RESOLUCIÓN JUS/3991/2023, de 10 de noviembre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el abogado de Tarragona J. R. F. G., en nombre y representación de G. Q. N. y A. E. F. V., contra el acuerdo de calificación del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Tarragona núm. 1 que suspende la inscripción de una escritura de resolución de compraventa de acuerdo con la condición resolutoria que establece el supuesto de impago de importes aplazados.

Se dicta la resolución del recurso gubernativo interpuesto por el abogado de Tarragona J. R. F. G., en nombre y representación de G. Q. N. y A. E. F. V., contra el acuerdo de calificación del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Tarragona núm. 1 que suspende la inscripción de una escritura de resolución de compraventa de acuerdo con la condición resolutoria que establece el supuesto de impago de importes aplazados.

Relación de hechos

I

En escritura autorizada por el notario de Tarragona Martin Garrido Melero, el 9 de junio de 2023, con el número 1446 de protocolo, los cónyuges G. Q. N. y A. E. F. V., casados bajo el régimen legal catalán de separación de bienes, manifestaron que, en escritura de compraventa autorizada por el propio notario, el 16 de abril de 2019, con el número 1018 de protocolo, ambos cónyuges vendieron y transmitieron a la mercantil Global Titan Rework, S.L. el local comercial número 2, situado en la planta baja del edificio Miramar IV, bloque E, partida Creu de Valls, hoy urbanización Sant Pere i Sant Pau, de Tarragona, inscrito en el Registro de la Propiedad de Tarragona núm. 1, en el tomo 2374, libro 1520, folio 86, finca número 65912.

Según se hizo constar, la parte compradora entregaba 7.000,00 euros en el momento de firmar la escritura de compraventa, y el importe restante, 133.000,00 euros, quedaba íntegramente aplazado y debía abonarse en 180 plazos mensuales, a contar desde el mes de abril de 2019; por otro lado, se estableció que "la falta de pago en todo o en parte del precio aplazado dará derecho a los vendedores a resolver el contrato y a recuperar el inmueble vendido. Será necesario que previamente la parte vendedora requiera de pago a la parte compradora mediante acta notarial, advirtiéndola expresamente que si no lo hace en el término de veinte días hábiles se dará por resuelta la compraventa.

El pacto de resolución se sujetará a las siguientes reglas:

1ª Para que se produzca la resolución la parte no satisfecha del precio aplazado ha de ser superior al quince por ciento íntegro de la compraventa.

2ª La parte vendedora podrá retener como cláusula penal las cantidades pagadas por el comprador, hasta un máximo de la mitad de la cantidad total que hubiese debido percibir, de acuerdo con esta escritura, hasta la fecha de la resolución.

3ª El procedimiento notarial de resolución se efectuará de acuerdo con lo establecido en el artículo 621-54 del vigente Código Civil de Catalunya (CCC).

4ª La readquisición del inmueble por parte de los vendedores comporta una afección del inmueble, con carácter real, en beneficio de la compradora y de los titulares de asientos posteriores. Esta afección real se extinguirá total o parcialmente en los casos y por las circunstancias previstas en la ley..."

La finca mencionada está afecta por la condición resolutoria indicada, entre otras.

Desde el mes de abril de 2022 hasta el mes de junio de 2023 la parte compradora no pagó las cuotas mensuales pactadas.

En virtud del acta de notificación y de requerimiento de pago autorizado por el propio notario, el 4 de agosto de 2022, con el número 1921 de protocolo, G. Q. N. y A. E. F. V. solicitaron al notario que requiriera el pago pendiente a Global Titan Rework, S.L. y que le advirtiera de que, si no se llevaba a cabo en el plazo de 20 días hábiles, se daría por resuelta la compraventa, conforme a lo que se había pactado en la escritura de compraventa. Las diversas notificaciones del notario en el acta mencionada fueron infructuosas.

