológicas del PGOU de Ciudad Rodrigo vigente.

K) Normativa en materia de protección civil

Siguiendo las argumentaciones similares realizadas en procedimientos de Modificaciones de PGOU, las cuestiones relativas a la normativa objeto de análisis de protección civil se consideran relacionadas con el planeamiento general que, para Ciudad Rodrigo resultó aprobado en 2010, y no de este estudio de detalla cuyo objeto está perfectamente definido en el presente documento. Por lo tanto, dado el carácter de ordenación detallada, se considera que la misma no se ve afectada por ninguno de los conceptos relativos a la normativa vinculada a la protección civil.

L) Cumplimiento del Art. 106 bis del RUCYL

El artículo 128 y por extensión el 106 bis del RUCyL ha introducido en sus últimas modificaciones una nueva obligación que consideramos de interés exponer y justificar:

Artículo 106 bis. Garantía de dotaciones.

1. Los terrenos clasificados como suelo urbano no consolidado y urbanizable mantendrán sus estándares dotacionales incluso tras convertirse en suelo urbano consolidado....

El presente estudio de detalle no tiene dentro de sus objetivos acción alguna que pueda alterar los estándares dotacionales de ninguno de los sectores afectados.

LL) Cumplimiento del Art. 172 del RUCYL

El artículo 172 del RUCyL en desarrollo de lo dispuesto en el Art. 58.3.c) de la LUCyL introduce una serie de cautelas a la hora de realizar modificaciones en los espacios libres públicos y equipamientos públicos acorde al siguiente contenido:

Artículo 172. Modificaciones de espacios libres y equipamientos.

1. La aprobación de las modificaciones de cualesquiera instrumentos de planeamiento urbanístico que alteren los espacios libres públicos o los equipamientos públicos, tanto existentes como previstos en el planeamiento, requiere que la superficie de espacio libre o de equipamiento que se destine a otro uso sea sustituida por una nueva superficie con la misma calificación y equivalente superficie y funcionalidad, situada:

a) Cuando se trate de suelo urbano consolidado, en la misma unidad urbana o bien en un sector de suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable colindante, pero sin disminuir los espacios libres y equipamientos públicos propios de dicho sector.

b) Cuando se trate de suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable, en el mismo sector, o de ser imposible en un sector próximo, pero sin disminuir sus propios espacios libres y equipamientos públicos.

c) Cuando se trate de sistemas generales en cualquier clase de suelo, en cualquier ubicación justificada dentro del término municipal.

2. Lo dispuesto en el apartado anterior no se aplicará cuando la modificación tenga por objeto la planificación de actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana y se acredite el mayor interés público de una solución diferente.

El presente estudio de detalle no tiene dentro de sus objetivos acción alguna que pueda alterar espacios libres públicos y equipamientos públicos.

M) Cumplimiento del art 173 del RUCYL

El Art. 173 del RUCyL dice lo siguiente:

Para la aprobación de las modificaciones de cualesquiera instrumentos de planeamiento urbanístico que aumenten el volumen edificable o el número de viviendas previstos, o que cambien el uso del suelo, debe hacerse constar en el expediente la identidad de los propietarios o titulares de otros derechos reales sobre las fincas afectadas durante los cinco años anteriores a la aprobación inicial de la modificación,...

Al igual que en el apartado anterior, la actuación que propone el presente estudio de detalle, propone una reducción del volumen edificable o el número de viviendas previstos máximos previstos, y modifica el uso pormenorizado del suelo.

A estos efectos se indica que las parcelas catastrales afectadas por la modificación son las siguientes:

• • 8883101QE0988S0000ES

Si se precisara el Ayuntamiento, a la vista del carácter restringido de estos datos, podría incorporar en el expediente los propietarios que consten en la documentación catastral y registral.

N) Justificación de sometimiento al procedmiento de Evaluación Ambiental

De acuerdo con lo establecido con el Art. 52.bis de la LUCyL:

...2. Serán objeto de evaluación de impacto ambiental los instrumentos de planeamiento con ordenación detallada, incluidas sus revisiones y modificaciones, cuando así lo dispongan la legislación ambiental o los instrumentos de ordenación del territorio, así como los que ordenen terrenos incluidos en la Red Ecológica Europea Natura 2000 o en suelo rústico con protección natural, salvo si afectan exclusivamente al suelo urbano.

3. Reglamentariamente se adaptarán al planeamiento urbanístico los procedimientos de evaluación ambiental y evaluación de impacto ambiental previstos en la legislación sectorial.

La vigente redacción del RUCyL incorpora una redacción diferente, pero no contradictoria con lo anterior en el Art. 157.2 del RUCyL. En él no se establece una casuística concreta y deriva la decisión de sometimiento a lo establecido en la legislación ambiental.