De resultas de este impago y de acuerdo con lo que estipula la escritura de compraventa del 16 de abril de 2019 y el artículo 621-54 del CCC, los vendedores resuelven la compraventa y readquieren por mitad y proindiviso la finca número 65912 de Tarragona, y retienen en concepto de cláusula penal la mitad de los importes totales que hubieran tenido que percibir hasta la fecha de la resolución ‒en este caso, el importe total de 28.012,64 euros. Los vendedores transfieren lo sobrante a la parte compradora por acta notarial complementaria de depósito, autorizada por el propio notario.

II

A. E. F. V. presentó la copia de la escritura en el Registro de la Propiedad de Tarragona núm. 1, el 12 de junio de 2023, con número de entrada 4490, y causó el asiento de presentación 1632, en el diario 228. La nota de calificación del registrador de la propiedad, de fecha 13 de julio de 2023, fundamenta la suspensión en cuatro fundamentos de derecho; concretamente:

Primero. El artículo 621-54.1 del CCC y el artículo 59 del Reglamento hipotecario (RH) establecen que para resolver el contrato tiene que haber un requerimiento de pago previo. Y, en cualquier caso, es preciso que no conste la oposición del comprador, de acuerdo con la Sentencia del Tribunal Supremo (STS) de 29 de abril de 1998. En este caso, no consta la aportación del acta notarial de requerimiento previo, con los requisitos apuntados en el acta que tiene que ser objeto de calificación, según los artículos 18 de la Ley hipotecaria (LH) y 98 de los RH.

Segundo. El artículo 621-54.2 del CCC dice textualmente que "El pacto debe prever que, para que se produzca la resolución, la parte impagada del precio aplazado, incluidos, si procede, los intereses pactados, debe superar el 15 % del precio íntegro más los intereses.". Y es doctrina jurisprudencial reiterada que el pacto lex commissoria de la compraventa tiene que ser objeto de interpretación restrictiva, toda vez que, como consecuencia de su ejercicio, el vendedor readquiera el inmueble vendido sin el consentimiento del comprador y sin la intervención judicial. En el último párrafo de la estipulación tercera del contrato de compraventa al que se refiere la escritura de resolución, que fue inscrito en debida forma en el Registro de la Propiedad, se pacta que "A efectos hipotecarios, la condición resolutoria tiene que garantizar el precio aplazado; es decir, el importe de ciento treinta y tres mil euros". Como consecuencia de ello, para que se produzca la resolución es preciso que el impago del precio aplazado ‒sin contar los intereses, que no están garantizados por la condición resolutoria‒ sea de un importe superior al 15 por ciento del precio íntegro; es decir, superior a 21.000,00 euros. En este caso, no se indica el importe impagado en concepto de precio aplazado, con exclusión de los intereses; pero, en cualquier caso, el impago es inferior al importe mencionado. Es importante advertir que el cómputo se realiza con respecto al importe impagado, sin computar la parte que tiene que vencer en el futuro.

Tercero. El artículo 621-54.2 del CCC dice que "Se puede establecer que el vendedor retenga las cantidades pagadas por el comprador, con un máximo de la mitad de la cantidad total que haya debido percibir, de acuerdo con el contrato, hasta la fecha de la resolución.". Y el artículo 175.6 del RH dice que "Las inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias podrán cancelarse, si resulta inscrita la causa de la rescisión o nulidad, presentando el documento que acredite haberse rescindido o anulado la venta y que se ha consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el valor de los bienes o el importe de los plazos que, ‒con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto. Si sobre los bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias se hubieren constituido derechos reales, también deberá cancelarse la inscripción de éstos con el mismo documento, siempre que se acredite la referida consignación.". En este caso, no queda acreditada la consignación de los importes a que se refiere la escritura. Por otro lado, dado que hay acreedores posteriores al dominio que se resuelve, la consignación se tiene que verificar a su favor, si se pretende la citada cancelación automática, de acuerdo con la última disposición.

Cuarto. Según la escritura presentada a inscripción, hay pagos efectuados tanto por el comprador como por el vendedor, por lo que ‒de conformidad con los artículos 21 y 254.3 de la LH en relación al artículo 24 de la Ley del notariado (LN) y 177 del RN‒ debe relacionarse la identificación de los medios de pago con los requisitos que establecen estos preceptos.

III

El mismo 13 de julio se notificó a los cónyuges G. Q. N. y A. E. F. V. la suspensión de la inscripción de la escritura de compraventa y, el 10 de agosto de 2023, el letrado J. R. F. G., representado en debida forma, presentó un recurso en el que manifestaba que los fundamentos primero, tercero y cuarto de la nota de calificación quedarían enmendados después de presentar el recurso en el plazo inferior a los 60 días que exige la LH.

Con respecto al fundamento de derecho segundo, el único que es objeto de este recurso, la parte recurrente manifiesta que se produce una discrepancia sobre la interpretación del artículo 621-54.2 del CCC; más concretamente, de la parte que dice que "El pacto debe prever que, para que se produzca la resolución, la parte impagada del precio aplazado, incluidos, si procede, los intereses pactados, debe superar el 15 % del precio íntegro más los intereses". El registrador considera como "parte impagada" las cuotas devengadas, mientras que los recurrentes consideran impagada la totalidad de lo que se debe.

Según la parte recurrente, la resolución proviene del incumplimiento contractual por parte de la parte compradora, que, en el mes de junio, había dejado de pagar 15 cuotas. Los vendedores han depositado el importe que exige la ley y han requerido a la parte compradora que pague el importe que debe en el plazo de 20 días. La cláusula resolutoria, pues, ya se ha formalizado legalmente. Debe tenerse en cuenta que la resolución de la compraventa es sobre la totalidad de dicha compraventa ‒todo el bien y todo el precio‒, no sobre un porcentaje concreto, por lo que los vendedores entienden que lo que queda por pagar es el precio íntegro de la venta del inmueble menos el importe pagado hasta aquel momento.

Si el legislador hubiera querido aplicar, en el concepto, solo las cuotas que se han dejado de pagar hasta la fecha en la que se pide la resolución, habría utilizado la expresión "cuotas debidas" o "cuotas devengadas"; o bien, la expresión "estar en mora", como aplica el artículo 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y el artículo 129.bis.a de la LH. El hecho de que indique concretamente "parte impagada" hace referencia, inequívocamente ‒según los recurrentes‒, a todo lo que falta por pagar hasta la finalización del contrato. Si se hubiera pretendido aplicar una fórmula similar al vencimiento anticipado que cita el artículo 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, se habría indicado un porcentaje similar; es decir, un 3 o un 7 por ciento, y no el 15 por ciento que indica la Ley. Este porcentaje sería exagerado, puesto que, si se considerara la aplicación de la Ley tal y como la considera el registrador de la propiedad, el comprador podría deber el 15 por ciento del total del precio íntegro hasta la finalización del plazo contractual sin que se pudiera aplicar la condición resolutoria. Además de la literalidad del precepto, se tiene que considerar al espíritu de la Ley, en el supuesto de diferentes interpretaciones. Lo que pretende el legislador con la norma es proteger al comprador para que, cuando haya pagado más del 85 por ciento del valor del inmueble, no se le pueda aplicar una resolución que conlleve la pérdida de la totalidad del bien, con la única recuperación del 50 por ciento de lo que ha entregado; pero no le puede permitir dejar de pagar el 15 por ciento del total hasta la finalización del plazo, sin que el vendedor pueda aplicar la misma norma y la resolución consecuente.

Del precio total, 140.000,00 euros, se abonaron 7.000,00 euros en el momento de la firma y se aplazaron 133.000,00. La parte compradora realizó los pagos desde el día 1 de abril de 2019 hasta el día 1 de marzo de 2022, con cuotas de 961,28 euros mensuales. Según el cuadro de amortización obrante en la escritura, se han abonado un total de 34.606,08 euros; 21.108,11 euros corresponden al pago del principal y 13.497,97 euros, a los intereses. En este momento, queda pendiente el pago de 111.891,89 euros, importe que supera, indudablemente, el 15 por ciento del precio íntegro, que era de 140.000,00 euros.