...2. Serán objeto de evaluación de impacto ambiental los instrumentos de planeamiento de desarrollo y las modificaciones de planeamiento que establezcan la ordenación detallada, incluidas sus revisiones y modificaciones, en los casos y con las condiciones previstas en la legislación ambiental.

La norma urbanística deriva finalmente a la normativa ambiental lo que proceda al respecto de la tramitación a realizar. A este respecto La Ley 8/2014, de 14 de octubre, por la que se modifica la Ley 11/2003, de 8 de abril, de Prevención Ambiental de Castilla y León B.O.C. y L. (17/10/2014) establece en su Disposición final segunda al respecto de la Evaluación ambiental estratégica lo siguiente:

1. En el ámbito territorial de la Comunidad de Castilla y León, la evaluación ambiental estratégica de los planes y programas a los que se refiere la Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de evaluación ambiental, que deban ser adoptados o aprobados por la Administración de la Comunidad Autónoma o por la Administración Local, se regirá por lo establecido en la mencionada ley, sin perjuicio de su aplicación como legislación básica.

2. El órgano ambiental en la Comunidad de Castilla y León a los efectos de la evaluación ambiental estratégica de los planes y programas señalados en el apartado anterior, será la consejería competente en materia de medio ambiente.

Por otro lado, recientemente se ha publicado una modificación de la anterior norma a través del Decreto-Ley 2/2022, de 23 de junio (B.O.C. y L. 24.06/22), en el que se añade un segundo apartado al artículo 50 que es de interés en el ámbito urbanístico y que reproducimos:

...2. Los siguientes planes no tienen efectos significativos sobre el medio ambiente, y por lo tanto no deben ser objeto de evaluación ambiental estratégica simplificada:

a) Instrumentos de planeamiento:

- Estudios de detalle, siempre que en su ámbito de aplicación no existan valores ambientales con normativa específica y que el instrumento de planeamiento general que desarrolla haya sido sometido a evaluación ambiental.

- Planes especiales que afecten únicamente a suelo urbano y no sustituyan determinaciones de planeamiento general, siempre que en su ámbito de aplicación no existan valores ambientales con normativa específica y que el instrumento de planeamiento general que desarrolla haya sido sometido a evaluación ambiental.

b) Modificaciones de instrumentos de planeamiento vigentes, que no estén dentro de los supuestos previstos en el artículo 6 de la Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de evaluación ambiental, y que se encuentren en alguno de los siguientes casos:

- Modificaciones del planeamiento general que afecten únicamente a suelo urbano, siempre que en su ámbito de aplicación no existan valores ambientales con normativa específica y que el instrumento de planeamiento general que modifica haya sido sometido a evaluación ambiental.

- Modificaciones que afecten al grado o condiciones del Catálogo de Protección de inmuebles, en cualquier clase de suelo

- Modificaciones de instrumentos que consistan en la desclasificación de suelo urbano o urbanizable que pase a ser suelo rústico, así como en suelo rústico común que pase a ser suelo rústico protegido.

La modificación propuesta se encontraría con claridad entre las descriptas en el apartado 2.a), al afectar solo a terrenos considerados actualmente suelo urbano, no encontrándose en el entorno urbano afectado valores afectados con normativa específica (aunque en el entorno próximo se encuentre una vía pecuaria y en la cercanía de una zona de la Red Natura, pero en cualquier caso se desconoce el trámite ambiental realizado al PGOU de Ciudad Rodrigo.

Dicho lo anterior el órgano ambiental viene considerando de manera reiterada, con anterioridad Decreto-Ley 2/2022, de 23 de junio (B.O.C. y L. 24.06/22), que todas las modificaciones como las que exponemos en este documento son consideradas menores y por lo tanto procedería realizar la Evaluación Ambiental Estratégica Simplificada.

A la vista de lo anterior creemos que la modificación del plan propuesta, se podría no considerar necesaria la realización del trámite ambiental, o bien englobar en los apartados 2.a) del Art. 6 de la Ley estatal 21/2013 y por lo tanto pasar el trámite de Evaluación Ambiental Estratégica Simplificada.