En referencia a la interpretación restrictiva, según la lex commissoria, los recurrentes consideran que se ha aplicado la regulación actual. El conducto notarial es un método de comunicación fehaciente, como el burofax o el telegrama. El hecho de que el destinatario no lo recoja, o no quiera tener conocimiento de la comunicación, no exime que la notificación se considere efectuada; por ello, la incomparecencia dentro de los 20 días que ofrece la ley conlleva el consentimiento del acreedor, y no se puede considerar que se haya aplicado la lex commissoria. En las posibles interpretaciones, siempre debe tenerse en cuenta que la ley no tiene que favorecer a quien incumple lo que se ha pactado; en este caso, quien incumple es la parte compradora.

IV

El 6 de septiembre de 2023, el registrador emite el informe preceptivo, en el que se ratifica en la nota de calificación, y lo traslada al notario redactor de la escritura pública y a los titulares de los derechos inscritos o anotados, para que aleguen lo que corresponda, en el plazo de 10 días desde su recepción.

Ante todo, el registrador manifiesta que el recurso solo es contra uno de los defectos de la nota de calificación desfavorable, en la interpretación de una cláusula contractual de la escritura de compraventa del 12 de junio de 2023.

En segundo lugar, entra en la única cuestión planteada en este recurso: si el artículo 621-54.2 del CCC, cuando menciona "la parte impagada del precio aplazado", se refiere al total de los importes aplazados no satisfechos por la parte compradora en el momento de la resolución o a los importes de las cuotas aplazadas devengadas en el momento en el que se ejercita la resolución. El recurrente considera correcta la primera interpretación, lo que llevaría a admitir el ejercicio de la resolución porque la parte impagada sería superior al 15 por ciento relacionado; el registrador, por contra, entiende que hay que interpretar la segunda opción; es decir, que solo cuentan los importes correspondientes a los plazos devengados y no satisfechos, que son inferiores al 15 por ciento del precio íntegro. En ningún caso no se computan los intereses, porque no están garantizados por la condición resolutoria, tal y como establece la escritura que es objeto de calificación. El recurrente considera que el impago de algunas de las cuotas aplazadas produce el vencimiento anticipado de las restantes, que se acumulan a las impagadas a efectos de la resolución de la compraventa de precio aplazado garantizado con condición resolutoria. Los pactos de la escritura no estipulan el vencimiento de las cuotas aplazadas del precio por el impago de alguna cuota, ni el CCC lo admite dentro de los requisitos que impone al ejercicio del pacto comisorio.

En tercer lugar, el registrador entiende que la compraventa inmobiliaria con precio aplazado garantizado con condición resolutoria es una compraventa a plazos, con la incorporación de una condición resolutoria explícita. Ya que se inscribe en el registro, la condición resolutoria afecta a terceros, que no pueden invocar la protección del artículo 34 de la LH. La obligación del comprador en la compraventa consiste en entregar su prestación; es decir, el pago del precio (artículo 1157 del CCE); el artículo 1500 del CCE establece que el comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el momento y el sitio fijado por el contrato; el artículo 1125 del CCE establece que las obligaciones para cuyo cumplimiento se ha señalado un día cierto solo son exigibles cuando el día llega. Entre los supuestos de pérdida del derecho del deudor a utilizar el plazo, el artículo 1129 del CCE no señala el impago de los plazos anteriores, y este hecho no se tiene que presumir por el principio favor debitoris. Los requisitos del ejercicio de la condición resolutoria deben referirse a la compraventa con precio aplazado. En caso de requerimiento, se produce la mora con respecto a los plazos devengados impagados, de acuerdo con el artículo 1110 del CCE. En consecuencia, es la suma de estos impagos la que tiene que ser superior al 15 por ciento del precio íntegro; en cumplimiento del requisito, no se tienen que sumar los importes a vencer en plazos posteriores. Según el artículo 621-54.2 del CCC, el importe impagado del precio aplazado, incluidos los intereses pactados, tiene que superar el 15 por ciento del precio íntegro; parece, pues, que el término "impagado" se refiere únicamente a los importes devengados y no satisfechos. En consecuencia, solo se contabiliza el importe impagado del vencimiento de cada cuota hasta el momento del ejercicio de la resolución.