En el segundo caso, el órgano administrativo competente para la tramitación de este documento y formular la preceptiva Resolución de Informe Ambiental Estratégico, resultante del procedimiento de Evaluación Ambiental Estratégica Simplificada es la Consejería de Fomento y Medio Ambiente, de conformidad con lo dispuesto en el apartado 2 de la disposición final segunda de la Ley 8/2014, de 14 de octubre, por la que se modifica la Ley 11/2003, de 8 de abril, de Prevención Ambiental de Castilla y León. El documento que habría de realizar y que habría de acompañarse a este documento se ajustará al contenido establecido en el artículo 29.1 de la Ley 21/2013, de 9 de diciembre de evaluación ambiental, y que cuenta con al menos con la siguiente información:

a) Los objetivos de la planificación.

b) El alcance y contenido del plan propuesto y de sus alternativas razonables, técnica y ambientalmente viables.

c) El desarrollo previsible del plan o programa.

d) Una caracterización de la situación del medio ambiente antes del desarrollo del plan o programa en el ámbito territorial afectado.

e) Los efectos ambientales previsibles y, si procede, su cuantificación.

f) Los efectos previsibles sobre los planes sectoriales y territoriales concurrentes.

g) La motivación de la aplicación del procedimiento de evaluación ambiental estratégica simplificada.

h) Un resumen de los motivos de la selección de las alternativas contempladas.

i) Las medidas previstas para prevenir, reducir y, en la medida de lo posible, corregir cualquier efecto negativo relevante en el medio ambiente de la aplicación del plan o programa, tomando en consideración el cambio climático.

j) Una descripción de las medidas previstas para el seguimiento ambiental del plan.

Ñ) Justificación de la viabilidad técnica y sostenibilidad económica

En los apartados 4 y 5 del Art. 22.5 del RDL 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, «Evaluación y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano, y garantía de la viabilidad técnica y económica de las actuaciones sobre el medio urbano», se especifica lo siguiente:

4. La documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de transformación urbanística deberá incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica, en el que se ponderará, en particular, el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.

5. La ordenación y ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano, sean o no de transformación urbanística, requerirá la elaboración de una memoria que asegure su viabilidad económica, en términos de rentabilidad, de adecuación a los límites del deber legal de conservación y de un adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la misma, para los propietarios incluidos en su ámbito de actuación, y contendrá, al menos, los siguientes elementos:

a) Un estudio comparado de los parámetros urbanísticos existentes ...

b) Las determinaciones económicas básicas relativas a los valores de repercusión de cada uso urbanístico propuesto,...

c) El análisis de la inversión que pueda atraer la actuación y la justificación de que la misma es capaz de generar ingresos suficientes para financiar la mayor parte del coste de la transformación física propuesta, ....

d) El horizonte temporal que, en su caso, sea preciso para garantizar la amortización de las inversiones y la financiación de la operación....

e) La evaluación de la capacidad pública necesaria para asegurar la financiación y el mantenimiento de las redes públicas que deban ser financiadas por la Administración, así como su impacto en las correspondientes Haciendas Públicas.

A este respecto debemos justificar lo siguiente, siguiendo el orden del articulado:

4. Se puede comprobar su no relación con el caso actual a nivel urbanístico de CyL en el apartado 5 del Art. 65 de la LUCyL que traslada los conceptos de la normativa básica estatal a la normativa urbanística regional. Por ello mantenemos que al no tratarse este documento de una actuación integrada en suelo urbanizable, o urbano no consolidado, ni ser una actuación aislada, o modificación de planeamiento que aumente la edificabilidad o la densidad en suelo urbano consolidado, entendemos que no se trata de una actuación de transformación urbanística y no es de aplicación el apartado 4 del Art. 22.5 del RDL 7/2015.

5.a) El apartado H del presente documento contienen un estudio comparado entre los parámetros urbanísticos existentes y los propuestos.

5.b) Respecto del resto de las determinaciones económicas, decir que la propuesta a los efectos del articulado mencionado no contempla ninguna actuación que implique una transformación física, la necesidad de ejecutar infraestructuras no previstas y contempladas con anterioridad, y en definitiva no tiene impacto en la Hacienda Pública o en el patrimonio de los particulares que no estuviera ya considerada independientemente de este estudio de detalle y sobre el que no tienen por lo tanto incidencia.

O) Resumen ejecutivo

En el Art. 25.3 del RDL 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, «Publicidad y eficacia en la gestión pública urbanística», se especifica lo siguiente:

...3. En los procedimientos de aprobación o de alteración de instrumentos de ordenación urbanística, la documentación expuesta al público deberá incluir un resumen ejecutivo expresivo de los siguientes extremos:

a) Delimitación de los ámbitos en los que la ordenación proyectada altera la vigente, con un plano de su situación, y alcance de dicha alteración.

b) En su caso, los ámbitos en los que se suspendan la ordenación o los procedimientos de ejecución o de intervención urbanística y la duración de dicha suspensión.

Así mismo, en el Art. 130.b).3º del RUCyL «Documentación de las Normas Urbanísticas Municipales».

Un «resumen ejecutivo» que señale los ámbitos donde la nueva ordenación altere la vigente, con un plano de su situación e indicación del alcance de dicha alteración, así como, en su caso, los ámbitos donde se suspenda el otorgamiento de licencias y la tramitación de otros procedimientos, indicando la duración de la suspensión.