En cuarto lugar, el registrador menciona que el artículo 1504 del CCE, en sustitución de la Compilación del Derecho civil de Cataluña (CDCC), llega a su misma conclusión: que el requisito para ejercer la condición resolutoria es la falta de pago del precio en el tiempo convenido. El requisito del ejercicio de la resolución con la limitación del 15 por ciento solo afecta la parte impagada, no los plazos que faltan para vencer.

En quinto lugar, según el registrador, la interpretación lógica del precepto es la protección de la seguridad jurídica del deudor, por lo que no cualquier incumplimiento puede conllevar la resolución del derecho, sino aquel que sea esencial. La STS de 30 de julio de 1997 dice que, a efectos de la resolución, el incumplimiento del comprador tiene que ser inequívoco, objetivo, pertinaz y sin causa que lo justifique. Al legislador catalán le ha parecido que el incumplimiento esencial, a efectos del ejercicio de la condición resolutoria en garantía de precio aplazado, se produce a partir del momento en el que se ha impagado al menos un 15 por ciento del precio íntegro de la compraventa al vencimiento de las cuotas respectivas.

En sexto lugar, la condición resolutoria inscrita en garantía del precio aplazado confiere un carácter real a la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (RDGRN 19/11/1996) y por ello tiene una cierta una semejanza con el derecho de hipoteca en fase de ejecución. La STS de 27 de marzo de 1999 considera nulo el pacto de vencimiento anticipado en el supuesto objeto del juicio, de acuerdo con la legislación vigente. El artículo 693.1 de la Ley de enjuiciamiento civil (LEC), procedente del artículo 7.13 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, regula expresamente esta posibilidad para la hipoteca, con los requisitos que establece, entre los cuales se incrementa el número de cuotas impagadas para que pueda ejercerse el vencimiento anticipado, siempre que se pacte expresamente. El artículo 24.1 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario exige unos porcentajes de cuotas devengadas no satisfechas del 3 por ciento y 7 por ciento de la cuantía del capital concedido, según los casos, para que se pueda producir el vencimiento anticipado. Y la exposición de motivos de dicha ley establece que se hace para garantizar que solo se produzca el vencimiento anticipado cuando el incumplimiento del deudor sea suficientemente significativo (el artículo 129 bis de la LH se expresa de manera análoga). En consonancia con estas disposiciones, el legislador catalán ha querido reforzar la posición del comprador, en el sentido de que, para ejercer la resolución, es preciso que el comprador haya impagado, por lo menos, un número de plazos que sumen más del 15 por ciento del precio íntegro; esto es así por la interpretación restringida que debe darse al pacto comisorio, en la que el vendedor resuelve unilateralmente, sin necesidad de ir a la vía judicial.

Por último y en séptimo lugar, el registrador dice que en nuestro sistema contractual hay reiterada jurisprudencia que declara la interpretación restrictiva de los pactos comisorios: en los artículos 1859 y 1884 del CCE, y que la interpretación del precepto, en caso de duda, tiene que favorecer al deudor, de acuerdo con el principio de favor debitoris. El vendedor no queda indefenso ante el incumplimiento del deudor porque siempre puede ejercer la facultad resolutoria de los artículos 1100 y 1124 del CCE ante la autoridad judicial.

A la vista de todo lo que se ha expuesto, el registrador pide la desestimación del recurso interpuesto por los recurrentes.

V

No consta que el notario redactor de la escritura pública ni los titulares de los derechos inscritos o anotados hayan formulado, en el plazo estipulado, ningún tipo de alegación contra la suspensión de inscripción de la escritura.

VI

En la resolución del recurso, esta dirección general ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, regula la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que deban inscribirse en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.

Fundamentos de derecho

Primero

De la ejecución del pacto de condición resolutoria por impago del precio aplazado por parte de los vendedores

1.1 Los vendedores, en ocasión de la venta y transmisión a la parte compradora de la finca número 65912 de Tarragona, en fecha 16 de abril de 2029, por el importe de 140.000,00 euros, recibieron la suma de 7.000,00 euros, y se aplazó el importe de 133.000,00 euros, a pagar en 180 plazos mensuales a partir del mes de abril de 2019. En caso de impago, se estipuló una condición resolutoria ‒con el requerimiento de pago previo por parte de los vendedores, a través de un acta notarial‒, según la cual, si el pago no se hacía efectivo en el plazo de 20 días hábiles, se daría por resuelta la compraventa. Se pactó que la parte no satisfecha del precio aplazado tenía que ser superior al 15 por ciento íntegro de la compraventa y que se podían retener como cláusula penal los importes entregados por el comprador, hasta un máximo de la mitad de la cuantía total que hubiera tenido que percibir hasta la fecha de la resolución, de acuerdo con el artículo 621-54 del CCC; la readquisición del inmueble por parte de los vendedores conllevaría una afección de dicho inmueble, con carácter real, en beneficio de la parte compradora y de los titulares de asientos posteriores.

1.2 Dado que la parte compradora ha impagado 15 de las cuotas aplazadas del precio total, los vendedores solicitaron al notario que notificara a la parte deudora el requerimiento del pago y que le advirtiera que, si no lo realizaba en el plazo de 20 días hábiles, se daría por resuelta la compraventa, conforme a los pactos de la escritura de compraventa, por impago de las cuotas mensuales de los meses de abril de 2022 a junio de 2023, ambos inclusive; según consta en la escritura de resolución de la compraventa, las notificaciones del notario a la parte compradora fueron infructuosas. Este extremo de no poder notificar notarialmente a la parte compradora el requerimiento de pago y la resolución de la compraventa, a pesar de ser esencial para aplicar la condición resolutoria, no ha sido objeto de recurso por parte de los vendedores y, en consecuencia, no puede se puede tener en cuenta a efectos de la resolución.

1.3 En consecuencia, ante el impago de la parte compradora de una parte del precio aplazado en la escritura pública de compraventa, los vendedores podían resolver la compraventa, en virtud del pacto de condición resolutoria, de acuerdo con lo establecido por el artículo 621-54 del CCC. Dicho artículo regula de forma clara e inequívoca los requisitos para llevar a cabo la resolución de la compraventa con un pacto de condición resolutoria: a) impago del precio aplazado superior al 15 por ciento del precio íntegro; b) requerimiento previo al comprador por acta notarial; c) posibilidad de pagar en 20 días, aparte de otras obligaciones que establezcan las partes. Este último precepto, aunque parece que se cumple en la escritura que es objeto de inscripción, no debemos olvidar que tiene que interpretarse de forma restrictiva.

Segundo

De la interpretación del artículo 621-54 del CCC

2.1 Los recurrentes y el registrador de la propiedad hacen una interpretación del artículo 621-54 del CCC opuesta por completo. Los recurrentes consideran que, cuando habla de parte "impagada", el artículo no se refiere a las cuotas devengadas, sino que se refiere a la totalidad de lo que se debe. La resolución, pues, proviene del incumplimiento contractual por parte de la parte compradora, que no ha pagado un total de 15 cuotas aplazadas a cuenta del total precio. Los vendedores han depositado el importe que exige la ley y han requerido a la parte compradora el pago del importe debido en el plazo de 20 días, con resultado infructuoso, tal y como manifiesta el notario. Entienden, por otro lado, que la cláusula resolutoria se ha formalizado legalmente y que la resolución de la compraventa es sobre la totalidad, puesto que lo que queda por pagar del inmueble es el precio íntegro de la venta, menos el importe pagado hasta aquel momento. Del precio pactado de venta, 140.000,00 euros, se pagaron 7.000,00 euros en el momento de la firma notarial, y se aplazaron 133.000,00 euros. La parte compradora realizó los pagos desde el día 1 de abril de 2019 hasta el día 1 de marzo de 2022, por un total de 34.606,08 euros; 21.108,11 euros corresponden al pago del principal y 13.497,97 euros, a los intereses. Este importe supera el 15 por ciento del precio íntegro total, de 140.000,00 euros.