En seguimiento de dicho articulado:

1.- Ámbitos donde la nueva ordenación altere la vigente:

El objetivo del presente Estudio de Detalle es el de modificar el uso pormenorizado y establecer determinadas condiciones de la calificación urbanística en terrenos de suelo urbano consolidado en la Avenida Vicente del Bosque y España del Plan General de Ordenación Urbana de Ciudad Rodrigo (Salamanca). La modificación pretende el cambio de aproximadamente 2.979 m2 de la ordenanza de Manzana de Ensanche y extensión (ME2) a Edificación Abierta (RU) Residencial Unifamiliar, sin aumentar edificabilidades, densidades de vivienda, o aumentar la intensidad en las condiciones de volumen.

El ámbito de la de la nueva ordenación donde se altera la vigente afecta principalmente a una parcela catastral.

2.- Ámbitos donde se suspenda el otorgamiento de licencias y duración de la suspensión:

El ámbito de la modificación donde se ha de suspender el otorgamiento de licencias serán las dos parcelas y el sobrante de vía pública representadas en el apartado anterior.

El plazo y las condiciones de la suspensión está regulado en el Art. 156 de RUCyL, el cual reproducimos parcialmente:

El acuerdo de aprobación inicial de los instrumentos de planeamiento urbanístico produce la suspensión del otorgamiento de las licencias urbanísticas citadas en los párrafos 1º, 2º, 3º y 4º de la letra a) y 1º y 2º de la letra b) del artículo 288, en las áreas donde se altere la calificación urbanística o cualquiera de las determinaciones de ordenación general, y en general donde se modifique el régimen urbanístico vigente

2. Asimismo el acuerdo de aprobación inicial puede ordenar también, justificadamente, la suspensión del otorgamiento de otras licencias urbanísticas, así como de la tramitación de otros instrumentos de planeamiento o gestión urbanística.

...

5. La suspensión comienza al día siguiente de la publicación oficial del acuerdo que la produce, y se mantiene hasta la entrada en vigor del instrumento de planeamiento que la motiva, o como máximo:

a) Durante dos años, cuando la suspensión se haya producido por la aprobación inicial de un instrumento de planeamiento general.

...

6. Una vez levantada la suspensión, no puede acordarse una nueva por el mismo motivo hasta pasados cuatro años desde la fecha de levantamiento.

Recordar en cualquier caso que esta suspensión, acorde al apartado 3º del mismo artículo:

3. En el acuerdo de aprobación inicial deben señalarse las áreas afectadas por la suspensión, entendiéndose en defecto de indicación expresa que la suspensión afecta a todo el ámbito de planeamiento. La suspensión del otorgamiento de licencias no afecta a las solicitudes:

a) Que hayan sido presentadas, con toda la documentación necesaria completa, más de tres meses antes de la fecha de publicación del acuerdo que produzca la suspensión.

b) Que tengan por objeto actos de uso del suelo que sean conformes tanto al régimen urbanístico vigente como a las determinaciones del instrumento que motiva la suspensión.

P) Afección al despliegue de las redes públicas de comunicaciones electrónicas

Acorde a lo mencionado instrucción técnica urbanística 1/2016 (Orden FYM/238/2016, de 4 de abril), y en función del conocimiento que dispone el técnico redactor y acorde a lo que traslada el propio Ayuntamiento de Ciudad Rodrigo, consideramos que la modificación presentada no presenta afección al despliegue de las redes públicas de comunicaciones electrónicas.

Se justifica lo anterior al tratarse de una modificación en terrenos clasificados en la actualidad como suelo urbano consolidado en los que el estudio de detalle persigue facilitar una mayor adecuación a las demandas de los tipos residencial, y la mejora de la imagen urbana en esta área sin mayor incidencia para el de despliegue de las redes públicas de comunicaciones electrónicas, respecto de la ordenación anterior.

Q) Documentos de la modificación

La presente modificación se compone de los siguientes documentos:

1.-DN-MV Memoria vinculante

2.-DI-PI Planos de Información

• PI 01 Situación sobre MTN50 Escala 1/5.000
• PI 01 Situación sobre plano PO 6.1.1 de PGOU Escala 1/5.000
• PI 02 Emplazamiento sobre Ortofotografía PNOA y parcelario catastral Escala 1/500
• PI 03 Ordenación vigente. Detalle Usos pormenorizados PO 4.1. PGOU Escala 1/500

3.- DN-PO Planos de Ordenación

• PO 1 Ordenación. Detalle Usos pormenorizados PO 4.1. PGOU Escala 1/500

Anexo de parcelas: las consultas catastrales de las parcelas afectadas