2.2 El registrador de la propiedad hace una interpretación diferente al artículo 621-54.2 del CCC, en el sentido de que, en el supuesto de impago del precio aplazado, solo cuentan los importes correspondientes a los plazos devengados y no satisfechas, que en este caso son inferiores al 15 por ciento del precio íntegro. Defensa, por otro lado, que los intereses no se tienen que computar en ningún caso, porque no están garantizados por la condición resolutoria, según la escritura que es objeto de calificación. Considera improcedente la argumentación de los recurrentes según la cual el impago de algunas de las cuotas aplazadas produce el vencimiento anticipado del resto, que se acumulan a las impagadas a efectos de la resolución de la compraventa de precio aplazado garantizado con condición resolutoria.

2.3 Esta dirección general discrepa en la argumentación que defienden los recurrentes, según la cual la cláusula resolutoria se ha aplicado legalmente. El artículo 621-54.2 del CCC, que debe interpretarse de manera restrictiva, establece que, si el pacto de condición resolutoria se ha realizado en una escritura pública inscrita en el registro de la propiedad, como es el caso, se tienen que aplicar a la resolución los preceptos de dicho artículo; más concretamente, cuando establece que "El pacto debe prever que, para que se produzca la resolución, la parte impagada del precio aplazado, incluidos, si procede, los intereses pactados, debe superar el 15 % del precio íntegro más los intereses". Esta condición no se da en este caso; es decir, en la escritura de compraventa de 16 de abril de 2019, se pactó que el impago del precio aplazado da derecho a los vendedores a resolver el contrato y a recuperar el inmueble, pero no se mencionan en ningún momento los intereses. El artículo 621-54 del CCC sí que tiene en cuenta los intereses para que se produzca la resolución, pero siempre que se hayan pactado y se hayan incluido en el pacto de condición resolutoria. En consecuencia, dado que los intereses no se han incluido en el pacto, no se pueden tener en cuenta para calcular el 15 por ciento regulado en el artículo de referencia.

2.4 Por otra parte, el artículo 621-54 del CCC regula expresamente que el pacto debe establecer que, para que se produzca la resolución, la parte impagada del precio aplazado tiene que superar el 15 % del precio íntegro. En este caso, la parte aplazada total de la compraventa es de 133.000,00 euros, a pagar en 180 plazos mensuales de 738,88 euros cada uno. Los vendedores han acreditado que la parte impagada del precio aplazado ha sido de 15 cuotas; en consecuencia, esto supone un importe total de 11.083,20 euros del precio pactado, sin intereses. En consecuencia, las 15 cuotas impagadas representan un importe inferior al 15 por ciento del precio íntegro, fijado en 140.000,00 euros, que sería de la orden de 21.000,00 euros, y no se cumple el requisito del artículo 621-54.2 CCC. Para calcular el 15 por ciento no podemos tener en cuenta las cuotas futuras y no devengadas, dado que no son exigibles en el momento de formalizar la escritura de resolución de la compraventa, porque los pactos de la escritura no lo establecen. El ordenamiento jurídico catalán tampoco prevé, entre los requisitos que impone para ejercer el pacto comisorio, el vencimiento de las cuotas aplazadas del precio por el impago de alguna de ellas.

Resolución

Esta dirección general ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador de la propiedad.

Contra esta resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar un recurso mediante una demanda, ante los juzgados de primera instancia de la ciudad de Tarragona, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de su notificación, y son aplicables las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación al artículo 4 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que deban inscribirse en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación.

Barcelona, 10 de noviembre de 2023

Immaculada Barral Viñals

Directora general de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación